估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、 注册房地产估价师已于2021年11月2日上午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。

6、 没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

    估价假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1、本次估价对象有证建筑面积为10277.32平方米，另有无证建筑面积为6199.85平方米，土地使用权面积51314.17平方米，有证面积和土地使用权面积以估价委托人提供的产权证为依据，无证房屋建筑面积数据根据宁波金土地勘测规划有限公司提供的测绘成果报告确定，最终权属面积由不动产登记部门认定，如认定面积发生变化，估价结果需重新调整。

2、估价委托人提供了估价对象的房地产权证复印件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能持续正常安全使用。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价； 

（二）未定事项假设

估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次评估为司法处置提供价值参考依据，不考虑查封、抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。

（四）不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1、本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

3、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

4、若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

6、根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

           估价结果报告

一、估价委托人：

名  称：余姚市人民法院

地  址：余姚市谭家岭西路

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

住所：余姚市南雷路222号

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

法定代表人：戚征宇

备案等级：壹级

备案证书编号：浙建房估证字【2001】017号

三、估价目的：

    为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象：

（一）估价对象基本状况及财产范围

估价对象位于余姚市河姆渡镇河姆渡村，有证建筑面积为10277.32平方米、无证建筑面积为6199.85平方米，土地使用权面积51314.17平方米的商业房地产。本次估价的范围包括房屋及室内固定装修、土地使用权面积，不包括债权债务等其他财产或权益。

估价对象区位状况

1.所在县市状况

余姚市，浙江省辖县级市，由宁波市代管，位于中国浙江省宁绍平原。地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。2017年6月，余姚市被命名国家卫生城市。2017年11月，获评全国文明城市。2018年10月，入选2018年全国绿色发展百强县市、科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。  2018年11月，入选2018全国“幸福百县榜”。2018年10月22日，入选2018年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。2018年11月，入选中国工业百强县（市），入选中国县级市全面小康指数前100名。 2018年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强、投资潜力100强，2018中国大陆最佳商业城市100强、中国最佳县级城市30强。2018年12月，农业农村部确定为第二批中国特色农产品优势区。2019年10月8日，入选2019年度全国综合实力百强县市。入选2019年度全国新型城镇化质量百强县市。2019全国营商环境百强县。2020年中国工业百强县。

2.位置状况

（1）坐落

    余姚市河姆渡镇河姆渡村

（2）方位

   估价对象东、北临余姚江、南临近S318省道、西临元宝山

3.交通状况描述

（1）道路状况

        内部交通道路较为简易

（2）出入可利用交通工具

   以私家车为主，500米内的公交站1处，有1路公交，公共交通便捷度一般

（3）交通管制

无交通管制

（4）停车方便度

     估价对象地上目前较空旷，停车较方便

4.商业繁华度

          估价对象所在区域商业氛围一般

5.配套设施

（1）基础设施

      该区域各类基础设施健全，土地提供“五通”条件。“五通”指通路、通电、通水、排水、通信

（2）公共服务设施

  周边公共配套设施较少，欠完善

6.周围环境

（1）自然环境

        估价对象自然环境较好

（2）人文环境

  周边人文环境一般

（3）景观

 估价对象对面是河姆渡遗址

（二）实物状况描述

1.土地实物状况描述

  根据提供的不动产权证记载,估价对象的土地为出让土地，土地用途为商业用地，宗地开发程度达到五通一平

     2.建筑物实物状况描述

估价对象房屋建筑结构为钢混结构，竖向承重为梁柱承重，水平承重为现浇板承重，房屋建筑年份约为2003年，主体工程均已完工，部分别墅房屋内部已经过装饰，装饰情况大致如下：木制板门，木制衣柜，走廊石膏艺术吊顶，艺术木楼梯，每套房均有独立的卫生间，卫生间铺地砖，墙面贴瓷砖，乳胶漆饰墙面等，另有四幢无证房屋目前用作办公及生产车间，房屋装修维护保养状况一般。(详见估价对象照片附件)

（三）权属状况描述

1、根据估价委托人提供的房地产权证复印件记载，房地产权属状况如下。

土地权证1

土地权证2

土地权证3

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为委托书委托之日，即2021年10月29日。

六、价值类型：

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据：

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法》；

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《房地产估价规范》(国标GB/T50291-2015)

（6）《房地产估价基本术语标准》（国标GB/T50899-2013）

（7） 司法评估委托书：(2021)甬余法委评181号；

（8） 估价对象房地产权证复印件；

（9） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。

九、估价方法：

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据估价对象的特点，此类型房地产市场交易案例较少，故此次采用成本法作为本次评估的基本方法。

成本法：其定义为求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果（单位为人民币万元）：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定该房地产于价值时点2021年10月29日的公开市场价值为13898.68万元，大写人民币壹亿叁仟捌佰玖拾捌万陆仟捌佰元整。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

    2021年10月29日～2021年11月8日

十三、估价报告使用期限

 本估价报告自出具之日起使用期限为一年

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

                                    2021年11月8日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院