象山精诚房地产估价有限公司

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房地产司法评估报告

估价项目名称：XXX所有的位于余姚市泗门镇光明家园1幢202室房地产市场价值评估

估价委托人：宁波市余姚市人民法院

估价机构：象山精诚房地产估价有限公司

估价人员：注册房地产估价师：XX    XXX

出具报告日期：二0二0年十一月五日

估价报告编号：象房估司法[2020]第076号

                      致估价委托人函

宁波市余姚市人民法院：

受贵方委托，本公司对XXX所有的位于余姚市泗门镇光明家园1幢202室房地产进行评估,建筑面积为93.56㎡，架空层一间，土地面积为16.82㎡。估价目的是为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。价值时点为二0二0年十一月二日。

 本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对房地产的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX所有的位于余姚市泗门镇光明家园1幢202室房地产在价值时点二0二0年十一月二日的总价值为人民币675900元，大写人民币为陆拾柒万伍仟玖佰元整（价值四舍五入精确到百位）。

注：1、本次估价范围包括房屋及其室内固定装修、架空层、土地使用权等价值。详细情况请见房地产估价报告全文。

2、本次评估价值不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。

3、本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

特此函告！

估价方：象山精诚房地产估价有限公司

                                     法人代表：XX

                     　　          二0二0年十一月五日

目   录

一、注册房地产估价师声明……………………………………………5

二、估价的假设和限制条件……………………………………………7

三、估价结果报告

1、估价委托人……………………………………………………11

2、估价机构………………………………………………………11

3、估价对象………………………………………………………11

4、估价目的………………………………………………………13

5、价值时点………………………………………………………13

6、价值定义………………………………………………………13

7、估价依据………………………………………………………13

8、估价原则………………………………………………………14

9、估价方法………………………………………………………14

10、估价结果………………………………………………………15

11、注册房地产估价师……………………………………………16

12、报告出具日期…………………………………………………16

13、估价报告的有效期……………………………………………16

注册房地产估价师声明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不泄露个人隐私。除法律、法规另有规定之外，未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899—2013以及相关房地产估价专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、注册房地产估价师XX、XXX已对本估价报告中的估价对象于二0二0年十一月二日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告由象山精诚房地产估价有限公司负责解释。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：

1、一般假设前提 

（1）设定估价对象产权明晰，均属于产权人所有的合法资产，权证资料齐全，并已支付所有的相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）本次拟实施的经济行为已获得相关产权（权益）关联人的同意，同时该行为的实施不会损坏其他利害关系人的利益。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，报告使用期间房地产价值保持一定的稳定。

（4）本报告所依据的有关资料由估价委托方提供，并对其真实性负责，本次估价设定估价委托方提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价师未到有关部门对估价对象的权属证明材料及记载内容进行核实，估价对象的建筑面积和土地使用权面积以权证记载为准，现场勘查目测基本与权证记载吻合，未进行专业测量。

（5）本次估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分不承担调查责任。现场勘察建筑物未见明显结构性损坏，在无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（6）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

   （7）估价对象在价值时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

   （8）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、特殊事项假设前提（指未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等）

（1）由于估价委托方仅提供权证资料复印件，估价人员无法履行原件核对程序，只能对于复印件真实性与委托方进行核实，设定所提供资料均为真实可靠。

（2）本报告不对估价对象的权属状况发表任何法律意见，报告内所涉及权属状况的描述，仅是对于委托方所提供的资料以及估价人员现场勘查了解情况的文字陈述，仅说明一种存在的状况，不作为在价值时点时估价对象的权属认定。

（3）本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

（4）本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业费、水电费、煤气费、电信通讯费、宽带费以及其他等因物业使用而产生拖欠费用。

（5）估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

二、本次估价的限制条件

（1）本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

（5）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（6）根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

（7）本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

（8）同时本报告估价结果还是建立在以下假设前提下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积和土地使用权面积来源于委托方提供权证等资料，若提供的权证资料与实际不符，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果为估价对象整体处置价值，如分割转让及处置或其他变化，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果未考虑估价对象原有的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

●若估价对象的权属存在纠纷和异议的，则不能使用本估价对象价值。

三、本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自二0二0

年十一月五日至二0二一年十月四日止。

估价结果报告

一、估价委托人：

宁波市余姚市人民法院

二、估价机构：

象山精诚房地产估价有限公司

地址：象山县丹东街道宾阳路21号

法定代表人：XX

资质等级：贰级

资质证书号：浙建房估证字【2002】044号

联系电话：（0574）65728856   传真:（0574）65083919

邮政编码：315700

三、估价对象：

1、估价对象实体状况

估价对象为XXX所属位于余姚市泗门镇光明家园1幢202室房地产，该幢建筑共5层，估价对象位于第2层，钢混结构，一梯二户。

具体装修情况如下：

整体通风、采光好，室内装修较好，维护较好。 (详见估价对象内外部照片附件)。

2、估价对象权益状况  

估价对象为XXX所有，坐落于余姚市泗门镇光明家园1幢202室。《不动产登记查询结果》如下：建设建设用地使用权、宅基地使用权登记信息：建设用地1，不动产单元号为330281007024GB01425

W00000000，坐落于余姚市泗门镇光明家园1幢202室，用途为城镇住宅用地，使用权面积为16.82平方米，所有权起始时间2005-04-19，所有权结束时间2075-04-18，权利性质为出让，不动产权证号：余国用（2008）字第07403号。房地产权：房产1，不动产单元号为330281007024GB01425F00010019，房地坐落与余姚市泗门镇光明家园1幢202室，建筑面积为93.56平方米，竣工时间为2006-12-31，土地使用起始时间为2005-04-19，土地使用结束时间为2075-04-18，不动产权证号为A0710045。房产2，不动产单元号为330281007024GB01425F00010020，房地坐落于余姚市泗门镇光明家园1幢202室，建筑面积为0平方米。

3、估价对象区域概况

估价对象房地产座落于余姚市泗门镇光明家园1幢202室，东临湖边西路，南临府前路，西临小区道路，北临小区道路。周边有第十保村、华联商厦、天一单身公寓、泗门镇广播电视站、中国建设银行、泗门镇镇政府、余姚市国土局泗门分局、西大街社卫站等公共配套服务设施较较好，小区居家生活较便利，小区环境较好，适宜居住。

四、估价目的：

为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。

五、价值时点：

    二0二0年十一月二日。

六、价值定义：

本报告确定的委估房地产价值为该房地产在价值时点在满足估价假设和限制及无租约条件下的公开市场价值。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）

4、《中华人民共和国资产评估法》

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

6、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）

8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

9、《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》

10、估价委托人提供的《不动产登记查询结果》复印件及其它相关的复印件资料

11、余姚市人民法院司法评估委托书（2020）甬余法委评160号

12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

八、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

九、估价方法：

根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法，有条件选用比较法的应以比较法为主要的估价方法。收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

估价对象作为住宅用房，类似房地产成交案例比较多，故在充分收集评估所需资料基础上，可采用比较法确定估价对象的比准价格。

估价对象同一供需圈内的住宅用房主要以购后自用为主，估价师掌握的估价对象所在的区域市场化的出租案例较少，房屋租售比失衡，不能真实反映出房产市场价值，故不宜采用收益法。对活跃的交易市场来说，交易价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象的市场价格，所以本次评估也不宜使用成本法。假设开发法适用于具有投资开发或者再开发潜力的房地产，估价对象为已建成并在正常运营下的房地产，因此本次评估也不宜使用假设开发法。

综上所述，最终选用比较法作为本次估价方法。

比较法：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果：

本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对房地产的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX所有的位于余姚市泗门镇光明家园1幢202室房地产在价值时点二0二0年十一月二日的总价值为人民币675900元，大写人民币为陆拾柒万伍仟玖佰元整（价值四舍五入精确到百位）。

十一、注册房地产估价师：         

十二、报告出具日期：二0二0年十一月五日

十三、估价报告的有效期：

二0二0年十一月五日至二0二一年十一月四日，如过有效期，则评估报告结果应作相应调整或重新评估。          

权证资料

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院