房地产估价报告

估价报告编号：甬博估司字（2020）第007号

估价项目名称：********名下的位于余姚市临山镇凤栖路28号工业房地产司法鉴定评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司

注册房地产估价师：******    ******

******    ******

估价报告出具日期：2020年05月07日

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司对贵院（2020）甬余法委评33号《司法鉴定委托书》委托办理的********与被执行人********、********金融借款合同纠纷执行一案中所涉及的********名下的位于余姚市临山镇凤栖路28号等工业房地产的市场价值进行评估。

估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值时点：2020年04月20日。

估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗工业房地产，位于余姚市临山镇凤栖路28号，地块上建有四幢证载建筑物，证载建筑面积合计33104.63平方米，另有多幢无证建筑物，无证建筑面积合计1513.04平方米（其中位于红线内288.47平方米，红线外1513.04平方米），棚面积7050.32平方米（其中位于红线内6044.13平方米，红线外1006.19平方米）；估价对象土地使用权证载面积26302.02平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2058年10月26日，另有超占用地范围面积为2972.73平方米。

价值类型：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

估价方法：本次估价采用基准地价修正法和成本法。

估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB6917.4万元整大写：人民币陆仟玖佰壹拾柒万肆仟元整。详见表1

上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

表1、评估结果明细表

注1：该建筑物价值包含固定装修等价值。

注2：此次评估包含估价对象地块上红线内外建筑、棚等价值，不含超占地范围的土地价值。

特  此  函  告

宁波博信房地产估价有限公司

                                                       法定代表人：王锡军

二○二○年五月七日

目            录

第一部分  估价师声明---------------------------------------------------------------------------------6

第二部分  估价假设和限制条件-------------------------------------------------------------------7

第三部分  估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------9

一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------9

二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------9

三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------9

四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------9

五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------13

六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------13

七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------13

八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------14

九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------15

十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------15

十一、注册房地产估价师----------------------------------------------------------------------------16

十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------16

十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------16

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、宁波永正测绘有限公司提供的《测绘成果书》

五、司法鉴定委托书

六、估价机构营业执照复印件

七、估价机构备案证书复印件

八、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、我们已由注册房地产估价师******、******于2020年04月20日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

10、注册房地产估价师签名、盖章

估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。

2、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。

3、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

（二）未定事项假设

1、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。

2、估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。

3、估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态。

（三）背离事实假设

本次估价的估价对象已抵押并被查封，但鉴于估价目的为司法拍卖（变卖）提供参考依据，依据常规情况操作，法院成功拍卖涉案房地产后，会出具《成交确认书》，买受人可持《成交确认书》办理权属转移手续，所以，估价时不考虑估价对象抵押及查封情况，假设估价对象没有抵押担保及查封的情况影响。本估价报告是在满足该条假设条件下确定的估价结果，报告使用人应充分考虑上述因素可能导致难以实现其产权权利情况，所以请报告使用人进一步核实具体情况及可能产生的风险，避免因发生与本条背离事实假设条件不符情况而产生的权利实现障碍。

（四）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。

2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。

3、本次估价结果中房地产单价为总价值除以建筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本报告以估价结果中列示的总价值为准，返算的单价不影响估价结果的客观准确性。

4、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。     

6、本估价报告由宁波博信房地产估价有限公司负责解释。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                

7、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2020年05月07日至2021年05月06日。

估价结果报告

一、估价委托人

机构名称：余姚市人民法院

地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司

机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道1357号1108、1109室

法定代表人：王锡军

资质等级：壹级

资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号

统一社会信用代码：913302045705460649

联系电话：0574-82809992     传真：0574-87728315

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象     

（一）估价对象范围的界定

本次估价对象为********所有的位于余姚市临山镇凤栖路28号等的工业房地产（证载建筑面积合计33104.63平方米，无证建筑面积合计1513.04平方米，其中位于红线内288.47平方米，红线外1513.04平方米；棚面积7050.32平方米，其中位于红线内6044.13平方米，红线外1006.19平方米；证载土地使用权面积26302.02平方米）及保证工业房地产正常使用功能的附属配套设施。

(二)估价对象实物状况

  （1）建筑物实物状况：

估价对象位于余姚市临山镇凤栖路28号，属********所有。根据现场实地查看，建筑物概况如下表2：

（2）土地实物状况：

（1）面积：土地使用权面积26302.02平方米；

（2）土地形状：估价对象宗地土地形状较规则；

（3）地形、地势：根据估价人员现场查勘，估价对象宗地内地形地势平坦，地势与周边地块和相邻道路相持平。自然排水状况良好；

（4）土壤、地质：红壤，没有迹象表明土地受过污染；地基地质条件适于建筑，无不良地质现象；

（5）土地开发程度：至价值时点，宗地内达到“五通一平”（即通水、通电、通路、通讯、通排水）及场地平整，已开发成熟地，其土地上已建有工业厂房，目前处于正常使用中。

（6）地块四至：东、西邻相邻企业，南至凤栖路，北邻河流。

(三)估价对象权益状况

1、估价对象权益状况详见下表：

2、估价对象权益状况分析

估价对象权属档案信息齐全，虽然价值时点存在抵押权并被查封，但是依据常规情况操作，法院成功拍卖涉案房地产后，会出具《成交确认书》，买受人可持《成交确认书》办理权属转移手续，所以，涉案房地产虽存在抵押或查封情况，但是并不影响其权属的转移，除抵押和查封外，估价人员没有调查到设定过对其价值实现有不利影响的权益，故：估价对象可以在公开市场上转让。

(四)估价对象区位状况

余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇、鹿亭乡。

估价对象所在余姚市临山镇凤栖路28号，属临山工业园区，南临凤栖路，南面距329国道约1000米，地理位置较好，交通较便捷。估价对象周边聚集有众多工业厂区，有余姚市银汝照明电器有限公司、浙江瑞华机械有限公司、余姚市沃森电器有限公司、余姚市嘉荣电子电器有限公司等。工业区内配套设施较为完善，厂区无规划限制，是较为理想的工业场所。

五、价值时点

2020年04月20日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，自2007年8月30日施行）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，自1999年1月1日起施行，2004年8月28日第二次修正）；

3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，自2007年10月1日起施行）；

4、《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号，自1999年10月1日起施行）；

5、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行，2015年4月24日修正）；

6、《资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，自2016年12月1日起施行）；

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）；

8、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）；

9、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释（2016）18号）；

10、其他有关法律、法规和政策及地方性法规、政策。

（二）本次估价所依据的有关估价的标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）；

3、其他有关估价标准。

（三）估价委托人与相关权利人提供的文件资料

1、余姚市人民法院（2020）甬余法委评33号《司法鉴定委托书》；

2、委托方提供的估价对象权属证书复印件资料。

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、估价人员实地查勘资料、市场调查资料；

2、宁波永正测绘有限公司提供的《测绘成果书》；

3、估价人员收集的其他资料；

4、本公司房地产估价规范与技术参数。

九、估价方法

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用基准地价修正法来评估估价对象的土地使用权价值，用成本法来评估估价对象的房屋建筑物现值。其依据是：

（1）基准地价修正法是指在政府已经公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。也可以说是一种特殊的比较法。

（2）成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的特质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法适用的对象和条件：只有是新近开发建设、可以假设重新开法建设或者计划开发建设以及可自主开发建设的房地产，才可以用成本法估价。成本法还特别适用于估价那些很少发生交易的房地产，如学校、政府办公楼、体育馆等公用、公益房地产以及码头、机场等独特设计或特殊的房地产。估价对象是工业房地产，房屋建筑物自主开发建设无任何妨碍。故建筑物适合选用成本法。

十、估价结果

本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用基准地价修正法和成本法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB6917.4万元整，大写：人民币陆仟玖佰壹拾柒万肆仟元整。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2020年04月20日—2020年04月20日

十三、估价作业期

2020年04月14日—2020年05月07日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院