房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 报 告

估价报告编号： 宁天房估司法［2020］第6号

估价项目名称：关于涉案房地产******所属位于灵桥路287号、狮子街28号2-6办公用途房地产的市场价值评估

估价委托人名称：余姚市人民法院

估价机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

估价人员名称：注册房地产估价师：******

              注册号：******

              注册房地产估价师：******

              注册号：******

估价报告出具日期： 2020年3月18日

致 委 托 方 函

余姚市人民法院：

受贵法院委托，我公司对******所有的位于灵桥路287号、狮子街28号2-6房地产的价格进行了客观、公正的估价，为贵方审理案件提供价值参考依据。

本次评估的估价目的是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑了影响房地产的各项因素，最终确定******所有位于灵桥路287号、狮子街28号2-6，建筑面积为163.41㎡的房地产于价值时点2020年3月17日无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为152.93万元，大写人民币壹佰伍拾贰万玖仟叁佰元整。单价：9358.51元/㎡，尚欠物业费约14800元。

                 评估结果汇总表

 宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                              2020年3月18日

目   录

第一部分  估价师声明   …………………………………………………………………3

第二部分  估价假设和限制条件  ……………………………………………………… 4 第三部分  估价结果报告  ……………………………………………………………… 6

一、估价委托人   ………………… ……………………………………………… 6

二、房地产估价机构    ……………………………………………………………  6三、估价目的    ……………………………………………………………………  6

四、估价对象   ……………………………………………………………………   6

五、价值时点   ……………………………………………………………………… 7

六、价值类型   ……………………………………………………………………… 7

七、估价原则  ………………………………………………………………………  7

八、估价依据   ……………………………………………………………………… 7

九、估价方法  ………………………………………………………………………  7

十、估价结果  ………………………………………………………………………  8

十一、注册房地产估  ………………………………………………………………  8

十二、实地查勘期   …………………………………………………………… …  8

十三、估价作业期   …………………………………………………………………  8

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

             估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、             我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、             本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、             我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、             我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50899-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、             我们已于2020年3月17日上午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、             没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

    估价的假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的《房产不动产权证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能持续正常安全使用。

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；

（二）未定事项假设

估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

（三）背离事实假设

估价对象已抵押，本次估价不考虑抵押对价值的影响。

（四）不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价。

3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来物业强制处置、短时间变现对估价结果的影响，也不包括未来处置物业时应缴纳的税费；

4.本估价报告仅为人民法院司法拍卖（变卖）提供参考依据，不作其他用途。

5.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

6.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

估价结果报告

一、委托方：余姚市人民法院

地  址：余姚市谭家岭西路

二、估价方：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法定代表人：******

    资质等级： 一级

三、估价目的：

  为司法司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象：

1、估价对象实体状况

估价对象为灵桥路287号、狮子街28号2-6，共30层，其位于第2层，建筑结构为钢混结构，建成于2009年，经现场勘查，大致情况如下：大厦配有2部客梯以及中央空调系统和烟感自动喷淋消防系统，外墙墙砖，二楼走廊地面为大理石，估价对象室内白坯，层高3.7米，通风采光较好，铝合金窗，目前空置。(详见估价对象照片附件)

2、估价对象权益状况

    估价对象房屋所有权人为******，持有房屋所有权证：浙（2016）宁波市（海曙）不动产权第0130067号，建筑面积163.41㎡，用途为办公，证载土地使用权面积31.18㎡，用途办公用地，使用权类型为国有出让，终止日期2046年04月17日止。

    3、估价对象区域概况

估价对象东临灵桥路、北临莲桥街，距离天一广场和火车站约1.5公里，距宁波栎社机场9.5公里，周围基础设施完善，附近有天元大厦、中宁大厦、天封大厦等写字楼，商业氛围浓厚，有学校、酒店、银行网点等设施，公共配套齐全，自然环境及景观好 ，所在区域周围路况良好，附近有12路、55路、9路、6路等十多条公交线路通过，公共交通便捷。

五、价值时点： 

   根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为估价人员实地查勘之日，即2020年03月17日。

六、价值类型：

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据：

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3） 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》；

（4） 司法鉴定委托书：(2020)甬余法委评12号；

（5） 估价对象不动产登记情况证明复印件；

（6） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。

八、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

九、估价方法：

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据估价对象的特点，此次采用收益法作为本次评估的基本方法。

收益法是评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益，运用适当的资本化率折算到价值时点的现值，并求其现值之和来确定房地产价格的方法。

十、估价结果（单位为人民币元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用收益法，确定******所有的位于灵桥路287号、狮子街28号2-6，建筑面积163.41㎡的办公房地产于价值时点2020年3月17日在无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为152.93万元，大写人民币壹佰伍拾贰万玖仟叁佰元整。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

    2020年3月11日～2020年3月18日

十三、估价报告使用期限：

本估价报告有效使用期限自出具之日起为一年，即自2020年3月18日至2021年3月17日。    

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

                                    2020年3月18日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院