房屋损害赔偿

司法评估报告

估价项目名称：余姚市凤山街道五星村后沈家11-2号房屋因火灾所致的房屋损害赔偿价值司法评估项目

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：***（注册号：***）   

***（注册号：***）

估价报告出具日期：2020年4月22日

估价报告编号：浙甬信德220040963号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

接受贵方的委托，遵照有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、合法的原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象房屋损害赔偿价值进行评估。

委托案号：（2020）甬余法委评17号

案件名称：原告***与被告***财产损害赔偿纠纷执行一案。

估价对象：位于余姚市凤山街道五星村后沈家11-2号，过火房屋三幢，过火面积合计为555.50平方米，其中：1幢砖混结构面积为48.59平方米，2幢砖混结构面积为282.29平方米，3幢棚面积为224.62平方米。

财产范围：包括拆除工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失及被拆除物的残值。

估价目的：为人民法院确定房屋损害赔偿价值提供参考依据。

价值类型：房屋损害赔偿价值（采用公开的市场价值标准）

价值时点：2020年3月26日

估价方法：修复费用法（成本法）

估价结果：估价对象在价值时点房屋因火灾所致的房屋损害赔偿价值为人民币43.18万元，大写金额为人民币肆拾叁万壹仟捌佰元整（RMB：431,800.00元）。

详见下表“评估清单”。

报告使用期限：报告出具日起一年，即2020年4月22日起至2021年4月21日止。                      

 宁波信德房地产土地评估有限公司

                                法人代表：***

二〇二〇年四月二十二日                

评 估 清 单

特别提示：

1、估价结果已包括拆除工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失及被拆除物的残值；

2、根据委托方提供的“询问笔录”，本次估价以估价对象拆除重建为前提进行评估，估价结果为拆除重建前提下全新状态下的建筑物价值，未考虑原建筑物折旧；

3、根据委托方提供的“询问笔录”，本次估价面积以估价人员实地测量为准，未进行专业测绘，如对该面积有异议，可聘请专业测绘公司进行测绘，我们将根据测绘结果相应调整评估价值；

4、在评估结果有效期内，评估对象状况或者估价对象的拆除、重建等作价标准发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整；

5、委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；

6、欲了解该估价项目的全面情况，请详见估价结果报告，报告使用时请特别关注估价假设和限制条件提示内容。

  目 录 

估价师声明.......................................................................... 1

估价的假设和限制条件................................................................ 2

一、估价假设条件.............................................................. 2

二、估价限制条件.............................................................. 3

估价结果报告........................................................................ 4

一、估价委托人................................................................ 4

二、房地产估价机构............................................................ 4

三、估价目的.................................................................. 4

四、估价对象.................................................................. 4

五、价值时点.................................................................. 6

六、价值类型.................................................................. 6

七、估价原则.................................................................. 7

八、估价依据.................................................................. 7

九、估价方法.................................................................. 9

十、估价结果.................................................................. 9

十一、注册房地产估价师....................................................... 10

十二、实地查勘期............................................................. 10

十三、估价作业期............................................................. 10

附件............................................................................... 11

一、估价委托书复印件......................................................... 12

二、估价对象位置图........................................................... 13

三、估价对象租房协议书....................................................... 14

四、估价对象实地查勘情况和相关照片........................................... 16

五、估价对象实地测量图....................................................... 17

六、房地产估价机构营业执照复印件............................................. 18

七、房地产估价机构资质证书复印件............................................. 19

八、房地产估价机构资信等级证书复印件......................................... 20

九、注册房地产估价师估价资格证书复印件....................................... 21

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2020年3月26日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的“火灾事故认定书”、“询问笔录”、“租房协议书”，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、根据委托方提供的“询问笔录”，本次估价假设估价对象手续齐全，可拆除重建为前提进行评估。估价结果为拆除重建前提下全新状态下的建筑物价值，未考虑原建筑物折旧。

3、本次估价假设估价对象在价值时点及估价报告有效期内，估价对象的拆除、重建等作价标准未发生重大变化为前提进行评估。

4、本次估价结果未考虑评估费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响。

（二）未定事项假设

本次估价无未定事项假设

（三）背离事实假设

本次估价无背离事实假设。

（四）不相一致假设

根据委托方提供的“火灾事故认定书”，估价对象过火面积约440平方米，与估价人员实地测量面积555.50平方米不相一致，本次估价以估价人员实地测量面积为准。

（五）依据不足假设

本次估价根据委托方提供的“询问笔录”，以估价人员实地测量为准，未进行专业测绘。如对该面积有异议，可聘请专业测绘公司进行测绘，我们将根据测绘结果相应调整评估价值。

二、估价限制条件

1、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

3、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（自2018年9月1日起施行，法释（2018）15号），当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告五日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4、根据估价目的，预计未来市场价格变化程度，确定本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

5、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

6、本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

7、本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

9、本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。

估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构 

名称：宁波信德房地产土地评估有限公司

法人代表: ***

住所：宁波市江北区人民路132号<25-3>

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

证书编号：浙估协资信证字[2020]027号

资信等级：AAA级

三、估价目的

受余姚市人民法院（2020）甬余法委评17号《司法评估委托书》委托办理原告***与被告***财产损害赔偿纠纷执行一案中所涉及的对位于余姚市凤山街道五星村后沈家11-2号的房屋遭受损坏的经济损失予以评估。

为人民法院确定房屋损害赔偿价值提供参考依据。

四、估价对象

（一）基本状况

（二）房屋基本状况

根据估价人员现场查勘测量，估价对象过火房屋共三幢，过火面积合计为555.50平方米，其中：1幢砖混结构面积为48.59平方米，2幢砖混结构面积为282.29平方米，3幢棚面积224.62平方米；房屋通水、通电；1幢、2幢外墙面马赛克，内墙面涂料，铁门、卷帘门、钢窗，层高约4.5米，跨度约为12.30米，柱间距约为3.95米，大通间布局；3幢墙面砖墙1.5米，以上为彩钢板，夹芯板顶，H型槽钢梁、柱，铝合金窗、卷帘门，层高约4.4米，大通间布局。

根据现场估价对象残值设定估价对象重建标准如下：

表 建筑物基本情况表

（四）权益状况

根据现场查勘，至价值时点，估价对象因火灾受损无法正常使用。

根据委托方提供的“租房协议书”，出租方为***、承租方为***，租赁范围厂房朝南7间，朝北4.5间，朝东2间,共计13.5间，租赁期限为壹年，即2019年8月15日至2020年8月14日，租金先付后用，价格约10元/平方米/月，共计租金陆万贰仟元整。

（五）区位状况

五、价值时点

2020年3月26日（即估价对象于2020年3月26日的房屋损害赔偿价值），估价对象实地查勘完成之日。

六、价值类型

（一）价值类型名称

本次估价的价值类型为房屋损害赔偿价值（采用公开的市场价值标准）。

（二）价值定义

房屋损害赔偿价值是价值时点的房屋实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的房屋价值减损的市场值。

（三）价值内涵

价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括拆除工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失及被拆除物的残值。付款方式是一次性付清房屋损害赔偿款；未考虑评估费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规和政策

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国城市规划法》；

5、《中华人民共和国资产评估法》；

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》；

7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》；

8、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

9、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》；

10、《人民法院委托评估工作规范》。

（二）估价标准

1、《房地产估价规范》GB/T 50291-2015；

2、《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013；

3、宁波市市区1999～2006\2008～2010年建设工程土建造价指标；

4、宁波建设工程造价网《宁波市建筑工程综合价格指数》。

（三）估价委托人提供的资料

1、司法评估委托书；

2、火灾事故认定书；

3、租房协议书；

4、询问笔录。

（四）房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的资料

1、估价对象照片；

2、估价对象实地查勘记录；

3、估价对象实地测量图；

4、当地市场调查和搜集的有关资料等。

九、估价方法

（一）估价方法名称

本次估价采用修复费用法（成本法）。

（二）估价方法定义

修复费用法也称成本法，该法是通过规定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除房屋缺陷所发生的各种费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

（三）估价测算简要内容

1、估价技术路线

运用修复费用法（成本法）估价时，进行的步骤为：①测算拆除工程费用；②测算修缮工程费用、恢复工程费用；③测算直接经济损失；④被拆除物残值；⑤测算房屋损害估价值。

2、估价测算过程

运用修复费用法（成本法）的评估公式为：房屋损害估价值=拆除工程费用+修缮工程费用、恢复工程费用+直接经济损失-被拆除物残值。

十、估价结果

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，对影响房地产价值因素进行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件的前提下，采用修复费用法（成本法）进行分析和测算，确定估价对象估价对象余姚市凤山街道五星村后沈家11-2号房屋因火灾所致的房屋损害赔偿价值在价值时点2020年3月26日的估价结果如下：

估价对象在价值时点房屋因火灾所致的房屋损害赔偿价值为人民币43.18万元，大写金额为人民币肆拾叁万壹仟捌佰元整（RMB：431,800.00元）。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2020年3月26日

十三、估价作业期

2020年3月23日起至2020年4月22日止。

宁波信德房地产土地评估有限公司

                 二〇二〇年四月二十二日