第一部分 估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等估价标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师于2020年9月18日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。

六、没有本估价机构以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助，我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，但受本估价机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。

七、估价委托人对评估报告有异议的，请在收到评估报告后十日内向我公司书面提出意见，逾期视为认同。

第二部分 估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、委托方提供了估价对象的相关权证资料复印件，我们对这些资料做了一般性形式要件的检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假设上述资料合法、真实、准确和完整，若资料有隐匿或失实，则本次估价结果不能成立。

2、我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，但我们仅做出一般性外观查勘，未做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患、内外部缺陷且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题。

3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，以估价对象持续、有效、正常运营，且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。

4、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。

（二）未定事项假设

至价值时点止，原产权人若有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

（三）背离事实假设

1、至价值时点，估价对象房地产存在已被法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款）等影响其价值的权利瑕疵事项，但鉴于本次估价目的和《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次估价假设估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。

2、本次估价没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜。当上述条件发生变化时，估价结果一般也会发生一定的变化。

3、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务，以及经营决策失误、市场运作失当而对房地产价值的影响。

（四）不相一致假设

本次估价对象无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价对象无依据不足假设。

二、估价报告使用限制

1、本估价报告仅供委托人在本次估价目的下使用，不做它用。

2、在当地类似房地产市场无重大波动情况下，本报告使用的有效期为自估价报告出具之日起12个月，即2020年9月29日起至2021年9月28日止。

3、未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

4、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

5、本报告由宁海县正平房地产估价师事务所有限公司负责解释。

 第三部分 估价结果报告

一、估价委托人

委托人：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司

法定代表：XXX

地址：宁海县跃龙街道正学东路75-16号

资质等级：贰级

联系方式：057465591470

三、估价目的

为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

（一）     估价对象

建筑面积205.69平方米，储藏室面积19.83平方米，规划用途为住宅和储藏室；土地使用权面积137.13平方米，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2058年2月18日止。

估价对象财产范围：包括土地使用权、建筑物、储藏室和维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施，不包含动产、债权债务等其他财产和权益。

（二）估价对象区位状况

估价对象坐落于宁波市大榭开发区金海岸花园60号楼502室。

宁波大榭开发区于1993年3月经国务院批准设立，由中国中信集团公司(CITIC)成片开发，享受国家级经济技术开发区政策。开发区位于中国大陆海岸线中段，浙江省宁波市东部。开发区由大榭本岛和周围7个小岛组成，规划面积约36平方公里，其中大榭本岛面积30.84平方公里，平地面积为16.6平方公里，东西宽7.5公里，南北长6公里。大榭上通过大榭一桥和二桥与宁波市北仑区相连接，大榭岛北部是开发区内的石油化工区、港口仓储区与行政商务区，南部是生活居住区，中部是山地，是大榭岛工业区和居住区之间的自然隔离带。

1、小区地理位置：海港路以南，环岛南路以北，海岸路以东。

2、交通状况：小区四面临城市主干道，附近有三江超市、第一小学公交站点，对外交通便利；小区内配套地面免费车位，车位数量充足，停车方便。

3、自然景观：小区内为普通绿化，北面隔海港路为沁园公园，所在区域位置三面为山体，一面临海，空气清新，自然环境较好。

4、公共配套：小区南面隔路为大榭开发区第一小学，北面隔路为大榭体育馆、大榭游泳馆、大榭开发区第二小学、大榭中学。小区内配套中心幼儿园、社区卫生服务中心、大榭居家养老服务中心。  

5、商服氛围：小区西面和南面临商业街道，以西面的海岸路商服氛围最佳，小区西北角为三江购物中心，生活便利度较好。

（三）估价对象实物状况

1、土地实物状况描述

估价对象分摊土地面积137.13平方米，小区宗地形状基本规则，地势略高于周围道路，洪水淹没可能性较小，地块东至海港路，南至环岛南路，西至海岸路，北至海港路，目前该宗土地已开发建设完成，土地上建有多幢钢混结构的建筑物，宗地红线内、外已达“六通”“一平”。

2、建筑物实物状况描述

估价对象所在楼幢总层次6层，底层带架空层储藏室1层，两梯四户布局，无电梯配套，房屋坐北朝南，框架结构承重，现浇板楼地面，结构等级为钢混二等，建成于2009年。

待估房产为1单元的中间套，位于第5层和第6层，总建筑面积205.69平方米，其中第5层建筑面积124.31平方米，第6层建筑面积81.38平方米，配套底层架空层储藏室一间，建筑面积19.83平方米。估价对象第5层净高2.6米，为3室2厅2卫布局，顶面、墙面白灰抹面，地面为砼地坪，塑钢窗，防盗进户门，水、电、卫配套；第6层为阁楼，屋面为坡屋顶，室内暂时没有进行分隔使用，室外设有露天阳台1处。

（四）估价对象权益状况

1、权证情况

附记：502储藏室面积19.83平方米。

2、他项权利

估价对象存在抵押权，且已被法院查封，但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次估价不考虑其他权利对房地产价值的影响。

五、价值时点

价值时点为2020年9月18日。

六、价值类型

价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循、独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等房地产估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

总之，在估价过程中，要严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合理的原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，恪守估价秘密。

八、估价依据

（一）有关法律、法规

1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；

3.《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（中华人民共和国主席令第28号）；

4.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令12届46号）；

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》 ；

6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号；

（二）技术规程

1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

3.《城镇土地估价规程》 ；

4.《浙江省房地产估价技术指引》第1号浙估协[2016]46号；

5. 浙估协〔2020〕22号关于印发《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》的通知；

（三）委托方提供的和估价人员掌握的资料

1.余姚市人民法院（2020）甬余法委评133号《司法评估委托书》；

2.估价对象权证资料；

3.估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等来选择估价方法。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，并研究了委托人提供的及本公司所掌握的资料，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，认为选取比较法评估较为合理。

比较法的定义：比较法是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

房地产市场评估比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

房地产状况调整系数＝区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数

十、估价结果

注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，选用科学的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及报告使用说明下，确定坐落于宁波市大榭开发区金海岸花园60号楼502室的房地产市场价值为1360000元，大写人民币壹佰叁拾陆万元整。 

                          估价结果一览表

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2020年9月18日

十三、估价作业期

2020年9月18日至2020年9月29日

宁海县正平房地产估价师事务所有限公司

二0二0年九月二十九日

第四部分 附件

一、估价对象位置图；

二、估价对象实景照片；

三、司法评估委托书；

四、估价对象权属证明复印件；

五、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件；

六、注册房地产估价师注册证书复印件。

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院