注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、注册房地产估价师已于2021年11月9日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、估价对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况。

5、本次估价假设在价值时点、完成估价报告之日及法院拍卖财产之日的估价对象状况和房地产市场状况相同。

6、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

房地产司法评估不应考虑评估对象被查封及原有的担保物权和其他优先受偿情况，本次估价假设估价对象没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权。

（四）不相一致假设

根据估价委托人提供的慈房权证2009字第008911号房屋所有权证复印件，估价对象房屋设计用途为商业服务，另附记页记载该房屋系商业经营性办公；根据估价委托人提供的慈国用（2009）第012092、012091号国有土地使用证复印件，估价对象土地用途为商业金融用地。上述产权证中房屋与土地用途表述不相一致，本估价报告中统一按照商业房地产进行表述，请报告使用人予以重点关注。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告使用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本估价报告中房屋建筑面积、土地使用权面积等信息依据估价委托人所提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件确定，其真实性、准确性由估价委托人负责。

5、本估价结果是以房地产成交后，按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担税费为前提。请报告使用人予以关注。

6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

7、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。                     

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

住所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

备案等级：贰级

备案证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为**名下位于浒山街道三北西大街南侧、青少年宫路西侧<1-6>一至二层商业房地产，包括248.43平方米的房屋（其中一层建筑面积为129.97平方米，二层建筑面积为118.46平方米）及对应分摊的42.63平方米国有出让土地使用权（其中一层土地分摊面积为22.30平方米，二层土地分摊面积为20.33平方米）。

（二）估价对象区位状况

估价对象坐落于慈溪市浒山街道三北西大街南侧、青少年宫路西侧<1-6>，位于慈溪波斯曼国际酒店南侧，北临三北大街，东近青少年宫路，区域内道路畅通，通达度高。三北大街车流量大，停车位紧张，停车不方便。估价对象南距银泰约450米，北距城东菜市约450米。500米范围内有多个公交站点，公共交通便捷度好，对外交通便捷度一般。估价对象所在区域为慈溪市中心城区，周边基础设施完善，附近有学校、医院、银行、商场、公园、超市等公共配套设施齐全，周边无特殊景观，商业氛围较好、自然及人文环境一般。

（三）估价对象实物状况

1、土地实物状况

根据估价师实地查勘，估价对象周边区域土地平整，无明显坡度，地势与相邻土地齐平，洪水淹没可能较小，无不良地质现象，亦无迹象表明土壤受过污染。所处宗地形状不规则，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内已建有房屋建筑物。

2、建筑物实物状况

估价建筑物坐落于浒山街道三北西大街南侧、青少年宫路西侧<1-6>一至二层，为临三北大街的沿街商业用房。根据实地查勘，估价对象所处建筑外墙为花岗岩，统一安装铝合金窗，该幢建筑总层数为十层，估价对象位于第一至二层，房屋朝向为北。其中一层层高约4.35米、二层层高约4.75米。室内现状部分简装，部分白坯。一层门面宽约6.15米，进深约18米，为抛光砖地面、石膏板吊顶（破损严重）；南侧设有卫生间，为地砖地面、涂料墙面和顶面，安装马桶和拖把池。二层北侧室内为白坯，南侧室内为抛光砖地面、石膏板吊顶。上下层设有一座室内楼梯，位于房屋南侧，楼梯为抛光砖地面，安装铁艺木扶手。估价对象房屋于价值时点水电卫齐全，房屋整体保养维护状况一般。

（四）估价对象权益状况

1、土地权益状况

根据估价委托人提供的证号为慈国用（2009）第012092号的《国有土地使用证》复印件，证载土地使用权人为**，证载土地坐落位置为浒山街道三北大街南侧、青少年宫路西侧1-6一层，土地用途为商务金融用地，土地使用权分摊面积为22.30平方米，使用权类型为国有出让，终止日期为2038年07月23日，地号为82-001-340-0082。

根据估价委托人提供的证号为慈国用（2009）第012091号的《国有土地使用证》复印件，证载土地使用权人为**，证载土地坐落位置为浒山街道三北大街南侧、青少年宫路西侧1-6二层，土地用途为商务金融用地，土地使用权分摊面积为20.33平方米，使用权类型为国有出让，终止日期为2038年07月23日，地号为82-001-340-0082。

2、建筑物权益状况

根据估价委托人提供的证号为慈房权证2009字第008910号的《房屋所有权证》复印件，证载房屋所有权人为**，房屋坐落位置为浒山街道三北西大街南侧、青少年宫路西侧1-6一层，房屋建筑面积为129.97平方米，设计用途为商业服务。

根据估价委托人提供的证号为慈房权证2009字第008911号的《房屋所有权证》复印件，证载房屋所有权人为**，房屋坐落位置为浒山街道三北西大街南侧、青少年宫路西侧1-6二层，房屋建筑面积为118.46平方米，设计用途为商业服务（该房系商业经营性办公）。

五、价值时点

二〇二一年十一月九日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇二一年十一月九日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国民法典》；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2021）甬余法委评185号余姚市人民法院司法评估委托书；

2、慈房权证2009字第008910、008911号《房屋所有权证》复印件；

3、慈国用（2009）第012091、012092号《国有土地使用证》复印件。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法及测算思路

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为商业用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故可采用比较法进行估价。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为商业用房，可用于出租，估价师通过大量的市场调查，周边同类房地产出租案例较多，故本次估价可采用收益法进行估价。

估价对象为商业用途房地产，采用成本法难以对单独、个别用房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为商业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用收益法和比较法分别进行测算，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

1、收益法

定义：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象的价值或价格的方法。

选用持有加转售模式进行估价时，基本公式如下：

式中：V—收益价值              A_i—期间收益

      V_t—期末转售收益          Y_i—未来第i年的报酬率    

Y_t—期末报酬率            t—持有期

2、比较法

定义：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

基本公式如下:房地产评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。

（三）收益法简单测算思路如下：

1、房地产净收益的确定

（1）有效毛收入的确定

有效毛收入应为潜在毛租金收益减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入。

（2）运营费用的确定

运营费用主要涉及房产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中有承租人负担的部分不应计入。

（3）房地产净收益的确定

房地产净收益为年有效毛收入与年总运营费用相减。

2、持有期

预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。本次估价设定持有期为5年。

3、确定报酬率

报酬率的求取一般有三种基本方法，如累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法，本次估价时，采用累加法确定估价对象报酬率。累加法公式：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

4、未来净收益预测

通过调查附近同类房地产租赁市场近5年的租金增长，推算出在可预见的未来该类房地产出租净收益的增值率。

5、房地产现值的测算

根据对估价对象同类房地产市场分析，可以预测到五年后估价对象房地产价值的变化趋势，本次估价拟采用持有加转售模式进行估价。

（四）比较法简单测算思路如下：

1、选取可比实例

根据估价对象房屋用途、供求范围、结构类型、规模、新旧程度等，选取三个可比案例。

2、确定比较因素条件指数

影响估价对象价格的主要因素有：市场状况（将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格）；交易情况（是否为正常、公开、公平、自愿的交易）；区位状况（主要有位置、交通、外部配套设施、周围环境等）；实物状况（主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等）；权益状况（主要有规划条件、土地使用年限等）。相应的指数修正如下：

（1）将估价对象与可比实例成交日期的房地产价格指数情况分别进行比较分析，从而确定各可比实例的市场状况指数。

（2）将可比实例的交易情况进行归类，通过市场提取法对近期交易的多个同类物业市场交易价格调查并分析，整理统计后得出各交易情况下的房地产价格与正常交易价格之间的比例，最终分别确定可比实例的交易情况指数。

（3）将估价对象与可比实例的区位状况（主要有位置、交通、外部配套设施、周围环境）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的区位状况指数。

（4）将估价对象与可比实例的实物状况（主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的实物状况指数。

（5）将估价对象与可比实例的权益状况（主要有规划条件、土地使用年限等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的权益状况指数。

3、根据比较因素条件指数，将估价对象的因素条件指数与可比实例的条件指数进行比较，得到因素比较修正系数，最终计算得到估价对象单价。

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用收益法和比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇二一年十一月九日的估价结果如下（保留至百位）：

房屋建筑面积：248.43平方米；

评估单价:RMB22934元/平方米；

评估总价：RMB569.75万元；

大写金额：人民币伍佰陆拾玖万柒仟伍佰元整。

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇二一年十一月九日

十三、估价作业期

二〇二一年十一月九日至二〇二一年十一月十八日

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2021年11月18日起至2022年11月17日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1、估价对象实景照片

2、估价对象位置示意图

3、《房屋所有权证》复印件

4、《国有土地使用证》复印件

5、余姚市人民法院司法评估委托书复印件

6、估价机构企业法人营业执照复印件

7、评估机构备案证书复印件

8、估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院