| （2020）甬余法委评96号 位于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：***所有的位于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室商业房地产市场价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构： 宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：*** 注册号3320140089 *** 注册号3320170042
估价报告出具日期：二零二零年七月三十一日
估价报告编号：宁永估字【2020】第E7480号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零二零年七月二十九日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用收益法，对***所有的位于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室的商业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象房屋证载建筑面积为3253.80平方米，土地使用权面积为1005.37平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零二零年七月二十九日）市场价值为人民币3114.9万元，大写为叁仟壹佰壹拾肆万玖仟元整（含固定装修价值）；单价为9573元/平方米，大写为每平方米玖仟伍佰柒拾叁元整。 本次评估价值不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。 本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本估价报告的使用期限为自二零二零年七月三十一日起壹年。 特此函告 宁波永正房地产估价经纪有限公司 法定代表人：*** 二零二零年七月三十一日
目 录 第一部分 估价师声明..................................... 1 第二部分 估价假设和限制条件............................. 2 一、估价假设............................................. 2 二、限制条件............................................. 2 第三部分 房地产估价结果报告............................. 4 一、估价委托人........................................... 4 二、房地产估价机构....................................... 4 三、估价目的............................................. 4 四、估价对象............................................. 4 五、价值时点............................................. 6 六、价值类型............................................. 6 七、估价依据............................................. 6 八、估价原则............................................. 7 九、估价方法............................................. 7 十、估价结果............................................. 7 十一、注册房地产估价师................................... 8 十二、实地查勘期......................................... 8 十三、估价作业期......................................... 8 第四部分 附件........................................... 9 附件一、估价委托书（复印件）............................. 9 附件二、《房屋所有权证》（复印件）......................... 9 附件三、《国有土地使用证》（复印件）....................... 9 附件四、估价对象地理位置图............................... 9 附件五、估价对象实地查勘情况和实景照片................... 9 附件六、房地产估价机构营业执照（副本复印件）............. 9 附件七、房地产估价机构估价资质证书（复印件）............. 9 附件八、房地产估价师估价资格证书（复印件）............... 9 附件九、其他相关资料（复印件）........................... 9
第一部分 估价师声明我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师于二零二零年七月二十九日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。 3、估价对象在合法前提下，按其设计用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。 4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 5、根据估价目的，本次估价不考虑估价对象抵押、查封等因素的影响。 6、本报告中没有未定事项假设、依据不足假设、不相一致假设。 二、限制条件1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。 2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。 3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 4、估价对象是否存在未缴纳的物业费、水电费，请至相关单位自行查询，本次评估价值未扣除该项费用，提请报告使用方注意。 5、估价对象于价值时点已出租，由于估价委托人以及产权人未能提供估价对象的租赁合同，经征询估价委托人的意见，本次估价未考虑实际租约对评估价值的影响。 6、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 本报告由宁波永正房地产估价经纪有限公司负责解释。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 二、房地产估价机构估价机构名称：宁波永正房地产估价经纪有限公司 法定代表人：*** 住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室（新城核心区） 营业执照注册号：91330211730182934K 资质等级：贰级 行政许可决定书号：浙建房估证字[2001]029号 三、估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象1、估价对象界定 本次估价对象为***所有的位于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室商业房地产，房屋证载建筑面积为3253.80平方米，土地使用权面积为1005.37平方米。 2、区位状况 估价对象位于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室，新桥南路与朝阳东路交叉口附近，估价对象周围基础设施完善，该区域有新桥花苑、核电新村、古城花园等住宅小区，人流量较大，商业氛围较好，有广场、宾馆、学校、银行网点等设施，公共配套齐全，自然环境及景观较好，所在区域周围路况良好，附近有2路、23路、K1路、K9路等多路公交线路通过，公共交通便捷。 3、权益状况 估价对象权益状况详见下表：
4、土地实物状况 宗地坐落于嘉兴市海盐县武原镇新桥南路98号A幢301室，土地使用权面积为1005.37平方米。估价对象所处宗地四至：东至新桥南路，南至恒隆广场B幢，西临住宅区，北临广场。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。 5、建筑物实物状况 估价对象所在房屋为钢混结构，总层数共15层，约建于2008年，设备总体维护较好，外墙为花岗岩。1-3楼为裙楼，配有两部扶梯。估价对象所在层数为第3层，建筑面积为3253.80平方米，层高均约为5米。地面为地砖，墙面为涂料。估价对象布局合理，通风、采光情况良好。 估价对象设计及现状用途均为商业用途，查勘时已出租，利用状况较好。 五、价值时点估价人员于二零二零年七月二十九日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 六、价值类型估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正） 3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正） 4、《中华人民共和国资产评估法》 5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） 7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号） 8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第132号) 9、《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办〔2018〕273号） 10、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关的复印件资料 11、余姚市人民法院司法评估委托书（2020）甬余法委评96号 12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据 八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取收益法作为本次估价的基本方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 十、估价结果根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零二零年七月二十九日）市场价值为人民币3114.9万元，大写为叁仟壹佰壹拾肆万玖仟元整（含固定装修价值）；单价为9573元/平方米，大写为每平方米玖仟伍佰柒拾叁元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二零二零年七月二十九日 十三、估价作业期二零二零年七月二十九日至二零二零年七月三十一日
第四部分 附件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
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