房地产估价报告

估 价 项 目：***名下的位于上海市闵行区莲花南路1500弄8-9号402室办公房地产（包含室内固定装修）

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波汇信房地产土地资产评估有限公司           

估 价 人 员：强  蕾  注册房地产估价师

周雁娜  注册房地产估价师               

报告出具日期：二O二O年七月六日

估价报告编号：甬汇信估字(2020)第S07002号

目    录

一、  致估价委托人函…………………………………………3

二、  估价师声明………………………………………………4

三、  估价假设和限制条件……………………………………6

四、  估价结果报告……………………………………………9

五、  附件………………………………………………………14

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司于二O二O年六月二十九日对***名下的位于上海市闵行区莲花南路1500弄8-9号402室办公房地产（包含室内固定装修）进行了估价。估价目的是为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点设定为实地查勘日二O二O年六月二十九日。

我公司评估人员经过实地查勘、收集相关资料，根据估价目的，按照估价程序，采用比较法，对委估房地产进行了独立、客观、公正的测算，确定委估房地产(房屋建筑面积61.87平方米)在价值时点的市场价值为人民币140.9万元（单价22774元/平方米，其中室内固定装修价值3万元），大写人民币壹佰肆拾万玖仟元整。

　　　　　　　　　　　　　 宁波汇信房地产土地资产评估有限公司

                                    法定代表人：      

二O二O年七月六日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，有关假设和限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观、内部状况、使用现状及周围环境与目前维护管理状况。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担其它被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅供估价委托人在本报告估价目的下使用，不得用做其他用途。

8、估价房地产资料(包含口头资料)由估价委托人提供，估价委托人应对提供资料的完整性，真实性负完全责任。

9、若由于估价委托人提供资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由估价委托人承担。

10、本估价报告是本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定的估价对象市场价值，但受本评估机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。

11、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-

2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

12、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

　　          注册房地产估价师：

              注册房地产估价师：

 估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估估价委托人提供了2017年11月23日查询到的《房屋状况及产权人信息》，为确保信息的准确性、完整性，估价人员自闵行区规划和自然资源局查询到估价对象《房屋状况及产权人信息》、《土地状况信息》，对有关情况和资料进行了必要的检查，无理由怀疑估价委托人提供的情况、资料及闵行区规划和自然资源局提供的资料的真实性、合法性。

2、本次估价评估公开市场价值，公开市场价值应满足下列条件：

（1）交易双方是自愿地进行交易的。

（2）交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情。

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价假定在价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。

3、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在实地查勘日的外观、内部状况和使用现状及周围环境与目前维护管理状况，并未对其建筑结构质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

4、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。

（二）未定事项假设

本次估价对象无未定事项，故无未定事项假设。

（三）不相一致假设

本次估价对象状况之间一致，故无不相一致假设。

（四）依据不足假设

本次估价对象无依据不足事项，故无依据不足假设。

二、估价限制条件

（一）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。

（二）本次估价结果是实地查勘日估价人员所见现状下的估价结论，如期后该房地产实物及权益状况发生变化，并对估价结果有重大影响应重新委托评估。

（三）本报告所称“市场价值”，是根据估价对象在价值时点所表现的特定环境下提出的公允价值意见，随着时间的推移及市场行情的变化，该估价对象价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

（四）本报告仅为估价委托人司法拍卖提供参考依据，未经本估价机构书面同意，估价报告的全部或任何一部分内容均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何法律或经济责任。

房地产估价结果报告

一、估价委托人：余姚市人民法院

二、房地产估价机构：

估价机构：宁波汇信房地产土地资产评估有限公司

  法定代表人：强蕾

　地址：宁波市海曙区大沙泥街54号，竺家巷95号中央商座4-26室

　估价资质等级：二级

三、估价对象概况：

估价对象为***名下的位于上海市闵行区莲花南路1500弄8-9号402室办公房地产，建筑面积61.87平方米，钢混结构，位于该幢建筑物的东北角，建成于2007年，房屋质量基本完好。该幢建筑物总层数为十层，为内廊式建筑，双面布房，配有多部电梯，估价对象位于第四层东边套，为办公用房。房屋东、北两面均为落地玻璃窗，采光佳。现与404室打通，统一作为公司办公场所使用。室内普通装修，其中地面铺设地毯，墙面涂料，顶棚为铝扣板吊顶，安装吸顶空调。

估价对象所在土地宗地号为闵行区梅陇镇16街坊1/8丘，宗地（丘）面积111501.00平方米，权属性质为国有，使用期限2007年12月5日至2075年8月29日止，用途为配套商品房。

估价对象位于上海市闵行区麦多生活广场，东邻莲花南路、南邻银河新都小区、西邻河流、北邻银都路。周边住宅小区较集中，有中海寰宇天下、银莲花园、中冶锦城、祥生·瑞和苑等众多住宅小区以及星河湾中学、上海市第二中学（梅陇校区）、曹行小学、田园高级中学、曙建农贸市场等生活服务设施及公共配套设施，另有金盛国际家居、欧亚美家居生活广场、都园创意园等家居广场及产业园。毗邻地铁15号线（在建），距离5号线约2公里。麦多生活广场内现有大地影院、全季酒店、海友酒店、银行、零售餐饮业等，商业氛围较好，停车较便利。

四、估价目的：为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值

五、价值时点：二O二O年六月二十九日

六、价值类型：本次估价采用公开市场状态下的价值标准

公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。

七、估价依据 ：

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

5、国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）；

6、上海市房地产市场行情；

7、估价委托人提供(2020)甬余法委评77号《余姚市人民法院司法评估委托书》、估价人员查询取得的上海市不动产登记簿的《房屋状况及产权人信息》和《土地状况信息》复印件及其他资料；

8、评估人员实地查勘、调查的资料和所掌握的当地房地产市场相关资料。

八、估价原则：

本次估价在遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，但最高最佳利用原则受到合法原则的约束。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法：

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估其市场价值。

比较法，又称市场比较法，是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价技术路线: 在与估价对象处于同一供需圈内，选取近期成交的与估价对象类似的三个可比实例，分别与估价对象进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准单价，再与估价对象的建筑面积相乘后得出估价对象市场价值。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数

房地产总价=估价对象证载建筑面积×比准价格

十、估价结果：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和影响房地产价值的因素分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定***名下的位于上海市闵行区莲花南路1500弄8-9号402室办公房地产（包含室内固定装修）在价值时点的市场价值为人民币140.9万元（单价22774元/平方米，其中室内固定装修价值3万元），大写人民币壹佰肆拾万玖仟元整。

十一、估价人员：注册房地产估价师

            注册房地产估价师

十二、估价作业期：

二O二O年六月二十九日至七月六日

十三、估价报告使用期限：

估价报告使用期限截止二O二一年七月五日，如过有效期，本评估报告房地产价值应作相应调整或重新评估。

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院