| (2020）甬余法委评62号 位于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 （慈）恒房[2020]（估)字第SF025号
估价项目名称：XXX名下位于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业房地产司法评估价值估价
估价委托方： 余姚市人民法院
估 价 机 构：宁波慈地恒欣房地产土地资产评估规划咨询有限公司
注册房地产估价师：XXX 3320150104 XXX 3320100054
估价报告出具日期：2020年6月15日
致估价委托人函余姚市人民法院： 接受贵单位的委托，我们对XXX名下位于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业房地产市场价值进行了估价。 估价目的：为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：系指XXX名下的位于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业房地产，包括商业用房面积154.51平方米及对应分摊的国有出让土地使用权面积62.17平方米。 价值时点：二〇二〇年五月二十九日。 价值类型：估价对象的房地产市场价值。 估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用收益法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇二〇年五月二十九日的估价结果如下： 估价结果明细表
注：本估价报告使用期限为报告出具之日起一年。
宁波慈地恒欣房地产土地资产评估规划咨询有限公司 法定代表人： 二○二○年六月十五日
目 录十一、房地产估价师......................................................................................... 10 1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置图 3. 房屋所有权证复印件 4. 国有土地使用证复印件 5. 房屋他项权证复印件 6. 余姚市不动产登记情况证明复印件 7. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 8. 关于公司变更事项说明函 9. 房地产估价机构备案证书复印件 10. 评估机构企业法人营业执照复印件 11. 估价师注册证书复印件 注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2020年5月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师： 注册号：3320150104
注册房地产估价师： 注册号：3320100054 估价假设和限制条件1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、估价对象权属清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 3、估价师对估价委托人提供的关于估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，假定它们是合法、真实、准确和完整的；因提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。 4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染等进行专业性检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量等符合国家有关规范标准，建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染状况对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。 二、未定事项假设 1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。 2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。 3、未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。 三、背离事实假设 估价对象有查封，根据估价目的，本次估价不考虑查封情况对估价对象价值的影响。 四、不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 五、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 六、估价报告使用的限制条件 1、本估价报告使用期限为报告出具之日起一年，即2020年6月15日至2021年6月14日，若在此期间估价对象房地产状况、国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。 2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。 3、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 4、估价对象在交易时需要交纳相关交易税费，因各地税收政策不同，具体税收政策需咨询估价对象所在区税务部门，请报告使用者予以关注。 5、本估价报告需经本估价机构盖章及至少两名专职注册房地产估价师签字盖章、且须完整使用方为有效，复印件无效。 6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
七、特殊说明 若项目相关当事人对估价结果有异议，应于收到估价报告之日起10日内，向我估价机构提交异议书，请相关当事人予以关注。
房地产估价结果报告联系人：孙丹青、黄伟 联系电话：0574-62785592
为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
（一）估价对象范围 系指XXX名下的位于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业房地产，包括商业用房面积154.51平方米及对应分摊的国有出让土地使用权面积62.17平方米。 （二）估价对象区位状况 估价对象坐落于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号，为余姚市马渚镇斗门村集贸市场内部商业用房，市场位于斗门村中心区，北近世纪西路；区域内公用服务设施较完善，基础设施配套良好；区域内有邮政储蓄银行、购物超市及娱乐休闲场所；周边有怡加名苑、斗门公寓等住宅小区，人流量较大。区域内有余姚501路、余姚502路、余姚517路、余姚531路、余姚536路、余姚537路、余姚538路等公共交通线路经过，公共交通较为便捷。 （三）估价对象权益状况 估价对象坐落于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号。根据估价委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用证复印件，权利人为XXX，房屋建筑面积为154.51平方米，设计用途为商业，土地使用权分摊面积为62.17平方米，地类用途为商服用地，使用权类型为出让，终止日期为2047年12月17日。根据委托方提供的《房屋他项权证》复印件，估价对象设有最高额抵押权，债权数额为1500000元。 （五）估价对象实物状况 估价对象为坐落于余姚市马渚镇斗门村集贸市场20号的商业用房。根据实地查勘，估价对象为一至三层商业用房，朝南，临市场外部道路，建筑南立面外墙涂料及外墙砖墙面，北立面涂料墙面；底层入户门安装卷闸门，开间约3.2米，进深约7.8米，层高约4.7米；一至三层室内现状白坯，室内设有楼梯井，未安装上行楼梯；二、三层可通过市场公共楼梯出入，朝北开有门户，均安装铝合金移门。 在价值时点上述建筑处于空置状态，维护保养程度一般。
二○二○年五月二十九日。 根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。 六、价值类型 本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○二○年五月二十九日的公开市场价值。 市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）最高最佳利用原则 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 （四）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （五）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（一）法律、法规依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》； 7、《宁波市人民法院对外委托司法评估工作暂行规定》。 （二）技术标准、规程、规范 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3、关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知（浙估协〔2018〕66号）。 （三）估价委托人提供的相关资料 1、（2020）甬余法委评62号余姚市人民法院司法评估委托书； 2、余房权证马渚镇字第A1019815号《房屋所有权证》复印件； 3、余国用（2010）第16181号《国有土地使用证》复印件； 4、余房他证马渚镇字第C1017969号《房屋他项权证》复印件； 5、余姚市不动产登记情况证明复印件。 （四）其他依据 1、房地产估价师实地查勘、调查、收集的相关资料；
九、估价方法 根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及房地产估价师实地查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。 （一）估价方法适用性分析及估价技术路线 比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为商业用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较少，不宜采用比较法进行估价。 估价对象为商业房地产，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的出租情况较多，可以通过市场调查测算获取其客观租金，可以采用收益法进行估价。 估价对象为整体开发的房地产，土地为共用分摊面积，采用成本法难以对单独、个别商品房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。 估价对象作为商业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次对估价对象进行估价时，采用收益法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。 收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次估价拟采用的收益模型公式如下： 式中：V—收益价值 Ai—期间净收益 Vt—期末转售收益 Yi—未来第i年的报酬率 Yt—期末报酬率 t —持有期 （三）估价方法运用过程 1、年净收益 年净收益＝年有效毛收入-年运营费用 （1）年毛租金收入 年有效毛收入＝年潜在毛租金收入-空置和收租损失＋其他收入 （2）年总运营费用 年总运营费用包括年管理费、年维修费、年折旧费、税金、年保险费等。年折旧费指室内装修及设施设备等折旧。 2、报酬率Y的确定 本次估价以安全利率加风险调整值作为报酬率。 3、持有期和期末转售收益增长率的确定 对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期末的价值。 综上，本次估价通过分析和测算，最终得出客观的估价结果。
十、估价结果 房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用收益法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇二〇年五月二十九日的估价结果如下（总价保留至千位）： 估价结果明细表
注：本估价报告使用期限为报告出具之日起一年。
十一、房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期 二〇二〇年五月二十九日 十三、估价作业期 二〇二〇年五月二十二日至二〇二〇年六月十五日
附 件1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置图 3. 房屋所有权证复印件 4. 国有土地使用证复印件 5. 房屋他项权证复印件 6. 余姚市不动产登记情况证明复印件 7. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 8. 关于公司变更事项说明函 9. 房地产估价机构备案证书复印件 10. 评估机构企业法人营业执照复印件 11. 估价师注册证书复印件 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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