致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵单位的委托，本公司以二O二O年十月二十一日为价值日期，以为房地产进行司法处置提供价值参考依据为估价目的前提下，指派专业估价人员，经过实地勘察，对XXX登记在余姚市兰江街道城中村开发投资有限公司名下的位于余姚市城区三凤雅苑9幢1102室（住宅，建筑面积89.88平方米）房地产市场价格进行估价。根据估价目的，按照估价程序，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用比较法、收益法对委托房地产进行了分析、测算和判断，确定估价对象房地产于价值日期的正常市场价格为人民币146.5万元，大写人民币壹佰肆拾陆万伍仟元整，单价约为人民币16300元/平方米。

特此函告

房地产估价机构：宁波恒正房地产估价有限公司

二O二O年十月二十九日

注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们于2020年10月21日，指派注册房地产估价师xxx，对估价对象进行现场勘查、记录。

2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产正常市场价值，它依据了如下假设条件：

（一）、一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、估价对象建筑面积等信息来源于“余房权证城区字第A1604679号”《房屋所有权证（初始登记）》等复印件。

3、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。

4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

6、交易双方都具有完全的市场信息，对交易对象具有必要的知识，不考虑特殊卖家的附加出价和租约限制。本次估价对象室内装修视作白坯。

（二）、未定事项假设

1、估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

2、本估价结果是在公开市场价值前提下求取的房地产市场价值，未考虑短期快速变现、强制处置等因素对委估房地产价格的影响。

（三）、本报告使用的限制条件

1、本次评估系受“（2020）甬余法委评154号”《余姚市人民法院司法评估委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、估价时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291—2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

4、本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释，估价委托人如对估价结果有异议，请在收到报告之日起十日内提出并向我公司申请复核。

5、本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

6、本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称(或姓名)：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

名称：宁波恒正房地产估价有限公司

三、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据

四、估价对象概况

（一） 本次估价范围

根据估价委托人提供的资料及估价人员现场踏勘，本次估价对象为XXX登记在余姚市兰江街道城中村开发投资有限公司名下的位于余姚市城区三凤雅苑9幢1102室（住宅，建筑面积89.88平方米）房地产。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的房地产市场价格。

（二） 房地产登记状况

根据“余房权证城区字第A1604679号”《房屋所有权证（初始登记）》显示：

房产坐落：余姚市城区三凤雅苑9幢1102室；

房屋所有权人：余姚市兰江街道城中村开发投资有限公司；

共有情况：单独所有；

建筑面积：89.88平方米/套内建筑面积：73.27平方米；

房屋所在层数/总层数：十一层/十一层；

房屋用途：住宅；

房屋性质：拆迁安置房；

登记日期：2016年4月14日；

土地使用权未办理登记。

根据证明号F1602360《商品房附属用房登记证明》显示：附属用房坐落余姚市城区三凤雅苑9幢自行车库19，建筑面积6.73平方米，套内建筑面积6.73平方米。

（三） 房地产实物状况

1、建筑物实物状况

估价对象为余姚市城区三凤雅苑一期小区内住宅用房，为拆迁安置房，房屋结构为钢混，建成年份为2015年，房屋质量完好，所在楼幢共11层，估价对象位于11层，有电梯一部，为一梯两户，室内简单分割，本次估价室内装修视作白坯。自行车库一间位于地下一层，室内装修为白坯。

2、土地实物状况

估价对象所在小区总地块土地形状规整，地势平坦，至价值时点，该宗地红线内外基础设施达到“五通一平”(即通路、供电、供水、排水、通讯及红线内场地平整)。

3、基础设施和公共配套设施完备程度及周围环境状况

估价对象位于余姚市城区“三凤雅苑一期”，该小区西南临三凤路、北近四明西路、东临兰凤路，近公交“金地澜悦”站，余姚107路公交线路经过，交通较便利，近余姚万达广场、姚江中学、中国石化（余姚谭家岭西路加油站）等，周边生活配套设施较齐全，附近有金茂悦观庭、万达豪庭、名仕花园等住宅小区分布，居住氛围较好。

五、价值日期

2020年10月21日，价值日期确定依据：根据现场勘查日期决定。

六、价值类型

本次估价采用公开市场价值标准。

本次估价对象价值隐含下列内涵

⑴  用途：估价对象设计用途为住宅；

⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法权属和土地使用权，土地使用权类型为国有出让；

⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权及其占用范围内的土地使用权价格。

七、估价依据

1、法律、法规和政策文件

(1) 《中华人民共和国物权法》；

(2)《中华人民共和国土地管理法》;

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

 (5)《中华人民共和国担保法》；

 (6)《中国人民共和国资产评估法》；

(7)《中华人民共和国房地产管理法》;

2. 技术规程

(1)《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)；

(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)；

(4)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)；

3. 其它

(1) 估价委托人提供的 “余房权证城区字第A1604679号”《房屋所有权证（初始登记）》等复印件；

(2) 估价委托人提供的“（2020）甬余法委评154号”《余姚市人民法院司法评估委托书》；

(3) 估价委托人提供的其他相关资料；

(4) 估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料。

(5) 本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值日期原则，结合估价目的对估价对象进行估价。

1、独立、客观、公正原则

要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2、合法原则

房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。

3、最高最佳使用原则

房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的最可能的使用，这种最可能的使用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

4、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

5、价值日期原则

价值日期原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值日期时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值日期上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，房地产估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。

九、房地产估价方法

（一）房地产估价方法

本次估价采用公开市场价值标准，评估结果为该估价对象房地产进行司法处置的市场价值，以人民币作为本位币。根据估价原则，我们认真仔细地分析了本项目的具体情况，决定采用比较法和收益法进行评估。

（二）技术路线

1、比较法

比较法公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

在与委估标的处于同一供需圈内，选取近期成交的与委估标的类似的三个可比实例，分别与委估标的进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准价格，再与委估标的建筑面积相乘后得出委估标的总价格。

2、收益法

收益估价法进行的步骤如下：

（1）搜集有关收入和费用的资料；

（2）估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；

（3）估算运营费用（包括物业维修费、管理费、水电费、税金等）；

（4）估算净收益；

（5）选用适当的报酬率或资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。

收益法公式：

V＝A[1－1/（1＋Y）^t]/Y

其中：V —— 房地产在价值时点的收益价格

      A —— 房地产在未来第一年净运营收益

      Y —— 房地产的报酬率（资本化率）

      t —— 房地产的收益年限

3、根据权重对比较法与收益法的测算结果进行加权平均，得出委估房地产最终的评估价格。

十、估价结果

本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX登记在余姚市兰江街道城中村开发投资有限公司名下的位于余姚市城区三凤雅苑9幢1102室（住宅）房地产在价值日期的正常市场价格为人民币146.5万元，大写人民币壹佰肆拾陆万伍仟元整，单价约为人民币16300元/平方米。

十一、 参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章

十二、估价作业日期

2020年10月21日至2020年10月29日

十三、出具报告日期

2020年10月29日

十四、估价报告应用的有效期

本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2020年10月29日至2021年10月28日有效。

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院