住宅房地产司法

估    价    报    告

估价项目名称：×××位于余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室及×××位于余姚市马渚镇悦府11幢404室、12幢1001、1004室的住宅房地产司法评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

注册房地产估价师:  ×××【注册号：×××】

    ×××【注册号：×××】

估价报告出具日期： 2019年12月25日

估价报告编号：浙海德2019-1-0834-F01SFZC7号

致估价委托人函

浙海德2019-1-0834-F01SFZC7号

余姚市人民法院：

受贵方委托，因涉诉房地产司法拍卖（变卖）的需要，浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司对贵院“（2019）甬余法委评332号”《司法评估委托书》中记载“中国银行股份有限公司余姚分行与被执行人张红锋、郑琦、×××、×××、宁波润协国际贸易有限公司、黄立丰、叶焕平金融借款合同纠纷执行”，涉及的房地产及其附属设施进行估价。

1、估价对象：①×××位于余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室的住宅房地产，房屋建筑面积合计415.55平方米（其中103室137.43平方米，另有储藏室7-32号；104室139.06平方米，另有地下车位30号；204室139.06平方米，另有储藏室7-31号），分摊土地使用权面积合计53.43平方米（其中103室17.67平方米，104室17.88平方米，204室17.88平方米），属出让城镇住宅用地，终止日期至2079年12月09日；产权属×××单独所有，已办理权证。

②×××位于余姚市马渚镇悦府11幢404室、12幢1001、1004室的住宅房地产，房屋建筑面积合计386.43平方米（其中404室138.83平方米，另有地下车位32号；1001室123.8平方米，另有地下车位31号；1004室123.8平方米，另有地下车位29号），分摊土地使用权面积合计45.63平方米（其中404室17.85平方米，1001室13.89平方米，1004室13.89平方米），属出让城镇住宅用地，终止日期至2079年12月09日；产权属×××单独所有，已办理权证。

2、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

3、价值时点:2019年12月04日。

4、价值类型（1）价值定义：采用公开市场价值标准。为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的价值。为不考虑估价对象原有租赁权和用益物权的价值。

市场价值标准是指经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。而即使估价对象存在原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素，均会在拍卖成功后而消灭，故无需考虑上述因素对估价对象价值影响。

（2）价值内涵：本次估价结果包括估价对象占用范围内的土地使用权价值、地上房屋建筑物及地上满足房屋功能正常使用的其他配套附属设施（含车位及储藏室）等的市场价值之和。是在价值时点，估价对象用途为住宅，土地属出让城镇住宅用地的市场价值。

5、估价方法：比较法、收益法。

6、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点2019年12月04日的公开市场价值为人民币536万元，大写金额为人民币伍佰叁拾陆万元整（RMB5,360,000.00元）详见“估价对象清单明细表”

房地产价值评估结果明细表

说明：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元；以上估价结果单价为总价除以面积得出。

特别提示：估价结果受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

                                       2019年12月25日（盖章）
目     录

估 价 师 声 明........................................................... 1

估价的假设和限制条件.................................................... 1

房地产估价结果报告...................................................... 6

一、估价委托人........................................................ 6

二、房地产估价机构.................................................... 6

三、估价目的.......................................................... 6

四、估价对象.......................................................... 6

五、价值时点......................................................... 10

六、价值类型......................................................... 10

七、估价原则......................................................... 10

八、估价依据......................................................... 12

九、估价方法......................................................... 13

十、估价结果......................................................... 14

十一、注册房地产估价师............................................... 15

十二、实地查勘期..................................................... 15

十三、估价作业日期及估价报告使用期限................................. 15

附  件...................................................................................................................................... 16

附录一、估价委托书复印件

附录二、估价对象实景照片

附录三、估价对象地理位置图

附录四、相关权证资料复印件

附录五、估价机构营业执照复印件

附录六、估价机构资格证书复印件

附录七、估价人员资格证明复印件

估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不泄露个人隐私。除法律、法规另有规定之外，未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：

1、一般假设前提

（1）估价对象已办理权证，权证资料齐全，权属信息清晰明确，无异议。设定估价对象产权明晰，均属于产权人所有的合法资产，并已支付所有的相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）本次拟实施的经济行为已获得相关产权（权益）关联人的同意，同时该行为的实施不会损坏其他利害关系人的利益。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，报告使用期间房地产价值保持一定的稳定。

（4）本报告所依据的有关资料由估价委托方提供，并对其真实性负责，本次估价设定估价委托方提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价师未到有关部门对估价对象的权属证明材料及记载内容进行核实，估价对象的建筑面积和土地使用权面积以权证记载为准，现场勘查目测基本与权证记载吻合，未进行专业测量。

（5）本次估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分不承担调查责任。现场勘察建筑物未见明显结构性损坏，在无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（6）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（7）估价对象在价值时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

（8）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、其他事项假设前提

（1）未定事项假设

本次估价无未定事项假设。

（2）背离事实假设

本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

（3）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（4）依据不足假设

●由于估价委托方仅提供权证资料复印件，估价人员无法履行原件核对程序，只能对于复印件真实性与委托方进行核实，设定所提供资料均为真实可靠。

●本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业管理费、水电费、煤气费、电信通讯费、宽带费以及其他等因物业使用而产生拖欠费用，设定其不存在上述拖欠费用。

二、本次估价的限制条件

（1）本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

（5）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（6）根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释（2018）15号），第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。

（7）本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

（8）同时本报告估价结果还是建立在以下限制条件下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积和土地使用权面积来源于委托方提供权证等资料，若提供的权证资料与实际不符，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果未考虑估价对象可能存在的用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

●若估价对象的权属存在纠纷和异议的，则不能使用本估价对象价值。

三、本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效。即 2019年12月25日至2020年12月24日。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名 称：余姚市人民法院

地 址: 余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期：至2022年11月21日

统一社会信用代码: 913302017843159665

资质等级：壹级                法定代表人: 陈伟民        

联系电话：(0574)87293777      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市高新区星海北路35号009幢15-1（翡翠湾3号楼第十五层）

邮政编码：315000

三、估价目的

为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2019）甬余法委评332号”《司法评估委托书》中记载“中国银行股份有限公司余姚分行与被执行人张红锋、郑琦、×××、×××、宁波润协国际贸易有限公司、黄立丰、叶焕平金融借款合同纠纷执行”，需要确定所涉及的余姚市马渚镇悦府11幢103室、104室、204室、404室，12幢1001室、1004室的住宅及其满足房屋功能正常使用的其他配套附属设施等的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价。

（二）估价对象范围

估价对象为×××位于余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室及×××位于余姚市马渚镇悦府11幢404室、12幢1001、1004室的住宅房地产。估价对象范围为其房屋所有权、出让国有建设用地使用权、地上配套附属设施，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

（三）估价对象基本状况

估价对象为×××位于余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室及×××位于余姚市马渚镇悦府11幢404室、12幢1001、1004室的住宅房地产，均已办理不动产权证。具体见下表：

估价对象均位于余姚市马渚镇悦府小区，附近有天骏华庭、丰泽骏园、中奕花园等住宅小区，居住氛围一般、环境一般、绿化率一般。周边污染程度一般。所在区域附近有余姚501路、余姚502路、余姚517路等公交车经过，公共交通便捷度一般。周边公共服务设施及生活配套设施一般，附近有马渚中心卫生院、余姚市第七中学、金马公园、民生银行、工商银行等，生活便捷程度尚可。

（四）土地基本状况

1、根据估价对象《不动产权证》（共6本）记载, ×××拥有余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室的土地使用权，×××拥有11幢404室、12幢1001、1004室的土地使用权；估价对象土地均为国有土地，土地所有权均归国家所有；估价对象土地地类（用途）均为为城镇住宅用地，使用权类型均为出让，终止日期均至2079年12月09日。

2、规划条件：估价对象所在区块现状已按规划要求完成开发建设，无特别规划限制条件。

3、估价对象所属小区用地四至：东距余慈高速1公里；南临东一路；西距永兴路260米；北临东横路。

5、形状：估价对象所属区块用地呈较规则形状，场地地势平坦。

6、开发程度：估价对象现状市政基础设施完备，达“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气），完成场地平整。

（五）建筑物基本状况

估价对象为×××位于余姚市马渚镇悦府11幢103、104、204室及×××位于余姚市马渚镇悦府11幢404室、12幢1001、1004室的住宅房地产。估价对象均已办理不动产权证，权证记载用途住宅，实际用途住宅。

1、结构类型：钢混结构。

2、层数及层高：余姚市马渚镇悦府11幢总层数9层，估价对象分别位于地上第1层、2层、4层；12幢总层数10层，估价对象位于地上第10层。层高均为2.9米。

3、建成时间：建成于2013年。

4、外墙面及设施设备:外墙面涂料；大楼水、电、通讯、消防、安防、管道煤气等配备齐全，有电梯。

5、维护状况、完损状况:维护状况一般。未观察到房屋存在渗漏水，未见房屋有明显结构性损坏。

6、利用现状及满足功能要求程度：目前处于空置状态。

7、装饰装修：室内均为白坯。

（六）其他附属设施

住宅小区内，服务整个住宅小区且属于全体业主所有的水、电、路、绿化、大门、围墙、物业管理用房等附属设施，其分摊价值已包含在估价对象的价值中。

（七）其他权益现状状况

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2019年12月04日完成了对估价对象的现场实地查勘，根据本次估价目的结合估价委托方要求，确定价值时点为2019年12月04日(实地查勘之日)。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是市场价值标准。根据《房地产估价基本术语标准》，市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本次估价的“房地产价值”是指在正常市场情况下，在价值时点，估价对象用途为住宅，土地取得方式为出让的房地产市场价值。其中，“土地使用权价值”是指估价对象用途为住宅，实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内场地平整条件下的出让土地使用权价值；“建筑物价值”是指在综合考虑估价对象特定用途、建设材料、建设技术、建设成本及建筑物建设期间产生的利润的基础上，确定的与估价对象具有同等功能效用并在相同成新度下的建筑物的正常价值。

由于估价对象即使存在原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素，均会在拍卖（变卖）成功后而消灭，故本报告估价均不考虑上述因素对估价对象价值影响。不考虑抵押、查封等因素对价值的影响。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

估价对象在价值时点具有合法的产权且用途合法。估价对象已取得合法产权证或经司法确认。

3、遵循价值时点原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价值体现，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值的。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3.《中华人民共和国物权法》[主席令第62号]、《中华人民共和国担保法》[主席令第50号]；

4.《中华人民共和国资产评估法》[主席令第46号]；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

6. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

7.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释（2018）15号）

8. 相关房地产税法；

9. 其他法律规定、政策文件等。

（二）技术标准、规程、规范

1. 国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2. GB/T 185O8一2014《城镇土地估价规程》；

3. 中华人民共和国司法部令132号《司法鉴定程序通则》；

4.《房地产司法鉴定评估指导意见》；

5.《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》；

6.《宁波市建设工程造价信息》及相关工程造价信息。

7. 城市基础设施建设费相关文件

（三）不动产权利人、估价委托方提供的相关资料

1.“（2019）甬余法委评332号”《司法评估委托书》等资料；

2.《不动产权证》、《不动产权登记证明》。

（四）其他依据

1. 估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2. 估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3. 估价机构资质证书等。

九、估价方法

（一）根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘查以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法、收益法进行估价。

（二）估价方法定义：

1.比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

2.收益法：预测估价对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点2019年12月04日的公开市场价值为人民币536万元，大写金额为人民币伍佰叁拾陆万元整（RMB5,360,000.00元）详见“估价对象清单明细表”

房地产价值评估结果明细表

说明：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元；以上估价结果单价为总价除以面积得出。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

实地查勘期为2019年12月04日。

十三、估价作业日期及估价报告使用期限

估价作业日期2019年11月29日至 2019年12月25日。 

本评估报告使用期限自报告出具日期起一年，即 2019年12月25日至2020年12月24日内有效。 

               浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

                   二0一九年十二月二十五日