房地产估价报告

报告编号：甬仲恒估字（2021）第SF057号

估价项目名称：位于余姚市小曹娥镇工业区、徐家

路村的工业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司

注册房地产估价师：***（注册号***）

                  ***（注册号***）

估价报告出具日期：2021年11月26日

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          致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市小曹娥镇工业区、徐家路村的工业房地产进行市场价值评估。

估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象：根据委托人提供的2本《房屋所有权证》及1本《国有土地使用证》记载，房屋所有权人及土地使用权人均为***，证载其他情况如下表：

本次估价结果不考虑估价对象抵押权和租赁权等权益状况限制，但包含宗地红线范围内土地（含围墙、道路、绿化等地面附属物）、有证建筑物、宗地红线范围内无证建筑物及宗地红线范围外无证建筑物的价值，不包含可移动设施设备、宗地红线范围外的土地价值。

经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市小曹娥工业园区(小曹娥镇徐家路村)的工业房地产，现门牌号为朗海村海塘南一区12号。所在宗地东、北至相邻厂房，南至高夹线，西临余姚大道（余慈高速）。估价对象为南临高夹线的工业房地产，宗地大致呈矩形，形状规则，地势平坦，利用率较高，宗地内外达到“五通一平”用地条件，四周有围墙围护。宗地红线内厂区分南北两个厂区，中间由围墙分隔，南厂区临高夹线设有厂区大门，配有电动伸缩门进出，北厂区与相邻房屋合并使用。

估价对象证载宗地总面积6030平方米，南厂区宗地红线内土地面积为4967平方米，则北厂区宗地红线内面积为1063平方米，宗地红线内有证建筑物建筑面积共计3318.35平方米，宗地红线内无证建筑物共计2952.88平方米、钢棚共计311.36平方米，宗地红线外无证建筑物共计736.61平方米、钢棚共计101.61平方米（建筑物具体位置、面积等状况详见附件宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》）。厂区维护情况一般，目前处于使用状态。

价值时点：为现场查勘之日2021年11月16日。

价值类型：为公开市场价值。

估价方法：采用成本法（房地分估）。

估价结果：估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，在认真分析现有资料的估价基础数据上，经过仔细测算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定估价对象在公开市场条件下，于价值时点的市场价值为人民币1858.6万元，大写人民币壹仟捌佰伍拾捌万陆仟元整，详见估价结果明细表：

特别提示：

1、本估价报告应用的有效期自2021年11月26日至2022年11月25日。

2、估价结果未考虑可能拖欠的水电费等以及拍卖过程发生的处置费用和税金。

3、估价结果未考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。

4、宗地红线内土地面积、有证建筑物面积以权证记载面积为准,南北厂区土地面积、无证建筑物、钢棚面积以宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》为准，过户转移登记面积以不动产登记部门规定最终确认为准，若与权证登记面积不一致，估价结果不作相应调整，敬请报告使用人注意。

宁波仲恒房地产估价有限公司

法定代表人：***    

 二〇二一年十一月二十六日

目  录

估 价 师 声 明 6

估价的假设和限制条件 8

房地产估价结果报告 10

一、估价委托人 10

二、房地产估价机构 10

三、估价目的 10

四、估价对象 10

五、价值时点 12

六、价值类型 13

七、估价原则 14

八、估价依据 14

十、估价结果 15

十一、注册房地产估价师 16

十二、实地查勘期 16

十三、估价作业期 16

附  件 16

附件1、估价对象现场图片  

附件2、委托人提供的《司法评估委托书》复印件

附件3、委托人提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的复印件

附件4、宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》复印件

附件5、房地产估价师注册证书、估价机构备案证书、营业执照复印件

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、我司注册房地产估价师已于2021年11月16日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

 参加估价的注册房地产估价师

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》，我们对其权属、面积、用途等资料进行了检查和尽职核实，在无发现其他可疑因素的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象能正常安全使用。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

估价结果不考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。

（四）不相一致假设

估价对象权证记载地址为余姚市小曹娥镇工业区和余姚市小曹娥镇徐家路村，实际门牌地址为朗海村海塘南一区12号，三者不相一致，经现场查勘核对为同一地址。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，即2021年11月26日至2022年11月25日止，如超过有效期，本估价报告中的房地产价格应作相应调整或重新评估。

2、本估价报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，未考虑未来市场价格波动、税费率的变化、国家宏观政策、经济形势发生变化以及偶有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。

3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。

4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。

5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。

6、本估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。

7、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号），当事人、利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告五日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、本估价报告以委托人提供的相关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。

9、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

10、本报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

11、本报告中的货币单位除特殊说明外，均为人民币。

12、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名     称：余姚市人民法院

地     址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司

地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区）

法定代表人：***          资质等级：一级

证书编号：浙建房估证字[2001]015号

电话（传真）：0574-87620828

三、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象区域状况

余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗邻慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。主要河流姚江，源于境内四明山夏家岭，自西向东流经中部，汇入宁波市甬江出海，全长109公里，境内流长54公里、支流30余条，纵横交错，织成水网。余姚地处亚热带南缘，属季风型气候，四季分明。境内交通发达，已纳入“上海2小时交通圈”。全市共有 6 个街道办事处、14 个镇、1 个乡，265 个村委会、19 个居委会和37 个社区，户籍人口83.77 万人。

2020年余姚市实现地区生产总值1220.72 亿元，按可比价计算，增长5.1%，增速位列宁波各县（市、区）第一位，总量前移一位位列宁波各县（市、区）第四位。其中，第一产业实现增加值50.19 亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值701.46亿元，增长5.3%；第三产业实现增加值469.07亿元，增长5.2%。三次产业之比为4.1:57.5:38.4。

估价对象位于余姚市小曹娥镇工业区、徐家路村（朗海村海塘南一区12号）的工业房地产，所在宗地东、北至相邻厂房，南至高夹线，西临余姚大道（余慈高速）。周边有冲件、厨具、电器、电线、汽配、玻纤、包装等工业企业，企业聚集度高。估价对象所在工业园区距小曹娥镇中心区约1.5公里车程，基础设施较完善；估价对象紧临交通干道余姚大道及次干道高夹线，距公交食品园区站、海塘南站路程约250米，有余姚530、余姚535路、泗门303路东北环公交车在站停靠，交通便捷。

2、估价对象权益状况

根据委托人提供的2本《房屋所有权证》及1本《国有土地使用证》记载，房屋所有权人及土地使用权人均为余姚市小曹娥镇***，证载其他情况如下表：

本次估价结果不考虑估价对象抵押权和租赁权等权益状况限制，但包含宗地红线范围内土地（含围墙、道路、绿化等地面附属物）、有证建筑物、宗地红线范围内无证建筑物及宗地红线范围外无证建筑物的价值，不包含可移动设施设备、宗地红线范围外的土地价值。

3、估价对象实物状况

经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市小曹娥工业园区(小曹娥镇徐家路村)的工业房地产，现门牌号为朗海村海塘南一区12号。所在宗地东、北至相邻厂房，南至高夹线，西临余姚大道（余慈高速）。估价对象为南临高夹线的工业房地产，宗地大致呈矩形，形状规则，地势平坦，利用率较高，宗地内外达到“五通一平”用地条件，四周有围墙围护。宗地红线内厂区分南北两个厂区，中间由围墙分隔，南厂区临高夹线设有厂区大门，配有电动伸缩门进出，北厂区与相邻房屋合并使用。

估价对象证载宗地总面积6030平方米，南厂区宗地红线内土地面积为4967平方米，则北厂区宗地红线内面积为1063平方米，宗地红线内有证建筑物建筑面积共计3318.35平方米，宗地红线内无证建筑物共计2952.88平方米、钢棚共计311.36平方米，宗地红线外无证建筑物共计736.61平方米、钢棚共计101.61平方米（建筑物具体位置、面积等状况详见附件宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》）。厂区维护情况一般，目前处于使用状态。估价对象建筑物测绘情况见下表（具体以厂区建筑物实际状况状为准）：

五、价值时点

价值时点为2021年11月16日，为现场查勘之日。

六、价值类型

本次估价采用公开市场价值。

公开市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、无利害关系、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不受估价对象房屋担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的影响，且满足全部假设与限制条件。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

1、《中华人民共和国民法典》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国资产评估法》；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）；

6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；

7、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）；

8、委托人提供的“（2021）甬余法委评187号”《司法评估委托书》、“余房权证小曹娥字第A0700414、A0700415号”《房屋所有权证》、“小曹娥镇国用（1999）字第001号”《国有土地使用证》复印件；

9、宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》；

10、评估方掌握的同类物业现行市场行情。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。

估价人员根据现场勘察和委托方提供的资料，结合估价目的及估价对象的特点，确定本项目的估价技术思路及选用的方法。

1、选用方法的理由：

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，估价对象房地产为独立使用的工业房地产，土地及地上建筑物重置价格各项成本费用等资料都较易获取，故本次选用成本法，采取房地分估路径测算估价对象价值，其中土地采用比较法、建筑物采用重置成本法进行估价。

比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或者价值的方法，一般适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价。工业房地产地上建筑物情况差别大，不宜选用房地整体交易案例进行估价，但当地工业地产交易案例较多，因此选用比较法测算估价对象土地使用权的价值。

2、未选用方法的理由：

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。估价对象工业房地产虽然客观上有租赁或经营收益，但地上建筑物情况差别大，难以合理计算确定客观租金水平及房地收益分摊，故不宜选用收益法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途为工业，为已建成且正常使用的工业房地产，故不宜选用假设开发法估价。

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市小曹娥镇朗海村海塘南一区12号的工业房地产，于价值时点2021年11月16日的市场价值为人民币1858.6万元，大写人民币壹仟捌佰伍拾捌万陆仟元整。

十一、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期 ：2021年11月16日

十三、估价作业期 ：2021年11月9日至2021年11月26日。

附  件

1、估价对象现场图片；

2、委托人提供的“（2021）甬余法委评187号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件；

3、委托人提供的“余房权证小曹娥字第A0700414、A0700415号”《房屋所有权证》、“小曹娥镇国用（1999）字第001号”《国有土地使用证》的复印件；

4、宁波金土地勘测规划有限公司出具的《面积界定测量技术报告》的复印件；

5、房地产估价师注册证书复印件；

6、房地产估价机构资质证书复印件；

7、房地产估价机构营业执照复印件。

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院