| （2020）甬余法委评56号 位于余姚市城区南滨江路130弄2-202室的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 甬仲恒估字（2020）第SF017号
估价项目名称：位于余姚市城区南滨江路130弄2-202室的住宅房地产市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司 注册房地产估价师： ***（注册号***） ***（注册号***） 估价报告出具日期：2020年6月1日
余姚市人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市城区南滨江路130弄2-202室的住宅房地产的市场价值进行评估。 估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：根据委托人提供的“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产所有权证》记载：估价对象权利人为***，单独所有，房屋坐落于余姚市城区南滨江路130弄2-202室，建筑面积124.09㎡（其中套内建筑面积为115.16㎡）,用途为住宅，混合结构，建成于1996年，共五层，所在层第二层；土地性质为国有出让，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权面积为24.82㎡，国有建设用地使用权至2056年10月17日止；附记记载另附架空层一间。 经与小区物业查询，截止价值时点，估价对象尚欠物业费约600元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权等权益状况限制，包含室内固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。 经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市城区南滨江路130弄2-202室的住宅房地产，所在小区东至相邻小区，南至杜义弄，西至南雷路，北至南滨江路。所在建筑物南北朝向，共五层三个单元，混合结构，外墙马赛克饰面，铝合金窗，所在单元一梯两户，估价对象位于第二层东侧，布局为四室二厅一厨一卫南阳台，室内已装修，目前处于空置状态。另有架空层储藏室一间，位于东侧单元门西侧第一间。 价值时点：2020年5月21日，为实地查勘之日。 价值类型：为公开市场价值。 估价方法：采用比较法。 估价结果：估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，对现有估价资料及数据进行综合分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点的市场价值为人民币136.2万元，大写人民币壹佰叁拾陆万贰仟元整（含室内固定装修价值为人民币11.8万元，大写人民币壹拾壹万捌仟元整）。
特此函告贵院 特别提示： 1、本估价报告应用的有效期自2020年6月1日至2021年5月31日。 2、估价结果未考虑估价对象抵押、租赁、担保等其他优先受偿权和查封的因素。 3、估价结果未考虑可能拖欠的水电物业等费用以及处置费用和税金。 4、估价对象最终面积以不动产部门权证确认登记为准，若有差异，估价结果不做调整。 5、报告使用人须仔细阅读本估价报告全文。
宁波仲恒房地产估价有限公司 法定代表人：*** 二〇二〇年六月一日
目 录 估 价 师 声 明........................................... 5 估价的假设和限制条件..................................... 7 房地产估价结果报告....................................... 9 一、估价委托人....................................... 9 二、房地产估价机构.................................... 9 三、估价目的......................................... 9 四、估价对象......................................... 9 五、价值时点........................................ 11 六、价值类型........................................ 11 七、估价原则........................................ 12 八、估价依据........................................ 12 九、估价方法........................................ 12 十、估价结果........................................ 12 十一、注册房地产估价师............................... 13 十二、实地查勘期.................................... 14 十三、估价作业期.................................... 14 附 件................................................. 15 附件3、委托人提供的“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产所有权证》复印件
估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。 5、我司注册房地产估价师已于2020年5月21日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 参加估价的注册房地产估价师
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件 （一）一般假设 1、估价委托人提供了“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产权证》，我们对其权属、面积、用途等资料进行了检查和尽职核实，在无发现其他可疑因素的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象能正常安全使用。 3、本次估价包含了室内固定装修的价值，但因委托人未提供装饰工程结算清单、设计施工图、使用主材的品牌、型号、规格清单等资料，本次对室内固定装修价值评估只作大致粗略估算，仅供司法处置参考。 （二）未定事项假设 无未定事项假设。 （三）背离事实假设 估价结果不考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。 （四）不相一致假设 无不相一致假设。 （五）依据不足假设 无依据不足假设。 二、估价限制条件 1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 2、本报告之评估价值为价值时点2020年5月21日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、处置方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。 5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。 6、本估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。 7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 8、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
房地产估价结果报告 名 称：余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司 地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区） 法定代表人：*** 资质等级：贰级 证书编号：浙建房估证字[2001]015号 电话（传真）：0574-87620828 为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 1、估价对象区位状况 估价对象所属行政区为余姚市，余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。2018年末全市户籍总户数319681户、户籍人口836306人，全市流动人口登记在册人数为627673人。 据统计资料，2019年余姚市实现地区生产总值1166.26亿元，按可比价计算，增长7.9%。其中，第一产业实现增加值47.74亿元，增长2.5%；第二产业实现增加值664.08亿元，增长9.2%；第三产业实现增加值454.44亿元，增长6.6%。三次产业之比为4.1:56.9:39。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值为139485元（按年平均汇率折合20220美元）。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为100280元（按年平均汇率折合14537美元）。 估价对象为余姚市城区南滨江路130弄2-202室住宅房地产，所在小区东至相邻小区，南至杜义弄，西至南雷路，北至南滨江路。周边有姚江怡景花园、学弄小区、保庆花园等住宅小区，居住聚集度高；附近有余姚市第一实验小学(学弄校区)、余姚市第三人民医院、南雷金街、银行及商业网点等生活配套设施和商业服务设施，生活便利；估价对象紧邻城市主干道南雷路，小区北侧设有公交通济桥站，有余姚102路、余姚107路、余姚202路等多条公交车停靠，交通便捷。 2、估价对象权益状况 根据委托人提供的“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产所有权证》记载：估价对象权利人为***，单独所有，房屋坐落于余姚市城区南滨江路130弄2-202室，建筑面积124.09㎡（其中套内建筑面积为115.16㎡）,用途为住宅，混合结构，建成于1996年，共五层，所在层第二层；土地性质为国有出让，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权面积为24.82㎡，国有建设用地使用权至2056年10月17日止；附记记载另附架空层一间。 经与小区物业查询，截止价值时点，估价对象尚欠物业费约600元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权等权益状况限制，包含室内固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。 3、估价对象实物状况 经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市城区南滨江路130弄2-202室的住宅房地产，所在小区东至相邻小区，南至杜义弄，西至南雷路，北至南滨江路。所在建筑物南北朝向，共五层三个单元，混合结构，外墙马赛克饰面，铝合金窗，所在单元一梯两户，估价对象位于第二层东侧，布局为四室二厅一厨一卫南阳台，室内已装修，目前处于空置状态。另有架空层储藏室一间，位于所在建筑物东侧单元门西侧第一间。 室内固定装修情况简介如下（具体以室内现状为准）：
2020年5月21日，为实地查勘之日。 公开市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、无利害关系、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）； 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）； 7、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）； 8、委托人提供的“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产所有权证》复印件 ； 9、评估方掌握的同类物业现行市场行情。 根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。估价人员根据现场勘察和委托方提供的资料，结合估价目的及估价对象的特点，确定本项目的估价技术思路及选用的方法。 1、选用方法的理由： 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法，一般适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。通过市场调查目前估价对象所在区域的同类地段住宅房地产供需状况，在价值时点的近期有类似房地产的交易实例，故选用比较法。 2、未选用方法的理由： 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法，一般适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产。经调查，估价对象市场租赁价格与市场交易价格水平不匹配，租赁价格水平不能真实反映市场交易价格，故不选用收益法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，而估价对象为住宅小区内的住宅用房，其市场价值与重置成本关联度弱，故不选用成本法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途为住宅，目前为已建成且正常使用的住宅房地产，不具投资开发或再开发的可能，故不选用假设开发法。 十、估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市城区南滨江路130弄2-202的住宅房地产，于价值时点2020年5月21日的市场价值为人民币136.2万元，大写人民币壹佰叁拾陆万贰仟元整（含室内固定装修价值为人民币11.8万元，大写人民币壹拾壹万捌仟元整）。 十一、注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
附 件
1、估价对象现场图片； 2、委托人提供的“（2020）余甬法委评56号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 3、委托人提供的“浙（2019）余姚市不动产权第 0019054号”《不动产所有权证》复印件； 4、房地产估价师注册证书复印件； 5、房地产估价机构资质证书复印件； 6、房地产估价机构营业执照复印件。
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
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