房 地 产 估 价 报 告

估价报告编号： 宁天房估司法［2021］30102第001号

估价项目名称：位于余姚市城区永丰北苑17幢202室（包括17幢07号地上车库）的住宅房地产司法评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

注册房地产估价师：******    注册号：3320190030

注册房地产估价师：******    注册号：3320190031

估价报告出具日期： 2021年1月8日

致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

接受贵方的委托，遵照有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、合法的原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象的房地产市场价值进行评估。

估价对象：产权人为******，名下位于余姚市城区永丰北苑17幢202室（包括17幢07号地上车库）的住宅房地产，建筑面积为127.00平方米，设计用途住宅，土地使用权面积23.77平方米，用途城镇住宅用地，使用权类型为国有出让。本次估价的范围包括房屋、分摊的土地使用权以及地上车库，不包括债权债务等其他财产或权益。

估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值类型：市场价值

价值时点：2020年12月29日

估价方法：比较法

估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为141.73万元，大写人民币壹佰肆拾壹万柒仟叁佰元整（房屋单价10285元/平方米）。

（其中：车库价值为11.11万元）

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                              2021年1月8日

目   录

第一部分  估价师声明   …………………………………………………………………3

第二部分  估价假设和限制条件  ……………………………………………………… 4 第三部分  估价结果报告  ……………………………………………………………… 6

一、估价委托人   ………………… ……………………………………………… 6

二、房地产估价机构    ……………………………………………………………  6三、估价目的    ……………………………………………………………………  6

四、估价对象   ……………………………………………………………………   6

五、价值时点   ……………………………………………………………………… 9

六、价值类型   ……………………………………………………………………… 9

七、估价原则  ………………………………………………………………………  9

八、估价依据   ………………………………………………………………………10

九、估价方法  ……………………………………………………………………… 10

十、估价结果  ……………………………………………………………………… 10

十一、注册房地产估  ……………………………………………………………… 11

十二、实地查勘期   …………………………………………………………… … 11

十三、估价作业期   ………………………………………………………………… 11

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象不动产登记情况证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

             估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、 注册房地产估价师已于2021年1月5日下午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。

6、 没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

    估价假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的不动产登记情况证明复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能持续正常安全使用。

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价； 

（二）未定事项假设

估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次评估为司法处置提供价值参考依据，不考虑查封、抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。

（四）不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1、本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

3、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

4、若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

6、根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

7、本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

估价结果报告

一、估价委托人：

名  称：余姚市人民法院

地  址：余姚市谭家岭西路

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

住所：余姚市南雷路222号

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

法定代表人：戚征宇

备案等级：壹级

备案证书编号：浙建房估证字【2001】017号

三、估价目的：

    为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象：

（一）估价对象基本状况及财产范围

估价对象位于余姚市城区永丰北苑17幢202室（包括17幢07号地上车库），房屋建筑面积为127.00平方米，土地使用权面积为23.77平方米，车库面积21.6平方米的住宅房地产。估价财产范围包括房屋、分摊的土地使用权以及地上车库，不包括债权债务等其他财产或权益。

（二）估价对象区位状况

1.所在县市状况

余姚市，浙江省辖县级市，由宁波市代管，位于中国浙江省宁绍平原。地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。2017年6月，余姚市被命名国家卫生城市。2017年11月，获评全国文明城市。2018年10月，入选2018年全国绿色发展百强县市、科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。  2018年11月，入选2018全国“幸福百县榜”。2018年10月22日，入选2018年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。2018年11月，入选中国工业百强县（市），入选中国县级市全面小康指数前100名。 2018年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强、投资潜力100强，2018中国大陆最佳商业城市100强、中国最佳县级城市30强。2018年12月，农业农村部确定为第二批中国特色农产品优势区。2019年10月8日，入选2019年度全国综合实力百强县市。入选2019年度全国新型城镇化质量百强县市。2019全国营商环境百强县。2020年中国工业百强县。

2.位置状况

（1）坐落

    余姚市城区永丰北苑17幢202室（包括17幢07号地上车库）

（2）方位

   余姚市永丰北苑小区，东邻凤山小学，南临空地，西临中山北路，北临舜宇东路。

（3）与住宅有关的重要场所距离

估价对象北距余姚北站1300米。

（4）楼层、朝向

所在幢主体为南北朝向，总层数五层，估价对象所在二层

3.交通状况描述

（1）道路状况

        中山北路为主干道路，流量较大

（2）出入可利用交通工具

   以私家车为主，200米内的公交站1处，有2路公交，公共交通较少。

（3）交通管制

无交通管制

（4）停车方便度

     永丰北苑内有地上车位和车库，停车位比较充足

4.商业繁华度

          估价对象所在区域为余姚市区边缘地带，商业繁华度差。

5.配套设施

（1）基础设施

      该区域各类基础设施健全，土地提供“六通”条件。“六通”指通路、通电、通水、排水、通信、通气

（2）公共服务设施

  周边有余姚北站、余姚市人民医院、五彩城等配套设施完善。

6.周围环境

（1）自然环境

        估价对象自然环境一般。

（2）人文环境

  附近有余姚市凤山小学；周围有永丰家苑，江月府；人文环境一般。

（3）景观

 估价对象无特别景观因素。

（三）实物状况描述

1.土地实物状况描述

  根据提供的不动产登记情况证明记载,估价对象的土地为国有土地，土地用途为城镇住宅用地。宗地开发程度达到六通一平。

     2.建筑物实物状况描述

估价对象建筑面积共127.00平方米，为永丰北苑内的住宅用房，所在建筑物钢混结构，建成年份2015年，南北朝向，一梯二户，共五层，其位于第二层，入户为防盗门，室内布局为三室二厅二卫一厨，现状为毛坯，层高2.9米，房屋采光通风良好。(详见估价对象照片附件)。

（四）权属状况描述

1、根据估价委托人提供的不动产登记情况证明记载，房地产权属状况如下。

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为委托书委托之日，即2020年12月29日。

六、价值类型：

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据：

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3） 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》；

（4） 司法评估委托书：(2020)甬余法委评219号；

（5） 估价对象不动产登记情况证明复印件；

（6） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。

九、估价方法：

估价人员认真分析所掌握的资料，在对委估标的物实地进行勘察和类似地区调查后，根据委估标的物的特点和实际情况，采用比较法作为本次评估的基本方法。

比较法：将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果（单位为人民币万元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用比较法，确定******名下位于余姚市城区永丰北苑17幢202室（包括17幢07号地上车库），房屋建筑面积127.00㎡的房地产于价值时点2020年12月29日的公开市场价值为141.73万元，大写人民币壹佰肆拾壹万柒仟叁佰元整。

十一、估价人员：

十二、实地查勘日期：

 2021年1月5日

十三、估价作业日期：

    2020年12月29日～2021年1月8日

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

                                    2021年1月8日