估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1.注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4.注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写估价报告。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设条件：

1.一般假设

（1）设定估价对象产权明晰，权证资料齐全，已支付相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，房地产市场状况保持相对的稳定。

（3）本报告所依据的有关资料由估价委托人提供，并对其真实性负责，估价设定估价委托人提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价人员对所提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查。

（4）估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价格的重大因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验。在无理由怀疑存在安全隐患且无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（5）估价对象其现状合法用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（6）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2.未定事项假设

无未定事项假设。

3.背离事实假设

本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

4.不相一致假设

无不相一致假设。

5.依据不足假设

估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

二、本次估价的限制条件

1. 本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

2.本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

3.若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

4.未经本公司同意，不得向委托人、报告使用方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容均不得以任何形式公开发表。

5.根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

6.同时本报告估价结果还是建立在以下假设前提下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积、土地使用权面积来源于委托方提供权证等资料，若提供的资料与实际不符，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果为估价对象整体处置价值，如分割转让及处置或其他变化，应据实调整评估价值；

●本报告估价结果未考虑估价对象原有的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

7.本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效。即2020年06月22日至2021年06月21日。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

地址:  余姚市谭家岭西路140号 

二、房地产估价机构

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期：2019.11.21-2022.11.21

统一社会信用代码: 913302017843159665

资质等级：壹级              法定代表人: 陈伟民

联系电话：(0574)87293777    传真：(0574)87055597

地 址: 宁波高新区星海北路35号009幢15-1

邮政编码：315040

三、估价目的

为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2020）甬余法委评67号”《司法评估委托书》及相关资料中记载，因“慈溪市通达轴承纺机配件有限公司与被执行人***追偿权纠纷执行一案”，需要确定所涉及的余姚市朗霞街道新新工业村的工业房地产及其配套的附属设施的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价

（二）估价对象范围

位于余姚市朗霞街道新新工业村的工业房地产，包括房屋所有权、出让国有建设用地使用权、地上无证建筑物、装修以及保证估价对象房地产正常使用所必需的其他附属设施等，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

（二）估价对象基本状况

估价对象位于余姚市朗霞街道新新工业村，现场勘查为“新新路266号”，周边工业企业集聚规模较优，有余姚市方圆五金塑料厂、余姚市新丰轴承有限公司、余姚市龙马纺织有限公司等企业，估价对象所在区域基础设施完善，公共服务设施较优，附近800米范围内有新世纪华联超市、余姚市更大小学、新新村姚北农贸市场、民洲宾馆、宁一饭店等，临新新路，距离329国道约300米，最近公交站点为塘堰桥站，有公交余姚512路、535路、539路等多条公交线路，距离周巷汽车站约2.6公里，距离泗门互通约5.5公里，对内对外交通条件次优，区位状况较优。证载情况见下表：

表2   估价对象证载信息

根据《余姚市不动产登记情况证明》显示：该房屋、土地有查封、有抵押情况。

1.土地基本状况

（1）四至：东至新新路，隔路为余姚市方圆五金塑料厂；南至厂房，西至厂房，北至余姚市佳敏电器厂，距离329国道约300米。

（2）形状：形状规则，呈近似长方形。

（3）开发程度：土地开发程度达“五通一平”，厂区内道路、供电、通迅、供水、排水及场地平整。

（4）地形、地势：属于平地，地势平坦，基本齐平相邻土地、道路。

（5）地质、土壤：水文状况良好，工程地质稳定，条件良好，无不良地质现象。

2.建筑物基本状况

估价范围包括房屋共5幢，合计房屋建筑面积为496.93平方米（其中有权证房屋面积为194.8平方米），证载用途工业，实际用途为仓库、办公等使用。

1幢（无证建筑）：建筑结构为砖混，总层数为1层，建筑面积4.01平方米，作为厕所使用，层高约为2.6米，建筑物内部为简单装修，地面为地砖，墙面局部贴面砖，铁门，水、电、卫、通讯等配备齐全，约建成于2000年，未见明显结构性损坏，局部破损，外墙为涂料，为基本完好房。

2幢（无证建筑）：建筑结构为混合，总层数为1层，建筑面积38.52平方米，作为办公用房使用，层高约为3.2米，建筑物内部为一般装修，地面为抛光砖，墙面及天花为扣板，玻璃门，铝合金窗，水、电、通讯、等配备齐全，约建成于2000年，未见明显结构性损坏，外墙为涂料，为基本完好房。

3、4、5幢（三幢房屋相连，其中第4幢为有证建筑，其他2幢为无证建筑）：建筑结构为砖木，总层数均为1层，建筑面积分别为33.72平方米，194.8平方米及225.88平方米，层高均为5.5米，作为仓库、宿舍及餐厅等使用，建筑物内部简单装修，不锈钢门及卷闸门，铝合金窗，现房屋内部用钢结构隔为2层利用，水、电、通讯、消防等配备齐全，约建成于2000年，房屋无渗漏水及明显结构性损坏，门窗及墙面仅见一般性使用损坏，外墙为水泥砂浆，为基本完好房。

另外依据《***面积界定测量技术报告》显示，地块上附属物面积为1466.11平方米，共5幢，结构为简易及钢棚等。具体如下表：

3.其他附属设施

厂区内的供电、给排水、道路完整齐全，满足生产使用要求，能保障货物进出、房屋建筑物正常使用。厂区内保证房屋建筑物正常使用配套设施，均在本次估价价值涵盖范围内。

4.其他权益基本状况

勘察时估价对象有出租，租赁两家单位使用。

至价值时点，估价对象有抵押，查封，不存在地役权等他项权利。

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2020年06月10日完成了对估价对象的现场实地查勘，基于本次为司法估价项目，根据“浙估协（2018）66号《关于印发<浙江省房地产司法评估指导意见（试行）>的通知》”第十三条，价值时点一般为实地查勘日，确定价值时点为2020年06月10日(实地查勘之日)。

六、价值类型

本次估价确定的价值类型是市场价值。

市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1.遵循独立、客观、公正原则：要求注册估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2.遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3.遵循价值时点原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4.遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5.遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规、规章和政策

1. 《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3.《中华人民共和国资产评估法》[主席令第46号]；

4.《中华人民共和国物权法》[主席令第62号];

5.《中华人民共和国合同法》[主席令第15号]；

6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

7. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

8. 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）；

9.相关房地产税法；

10.其他法律规定、政策文件等。

（二）技术标准、规程、规范

1.国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2.GB/T 185O8一2014《城镇土地估价规程》、GB/T 21010一2017《土地利用现状分类》；

3.浙估协（2019）23号《浙江省工业房地产估价技术指引（试行）》；

4. 中华人民共和国司法部令132号《司法鉴定程序通则》；

5.《房地产司法鉴定评估指导意见》；

6. 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；

7. 《关于印发<浙江省房地产司法评估指导意见（试行）>的通知》（浙估协[2018]66号）；

8. 《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办[2018]273号）；

9.《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》；

10.《宁波市建设工程造价信息》及相关工程造价资料；

11.城市基础设施建设费相关文件。

（三）不动产权利人、估价委托人提供的相关资料

1. “ （2020）甬余法委评67号”《司法评估委托书》；

2.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；

3.《***面积界定测量技术报告》。

（四）其他依据

1.估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2.估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3.估价机构内部的数据库资料及估价相关参数。

九、估价方法

（一）根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

本次估价对象属于非标准工业房地产，估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘查以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，结合估价经验，确定选择成本法进行估价。

（二）估价方法定义：

成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵照相关的法律法规和估价规范要求，遵循相关估价原则，本着独立、客观、公正，按照估价程序，采用合理估价方法，结合估价经验分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的公开市场价值为：人民币肆佰壹拾柒万贰仟元整（RMB 4,172,000元），具体详见下表：

表3  估价结果汇总表

说明：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元；以上估价结果中单价为总价除以面积得出。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2020年06月10日。

十三、估价作业日期

2020年06月10日至2020年06月22日。

附  件

附录一、司法评估委托书复印件

附录二、估价对象位置图

附录三、估价对象实景照片

附录四、估价对象权属证明复印件

附录五、余姚市不动产登记情况证明复印件

附录六、***复印件

附录七、房地产估价机构营业执照及备案证书复印件

附录八、注册房地产估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院