涉执房地产处置司法评估报告

估价项目名称：**名下位于济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号房地产市场价格评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

注册房地产估价师：**（注册号：**）

**（注册号：**）

估价作业日期：2021年9月30日至2021年10月25日

估价报告出具日期：2021年10月25日

估价报告编号：甬先河（2021）房估字第046号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

承蒙委托，我司对济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号房地产进行评估。注册房地产估价师根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据房地产估价的相关法律、法规和技术标准，在合理的假设下，采用比较法对估价对象进行了专业分析、测算和判断，并完成了估价报告，现将估价情况函告如下：

一、估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产的市场价格。

二、估价对象：

1. 名称及范围：济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号房产所有权、装饰装修及土地在剩余使用年期的使用权。

2. 坐落：济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号

3. 建筑面积（规模）：176.64㎡

4. 房屋性质：市场化商品房

5. 权利性质：出让

6. 权属状况：权利人为**，不动产权证号（证明）为鲁（2017）济宁市不动产证明第0018930号。

三、价值时点：2021年10月20日（实地查勘日期）

四、价值类型： 

本次评估是由注册房地产估价师根据估价目的，按照《房地产估价规范》，《房地产估价基本术语标准》以及其他有关房地产估价的法律法规测算的估价对象于价值时点2021年10月20日，满足假设和限制条件下，用途为住宅的房地产市场价格。

市场价格是指估价对象经适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

五、估价方法：比较法

六、估价结果：

估价对象在价值时点（2021年10月20日）的房地产市场价格为大写人民币贰佰陆拾玖万元整（¥269万元）。

估价结果汇总表

七、特别提示：

1. 提请报告使用人务必通篇阅读报告的各部分内容，合理规范使用本估价报告。尤其应关注本报告的价值内涵、估价的假设与限制条件、估价目的等。

2. 纳入本次评估范围的室内动产不作评估。

3.本报告使用期限为一年，自估价报告出具之日起计算，超过期限使用无效。

特此函告

江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

   法定代表人：**

                           2021年10月25日

目　录

注册房地产估价师声明 1

估价的假设和限制条件 2

房地产估价结果报告 4

一、 估价委托人 4

二、 估价机构 4

三、 估价目的 4

四、 估价对象 4

五、 价值时点 6

六、 价值类型 6

七、 估价依据 6

八、 估价原则 7

九、 估价方法 9

十、 估价结果 10

十一、 注册房地产估价师 10

十二、 估价作业期 10

十三、 实地查勘期 10

十四、 估价报告使用期限 10

附  件 11

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置示意图

三、估价对象现场查勘照片

四、不动产登记信息复印件

五、信息查询结果告知单复印件

六、估价机构营业执照复印件

七、房地产估价机构备案证书复印件

八、注册房地产估价师注册证书复印件

注册房地产估价师声明

郑重声明：

1. 注册房地产估价师在此次估价报告对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2. 估价报告中的分析意见和结论是注册房地产估价师独立、客观公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中估价的假设和限制条件的限制。

3. 注册房地产估价师与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4. 注册房地产估价师按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）相关的法律法规和技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5. 注册房地产估价师已于2021年10月20日对本估价报告的估价对象进行实地查勘。但实地查勘仅限于估价对象的外观及目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积准确性和相应权益的调查责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。

6. 没有非本公司人士对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

一、 一般假设

1. 本次估价所依据的估价对象的权属状况、建筑面积、用途、土地使用权面积、权利状况、类型、使用期限等均来源于估价委托人提供的不动产登记信息复印件，我们已对复印件进行了必要的检查与核对，但我们未向政府登记机关进行核实，本次估价假定估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。

2. 假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。

3. 注册房地产估价师实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区位状况等的一般性查勘，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。

4. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能够正常安全使用。

二、 未定事项假设

估价对象无未定事项，故本报告无未定事项假设。

三、 背离事实假设

在价值时点2021年10月20日，估价对象房产有查封无抵押，土地无查封无抵押,但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次评估假设估价对象未设立抵押权、无其他优先受偿权、未被查封。

四、不相一致假设

估价对象房屋登记用途为住宅，估价对象登记信息与现状一致，估价对象无其他状况不一致情形。

五、依据不足假设

估价委托人提供资料完整，注册房地产估价师掌握和调查的资料充分，本次评估无依据不足假设。

六、报告使用限制

1. 本估价报告和估价结果仅作为司法拍卖（变卖）提供参考依据，不得作为其他用途。

2. 本报告使用期限为一年，自估价报告出具之日起计算，超过期限使用无效。

3. 未经估价机构书面同意，估价报告不得向报告使用方及报告审查部门以外的单位或个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构不承担相应的责任。

4. 本报告中的各部分内容，包括“附件”，构成完整的估价报告。报告中的全部内容必须完整使用方为有效，因共同使用本报告部分内容引起的不良后果估价机构不承担任何责任。

5. 本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此可能存在个别等式左右不相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

6. 本报告一式六份，估价委托人五份，估价方一份，复印无效。

7. 本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体，报告解释权归江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司所有。

房地产估价结果报告

一、 估价委托人

委托单位：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

电话：（0574）62785550

二、 估价机构

名    称：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

住    所：淮安市淮海北路39号淮安书城商务大厦15层

法定代表人：**

资质等级：壹　级

证书编号：苏建房估备（壹）淮安00009

有效期限：2024年05月22日止

宁波分公司联系电话：（0574）81876676

三、 估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产的市场价格。

四、 估价对象

（一）估价对象范围

济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号房产所有权、装饰装修及土地在剩余使用年期的使用权。

（二）估价对象基本状况

1．不动产登记状况

1.1坐落：济宁市新世纪100社区（南风花园）项目23号楼01单元25层01-2501号

1.2建筑面积（规模）：176.64㎡

1.3用途：住宅

1.4不动产权证号（证明）：鲁（2017）济宁市不动产证明第0018930号

1.5权利人：**

1.6共有情况：单独所有

1.7权利性质：出让

1.8房屋性质：市场化商品房

1.9单元号：370811001012GB00001F00030061

1.10登记时间：2017年4月21日

1.11他项权利：在价值时点2021年10月20日，估价对象房产有查封无抵押，土地无查封无抵押。

1.12建筑结构：钢混

2、不动产其他状况

2.1设施设备：具备通信网络、供水、供电、供气、排水系统、消防系统等。

2.2装饰装修：房屋位于小区南侧位置，房屋位于顶层，现状入室为防盗门，为3室2厅1厨2卫结构，净高约2.7米，客厅地面地砖，墙面乳胶漆，局部简易布背景墙，吊顶刷白，餐厅地面地砖，墙面刷白，吊顶刷白，厨房地面地砖，墙面瓷砖到顶，铝扣板吊顶，组合橱柜。房间有组合衣柜。卫生间地面地砖，墙面墙砖到顶，铝扣板吊顶，洗面盆，淋浴房，坐厕。内门为装饰木门，门窗为塑钢窗，外墙涂料，南侧阳台宽约1.6米进深约7.5米，地面地砖，墙面面砖。

2.3建成年份：2016年

2.4维护状况：估价对象维护状况为较好，能满足正常居住使用。

2.5所在层数/总层数：25F/25F

2.6层高：2.9米

2.7地形地势：较平坦

2.8户型结构：3室2厅1厨2卫

2.9宗地四至（现状）：东至运河路，南至内环高架路，西至公主路，北至奥体路

3. 纳入本次评估范围的室内动产不作评估。

五、 价值时点

本报告的价值时点为2021年10月20日（实地查勘日）。

六、 价值类型                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

本次评估是由注册房地产估价师根据估价目的，按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》及其他有关房地产估价的法律、法规测算的估价对象于价值时点2021年10月20日，满足假设和限制条件下，用途为住宅的房地产市场价格。

市场价格是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、 估价依据

（一）法律、法规和政策

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

2. 《中华人民共和国土地管理法》

3. 《中华人民共和国民法典》

4. 《中华人民共和国资产评估法》

5. 《司法鉴定程序通则》

6. 《人民法院委托评估工作规范》

7. 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》

（二）有关估价标准

1. 《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）

2. 《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）

3. 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

4. 《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学〔2021〕37号）

5. 《浙江省房地产估价技术指引》（浙估协〔2016〕46号）

（三）估价委托人提供的资料

1.余姚市人民法院司法评估委托书

2.不动产登记信息复印件

3.不动产查询信息结果告知单复印件

4.估价委托人提供的其他相关资料

（四）估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的资料

1. 注册房地产估价师现场查勘记录

2. 注册房地产估价师市场调查所得资料

3. 国家相关的金融、税收政策资料

4. 房地产强制变现所涉及的税费标准

八、 估价原则

（一）独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和注册房地产估价师应站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。本次评估估价机构和注册房地产估价师与估价委托人及利害关系人没有利害关系，估价过程中未偏袒估价利害关系人中的任何一方，完全凭自己的专业知识、实践经验和职业道德，实事求是、公平正直的估价。

（二）合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。本次评估不但依据有关法律、行政法规、司法解释、部门规章及地方规章、政策，还依据了估价对象的权属登记资料，估价结果是在依法判定的估价对象状况下做出的专业意见和结论。

（三）价值时点原则

价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场也是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的，因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。所以，必须先确定价值时点，才能确定估价对象在该价值时点上的价值。本次评估遵循价值时点原则。

（四）替代原则

替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。房地产价格的形成一般也是如此，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。这种相似的房地产之间价格互相牵掣的结果，使它们的价格互相接近。

（五）最高最佳利用原则

最高最佳利用原则要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，本次评估遵循最高最佳利用原则。

九、估价方法

针对估价对象的特殊性和估价目的，深入细致地分析了本估价项目的特点和实际状况，研究了估价委托人提供的及所掌握的资料，在实地查勘、市场调查的基础上我们认为：

1. 在同一供求区域内与估价对象同类房地产有较多交易，且交易实例可以调查、收集，故适宜采用比较法估价。

2. 估价对象为住宅，目前济宁市此类物业租赁市场租售比严重失调，故不宜采用收益法估价。

3. 估价对象作为住宅小区项目中单套住宅用房，无法假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，故不宜采用成本法估价。

4. 估价对象建筑物已建成并正常投入使用，符合城市规划要求，已达到最高最佳利用，不具备再开发潜力，故不宜采用假设开发法估价。

基于以上分析，本次评估采用比较法对估价对象进行评估。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法基本公式如下：

估价对象房地产市场价格＝可比案例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

其中房地产状况修正系数是由实物状况、权益状况、区位状况三类修正系数简单算术平均求得。

十、估价结果

估价对象在价值时点（2021年10月20日）的房地产市场价格（含装饰装修）为大写人民币贰佰陆拾玖万元整（¥ 269万元）。

十一、注册房地产估价师

十二、估价作业期

2021年10月19日至2021年10月25日

十三、实地查勘期

2021年10月20日

十四、估价报告使用期限

2021年10月25日至2022年10月24日