涉执房地产处置司法评估报告

估价报告编号：皖中信房估字[2021] Z2-0119号

估价项目名称：***名下位于宁波市奉化区南溪家园11幢308室住宅房地产司法鉴定估价

估 价 委 托 人：余姚市人民法院

房地产估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：  ***            ***

注   册   号：***       ***

估价报告出具日期：二零二一年十一月十七日

致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵院委托,我公司对***名下位于宁波市奉化区南溪家园11幢308室【房屋所有权证号：浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0017929号，证载建筑面积58.84平方米，证载土地使用权面积20.43平方米】的住宅房地产，在现状利用条件下的市场价值进行了估价。估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过了实地查勘与市场调查。

估价报告摘要如下：

根据贵方提供的《不动产权证书》复印件及《司法评估委托书》，本次估价对象具体范围及座落、规模、用途等权属情况见下表：

估价对象一览表

估价目的：为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值时点：2021年11月10日（估价对象实地查勘日）

价值类型：房地产市场价值。

估价方法：选用比较法进行评估。

估价结果：估价对象房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，在价值时点的房地产估价结果为：

总价：¥99.67万元

大写人民币：玖拾玖万陆仟柒佰元整

单价：16940元/平方米

（其中室内固定装修价值为3.77万元，大写人民币叁万柒仟柒佰元整。）

特别提示:

（一）上述评估值为估价对象在满足本报告全部假设和限制条件下于价值时点2021年11月10日的估价结果。

（二） 本报告的使用有效期为自估价报告出具之日2021年11月17日起计算为壹年。

（三）上述结论在应用时应认真阅读本估价报告书全文。

法定代表人（盖章）      

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司           

                       二零二一年十一月十七日

目   录

致 估 价 委 托 人 函 - 2 -

估 价 师 声 明 - 5 -

估价的假设和限制条件 - 6 -

房地产估价结果报告 - 9 -

一、估价委托人 - 9 -

三、估价目的 - 9 -

四、估价对象 - 9 -

五、价值时点 - 12 -

六、价值类型 - 12 -

七、估价依据 - 12 -

八、估价原则 - 14 -

九、估价方法 - 16 -

十、估价结果 - 17 -

十一、注册房地产估价师 - 18 -

十二、实地查勘期 - 18 -

十三、估价作业日期 - 18 -

附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实地查勘照片

三、估价委托书复印件

四、估价对象权属证明复印件

五、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

六、注册房地产估价师资格证书复印件            

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、本公司及本次参与估价的注册房地产估价师与估价对象没有现实或潜在的利益关系，与估价委托人、估价当事人及估价利害关系人没有利害关系，对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、注册房地产估价师***、***于2021年11月10日对估价对象进行了实地查勘。负责本项目的注册房地产估价师具备相关专业知识和相应的房地产市场分析能力。

五、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】的规定进行估价工作，形成意见和结论，撰写本估价报告。

六、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、一般性假设：

（1）注册房地产估价师根据估价业务的具体情况，对估价对象进行了实地查勘，收集了权属证明和其它相关资料。本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的权属证明及其它相关资料真实、合法、准确、完整为前提。

（2）估价师对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做房地产基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无房地产基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。

（3）假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

（4）假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

（5）估价结果是为司法处置提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

（6）本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。估价对象应缴纳的各种税费已按国家、地方法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。

（7）本报告估价结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响，未考虑抵押他项权利及司法查封对市场价值的影响。

2、未定事项假设：无未定事项假设。

3、背离事实假设：根据委托方提供的相关资料，估价对象已设定抵押他项权利，已被司法查封，至价值时点，抵押他项权利尚未注销。由于本次评估目的为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值，故本次评估假设无抵押他项权利及无司法查封。

4、不相一致假设：无不相一致假设。

5、依据不足假设：无依据不足假设。

评估报告和评估结果使用的限制及特别提示：

1、估价报告的估价目的具有唯一性。本报告估价结果仅为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值，不得作其它用途使用。应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；

2、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证；

3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；

4、未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表；

5、本次估价结果受价值时点的限制，且本估价报告使用期限自估价报告出具之日2021年11月17日起壹年。若报告使用期限内，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需作相应调整或委托估价机构重新估价；

6、本次估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象在现状利用条件下的房地产价值，包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的土建、安装、二次装修及室外附属工程价值；

7、本报告评估结果未考虑未来国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置房地产时产生的相关税费及评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用等因素对房地产价值的影响。交易税费及财产处置费用按照以往同类涉执房地产处置惯例负担。

8、本报告书由正文和附件两部分共同组成，不得随意分割使用。且本报告书应与估价对象的合法产权证明一并使用、经两名注册房地产估价师签字、估价机构盖章并作为一个整体时有效。对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

9、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后五日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

10、本次估价时，经调查了解，估价对象物业费存在欠费情况。至价值时点，估价对象共计欠物业费213元（具体详询天歌物业88972221），水费、电费等其他费用是否有欠费情况不详，请报告使用者予以注意。

11、买受人应当关注并恰当考虑可能存在的评估对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素对评估结果的不利影响。

12、根据《房地产估价规范》，房地产估价报告由《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》两部分组成。本次估价仅提供《房地产估价结果报告》，《房地产估价技术报告》由我司存档备查。

13、本报告的最终解释权由本估价机构所有。

房地产估价结果报告

皖中信房估字[2021]Z2-0119号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山路525号方大郢综合楼10-11层整层

法定代表人：***

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

项目联系电话：0574-87158777

联系人：***

三、估价目的

为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

余姚市人民法院办理申请执行人***有限公司宁波余姚支行与被执行人***金融借款合同纠纷一案，经合议庭讨论决定予以司法评估，经人民法院随机选定委托我司对被执行人***名下位于宁波市奉化区南溪家园11幢308室住宅房地产的市场价值进行司法评估。

（一）估价对象财产范围及概况：

估价对象为宁波市奉化区南溪家园11幢308室住宅房地产，住宅证载建筑面积为58.84平方米，证载土地使用权面积为20.43平方米，房屋总楼层为5层，估价对象位于第3层。估价对象房屋证载用途为住宅，实际用途为住宅；土地证载使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地。本估价对象属***单独所有，根据委托方的要求，估价对象的财产范围包括建筑物（含室内固定装修、附属用房）、分摊的土地使用权及公共配套设施，不包括债权债务、特许经营权等及其他财产或权益。

（二）房地产权益状况

1、不动产登记状况

2、其他权益状况

抵押查封情况：有抵押，有查封。

（三）区域状况

估价对象位置示意图：

（四）估价对象实物状况

1、建筑物基本状况

估价对象为宁波市奉化区南溪家园11幢308室住宅用房，小区有物业管理。估价对象所在楼幢位于南溪家园1区北侧，为一幢钢混结构多层建筑，外墙为涂料。单元门位于建筑南侧，所在单元一层二户，配有一部走梯，房屋总层数5层，底层为架空层及临街店铺，整体南北朝向，估价对象位于第3层西边套，证载建筑面积58.84平方米（其中套内建筑面积50.19平方米），入户防盗门，室内平面呈二室一厅一厨一卫南阳台布局，有装修，具体如下：

房间一：地板地面，墙纸、乳胶漆墙面，石膏板顶棚，安设连顶衣柜（柜门已拆除）。

房间二：地板地面，乳胶漆墙面，乳胶漆顶棚，安设衣柜、床（床架已拆除）、书柜、书桌。

客厅：地板地面，乳胶漆墙面，石膏板顶棚，安设鞋柜、餐边柜。

厨房：地砖地面，瓷砖墙面，塑扣板顶棚，安设上下橱柜（无门）。

卫生间：地砖地面，瓷砖墙面，塑扣板顶棚，安设洗漱台盆（已损坏）、梳妆镜。

南阳台：地砖地面，瓷砖墙面，乳胶漆顶棚，安设洗衣台（已损坏）。

另有门牌号308附属用房一间，位于该幢架空层，建筑面积7.43㎡。

估价对象建筑物经实地查勘，房屋维修保养状况良好，至价值时点已腾空，室内开关面板已被拆除，装修维护保养状况较差，承重结构未见不均匀沉降，门窗保存完好，整体观感一般，为完好房，成新率为八成新。

2、土地基本状况

估价对象座落于宁波市奉化区南溪家园11幢308室，其四至为：东邻溪学家园，南邻南溪家园4区，西临西锦路，北至宝化路。证载土地使用权面积为20.43m²，土地用途为城镇住宅用地，土地所有权为国有，使用权类型为出让，终止日期至2087年7月30日止。该宗土地地形为平原地，地势平坦、起伏＜1米，形状规则，地基承载力强，土壤状况优，基础设施配套完备，已达“六通一平”。

五、价值时点

本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2021年11月10日作为本次估价对象的价值时点。

六、价值类型

本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2021年11月10日）所具有的客观合理价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行)；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，2020年1月1日起实施)；

3、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，2020年1月1日起实施)；

4、《中华人民共和国资产评估法》(主席令第46号，自2016年12月1日起施行)；

5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号，自1999年1月1日起施行，2014年7月29日第二次修正)；

6、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号，2019年4月23日第二次修正）

7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

8、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）；

9、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；

10、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号、132号）。

（二）有关估价标准

1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015年4月8日发布、2015年12月1日实施）；

2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2013年6月26日联合发布、2014年2月1日实施）。

（三）委托方提供的文件资料

1、（2021）甬余法委评180号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《不动产权证书》复印件；

3、委托方提供的其他相关材料。

(四)估价机构实地查勘的资料

实地查勘记录、实地查勘拍摄照片等。

（五）房地产估价机构收集的有关资料

1、可比实例市场交易资料；

2、宁波市房地产市场信息；

3、估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1.独立、客观、公正原则：指站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系，不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价。

本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。

2.合法原则：估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法判定的估价对象权益可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

本次估价以估价对象合法用途为前提，根据估价委托人提供的合法权属证明等资料进行评估。

3.价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。

本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确定政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值时点对应的市场价值。

本次评估中，比较法对可比案例的期日修正体现了价值时点原则。

4.替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

房地产具有独一无二的特性。虽然完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。

本次评估中，比较法选取具有替代性的案例就遵循了替代原则。

5.最高最佳利用原则：估价是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按照法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

估价对象最高最佳利用状况的确定，应了解、分析估价对象的权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。当两者的开发利用权利不相同时，应根据估价目的判定从权利人角度或意向取得者角度进行估价，并相应确定估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种利用时，应根据最高最佳利用原则，对估价前提做出下列判断和选择：

（1）以维持现状、继续利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

（2）以更新改造再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

（3）以改变用途再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

（4）以改变规模再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

（5）以重新开发再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

（6）其他情况，应采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。

经研究分析，我们认为估价对象维持现状、继续利用为其最高最佳利用方式。这是因为：

（1）法律上允许。估价对象已取得《不动产权证书》，证载用途为住宅，用途及建设规模已经确定；本次估价目的是为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。应以合法原则为基础，从现有权属资料上看，估价对象从法律上暂时不具备更新改造、改变用途、规模或者重新开发再利用的可能。故维持现状、持续使用在法律上是允许的，符合合法原则；

（2）技术上可能。估价对象规划用途为住宅，形状较规则、建筑规模及层高适宜、维护保养情况良好。从实地查勘的情况来看，估价对象维持现状利用在技术上是非常适宜和可行的；

（3）财务上可行。估价对象已经投入使用，其产生的收益能够支持项目的正常运营，因此，本次估价采用维持现状用途来实现估价对象最高最佳价值在经济上是可行的；

（4）价值最大化。估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益。

综合以上分析，估价对象按其合法用途——住宅，维持现状利用为其法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的最高最佳用途。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

估价师在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，最终选取比较法对估价对象房地产进行估价。

1、选用方法的理由：

比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过市场调查目前估价对象所在区域的同类地段房地产供需状况，在价值时点的近期有类似房地产的交易实例，故选用比较法。

运用比较法求取估价对象的比较价值，基本公式如下：

比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

2、未选用方法的理由：

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。经调查，估价对象市场租赁价格与市场交易价格水平不匹配，故不适宜选用收益法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，而估价对象市场价值与重置成本关联度弱，故不选用成本法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途为住宅，目前为已建成且正常使用的房地产，不具投资开发或再开发的可能，故不选用假设开发法。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

***名下位于宁波市奉化区南溪家园11幢308室【房屋所有权证号：浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0017929号，证载建筑面积58.84平方米，证载土地使用权面积20.43平方米】（含室内固定装修、附属用房）在价值时点（2021年11月10日）满足所有假设与限定条件下的评估价值为：

总价：¥99.67万元

大写人民币：玖拾玖万陆仟柒佰元整

单价：16940元/平方米

（其中室内固定装修价值为3.77万元，大写人民币叁万柒仟柒佰元整。）

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2021年11月10日

十三、估价作业日期

2021年10月29日至2021年11月17日

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

2021年11月17日

附   件

1、估价对象位置图

2、估价对象实地查勘照片

3、估价委托书复印件

4、估价对象权属证明复印件

5、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6、注册房地产估价师资格证书复印件 

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院