估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行估价工作，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。

估价假设和限制条件

一、 一般假设

1、 本报告所指市场价值是估价对象房地产于价值时点在市场上出售并按以下条件可取得的合理价值：

(1) 市场为公开公平的市场，买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值。

(2) 有一段合理交易时间。

(3) 在此期间房地产市场基本保持稳定。

(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。

2、 因客观原因，我们仅对估价对象房地产外观作一般性查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。

3、 本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一。若因其提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。

4、 本次估价报告中采用计算的建筑物与土地的数据为委托方提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所得，无证建筑及附属物为委托方提供《慈溪市**厂测绘成果报告》所得。

5、 本次评估有证建筑按《房屋所有权证》证载面积计算，无证建筑及附属物根据测绘单位的《慈溪市**厂测绘成果报告》按土地证红线内面积计算。

二、 未定事项假设

未定事项假设是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

本报告无未定事项假设

三、 背离事实假设

背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本报告假设估价对象未发生抵押、查封、转让等行为，且未考虑估价对象可能存在的其他债权或债务等对其房地产价值的影响，即本报告所评估的估价结果是估价对象权属完整状态下的市场价值。

四、 不相一致假设

不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

本报告无不相一致假设。

五、 依据不足假设

依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

本报告无依据不足假设。

六、 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。

七、 估价报告使用的限制条件

1、本报告仅为余姚市人民法院对估价对象进行司法案件处理提供参考，不可用做任何其他用途。未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和其他目的、用途不承担责任。

2、当房地产市场较为稳定时，本报告的使用期限原则上可长达一年(即2020年11月30日至2021年11月29日）。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。

              房地产估价结果报告

一、 估价委托人

委 托 方：        余姚市人民法院

二、 房地产估价机构

名  称：          上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

地  址：          上海东长治路701号A308-310室

法人代表：        胡亮

报告撰写：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

    地址：            余姚市城区万年桥路212号

联系人：          尤孝永

联系电话：        0574-62699777      

统一社会信用代码：913302810629307800

资质等级：        房地产国家一级        

备案证书编号：    沪建房估证字[2020]09号

三、 估价目的

根据余姚市人民法院出具的《司法评估委托书》，估价对象房地产为法院案件所涉标的物，故本报告为余姚市人民法院进行司法案件处理提供估价对象房地产价值参考。

四、 估价对象

1、 房地产概况

估价对象坐落于慈溪市逍林镇新园村，该对象东沿宇翔路，南临新横路，西靠水云路，北近鼎泰路。

2、 房地产权利状况

（1）根据《房屋所有权证》[证号：慈房权证2006字第000361号]记载情况如下：

（2）根据《国有土地使用证》[证号：慈国用（2003）字第140326号]记载情况如下：

3、估价范围：

本次估价范围为慈溪市**厂名下位于慈溪市逍林镇新园村工业房地产（有证建筑面积964.32㎡、无证建筑面积1698.71㎡及其相应的国有出让土地使用权3576㎡）。

4、房地产利用现状：

   估价对象为工业，现房，目前处于使用状态。

5、估价对象状况

土地状况：

估价对象所在宗地的土地用途为工业用地，使用权面积为3576平方米，土地使用期限为2051年9月27日，该对象东沿宇翔路，南临新横路，西靠水云路，北近鼎泰路。所在宗地形状较为规则，地势平坦，土壤环境未受污染，地基稳定、无不良水文地质现象，能满足建筑物对承载力的要求。至实地查勘日，所在区域及红线内市政基础设施条件达到五通（电力、上水、污水、通讯、道路）。

房屋状况：

估价对象位于慈溪市逍林镇新园村（现场地址为宇翔路22号），土地内有证建筑物2幢、无证建筑物9幢。

6、交通情况

估价对象临近宇翔路、新横路等交通主次干道，附近有慈溪208、16、9路等多条公交线路，交通较便捷。

7、周围环境

估价对象周边有慈溪市逍林镇永力鞋厂、威威电器厂、慈溪市晟扬汽车配件厂等企业，企业聚集规模较好，基础设施及配套设施较为齐全。

8、基础设施

至价值时点，估价对象所在区域市政基础设施条件达到五通（电力、上水、污水、通讯、道路）。

五、 价值时点

2020年11月12日（实地查勘之日）

六、 价值类型

1、价值名称：市场价值。

2、价值内涵

①、市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

②、本报告所提供的是慈溪市**厂名下位于慈溪市逍林镇新园村的工业房地产：国有土地使用权为出让取得，土地用途为工业，土地面积为3576㎡，基础设施条件达到五通（电力、上水、污水、通讯、道路）；有证建筑面积964.32㎡、无证建筑面积1698.71㎡。上述房地产在全部假设和限制条件下于2020年11月12日的市场价值。

七、 估价原则

    本报告遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则。

1、 独立客观公正原则

估价人员在执行估价业务时，应确保估价人员与委托单位之间没有任何利害关系，保持形式上和实质上的独立进行估价；对有关事项的调查、判断和意见的表述应基于客观的立场，以客观事实为依据，实事求是，不带有个人的主观意愿，也不受委托单位或第三者的意见所左右，不受个人的好恶、成见或偏见影响进行客观估价；应当正直、诚实，不偏不倚地对待有关利益各方，站在公正的立场进行估价。

2、 合法原则

房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件。只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此本报告以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

3、 最高最佳使用原则

房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。估价对象合法用途为工业，本报告认为在其法定用途下，房地产能最大程度发挥效用，其使用状态符合最高最佳使用原则。

4、 替代原则

在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估一宗房地产价格时，若附近地区或相似地区有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原理”推断出估价对象的价格。故本次估价遵循此项原则。

5、 价值时点原则

房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性。故本次估价遵循此项原则。

八、 估价依据

一、 有关法律、法规等

1. 《中华人民共和国担保法》；

2. 《中华人民共和国拍卖法》；

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4. 《中华人民共和国土地管理法》;

5. 《城市房地产转让管理规定》；

6. 《中华人民共和国物权法》；

二、 有关估价标准

1、 《房地产估价规范》GB/T 50291-2015；

2、 《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013；

三、 估价委托人提供和估价方查询的有关资料

四、 注册房地产估价师实地查勘资料及其与房地产估价机构掌握和搜集的估价所需资料。

九、 估价方法

1、估价方法

根据《房地产估价规范》，房地产估价可选用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法。

比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价人员通过对慈溪市社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑估价对象用途为工业，土地价格和建筑物造价比较明确，采用成本法能反映估价对象的客观价值，故适宜采用成本法进行估价。

综合考虑，本次估价决定采用成本法、收益法进行估价。

2、技术路线

（1）成本法

通过求取估价对象房地产在估价时点重新取得时客观发生的各项必要费用之和，得到估价对象房地产的积算价格，包括土地价格和建筑物价格。计算公式为：房地产价格=土地价格+（建筑物重置价格-建筑物折旧）+附属物价格。

其中土地价格采用市场比较法求取，选取与估价对象处于类似供需圈内近期成交且用途类似的地块价格，运用市场比较法替代原理，经交易情况、交易时间、区域因素、个别因素、土地剩余使用年限的修正，计算取得估价对象土地使用权价格。同时通过求取估价对象建筑物重置价格，并确定建筑物成新率进行折旧，得到估价对象建筑物价格。重置价格是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按估价时点的价值水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价值。建筑物的成新率采用观察法确定。

（2）收益法

收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，本次收益法测算采用报酬资本化法。估价对象房地产可以出租取得租金收益，将其未来各期的正常净收益通过运用适当的报酬率折算到价值时点，求其之和得到估价对象房地产收益价格，具体为：搜集有关房地产收入和费用的资料，估算估价对象每年的潜在总收益，考虑其出租情况后得到估价对象的有效总收益，再扣除社会平均的正常费用，得到估价对象每年的正常净收益，最后选用适当的报酬率、确定收益年期以及运用适宜的计算公式计算得出估价对象的收益价值。

十、 估价结果

估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘，了解了该地区房地产市场行情，并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，结合估价师的经验，综合评估出慈溪市**厂名下位于慈溪市逍林镇新园村工业房地产于价值时点的市场价值。结论如下：      

总市价：RMB 561万元

  (人民币大写：伍佰陆拾壹万元整)

十一、注册房地产估价师

 宁保欣       3320140107                    2020年11月30日

 陈益勇       3320120001                    2020年11月30日

十二、实地查勘期

2020年11月12日

十三、估价作业期

2020年11月12日至2020年11月30日

附  件

1、[余姚市人民法院司法评估委托书（2020）甬余法委评179号]复印件；

2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；

3、《慈溪市**厂测绘成果报告》复印件；

4、估价对象地理位置示意图；

5、估价对象实景照若干；

6、估价公司营业执照复印件；

7、估价公司资质证书复印件；

8、房地产估价师注册证书复印件。

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院