注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、注册房地产估价师已于2021年2月20日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、本次估价假设在价值时点、完成估价报告之日及法院拍卖财产之日的估价对象状况和房地产市场状况相同。

5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

房地产司法评估不应考虑评估对象被查封及原有的担保物权和其他优先受偿情况，本次估价假设估价对象没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权。

（四）不相一致假设

无不相一致假设。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告使用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本估价报告中房屋建筑面积、土地等相关信息依据估价委托人所提供的《上海市不动产登记簿》、《不动产权证书》复印件确定，其真实性、准确性由估价委托人负责。

5、上述估价结果已包含室内固定装修价值，请报告使用人予以关注。

6、经估价师调查，估价对象拖欠物业费共计3759元，拖欠费用时间区间为2020年1月1日至2021年2月28日。上述拖欠费用仅供参考，具体拖欠金额以物业公司认定为准。

7、本估价结果是以房地产成交后，按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担税费为前提。请报告使用人予以关注。

8、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

9、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。                     

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

住所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

备案等级：贰级

备案证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为**位于上海市闵行区沪闵路6988弄38号402室的住宅房地产，包括140.59平方米的房屋及对应的国有土地使用权。

（二）估价对象区位状况

估价对象位于上海市闵行区沪闵路6988弄38号402室，所属小区东临沪闵路、沪闵高架桥，南临报春路，周边道路通达度高但停车位较紧张，小区内配有地上公共停车位。估价对象位于莲浦花苑小区，38号402室位于第四层，房屋朝南，西边套。附近有较多公交线路经过并停靠，约1000米内有地铁1号线停靠站，交通便捷度好。估价对象位于上海市闵行区莘庄镇，基础设施完善，周边有银行、酒店、超市、学校、公园、医院、商场、办公大楼等公共服务设施完善，附近有较多住宅小区，居住氛围好。

（三）估价对象实物状况

1、土地实物状况

根据估价师实地查勘，估价对象周边区域土地平整，无明显坡度，地势与相邻土地齐平，洪水淹没可能较小，无不良地质现象，亦无迹象表明土壤受过污染。土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通燃气），红线内已建有房屋建筑物。

2、建筑物实物状况

估价建筑物坐落于上海市闵行区沪闵路6988弄38号402室，建筑面积为140.59平方米。根据现场踏勘情况，所属住宅小区为莲浦花苑，建成于约1998年，估价对象位于小区最北面中间，北面靠江，小区内物业管理好。所处建筑为一幢总层数10层的钢混结构建筑，建筑外墙为涂料。该建筑共四个单元，所在单元位于最西侧，为1梯2户布局，南侧设置一个楼道入口，入口处安装有带门禁系统不锈钢门，配备有一台客梯和一座安全楼梯。估价对象位于第四层，西边套，房屋朝南，南北通透，采光较好，层高约2.75米。入户安装防盗门，现状布局为3室2厅1厨2卫3阳台布局，室内已装修。东南阳台与客厅相连，阳台为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面，安装轻轨移门家具、自动晾衣架，安装有中空玻璃铝合金窗封闭阳台；客厅与北侧餐厅相连，均为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面，安装木质柜体电视背景、鞋柜；北阳台与餐厅相连，为地砖地面、瓷砖墙面、乳胶漆顶面，安装中空玻璃铝合金窗封闭阳台；厨房为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，安装成套橱柜和吊柜；南面中间和西北房间均为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面，安装固定家具；北面中间为公共卫生间，为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，安装马桶（带智能马桶盖）、淋浴房、成套洗漱台、镜柜；西南面为带卫生间套房，南侧带阳台，阳台为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面，安装中空玻璃铝合金窗封闭阳台，房间内为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面，安装轻轨移门家具，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，安装马桶、浴缸、成套洗漱台和镜柜等卫生设施。该房屋安装地暖。房屋通水、电、燃气等，整体维护保养状况较好。

（四）估价对象权益状况

根据估价委托人提供的《上海市不动产登记簿》及《不动产权证书》复印件，不动产证号为沪（2017）闵字不动产权第006595号，证载坐落为沪闵路6988弄38号402室，不动产单元号为310112007002GB00067F00440006，土地用途为住宅用地，宗地面积为56306平方米，土地权利性质为出让，土地终止日期为2067年5月6日。房屋建筑面积为140.59平方米，房屋用途为居住。

3、他项权利状况

根据估价委托人提供的《不动产登记证明》复印件，不动产登记证明号为沪（2018）闵字不动产证明第12033816号，估价对象已设定抵押权，房屋他项权利人为邵卫芝，债权数额为500万元。

五、价值时点

二〇二一年二月二十日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇二一年二月二十日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、余姚市人民法院司法评估委托书；

2、《上海市不动产登记簿》复印件；

3、《不动产权证书》复印件；

4、《不动产登记证明》复印件。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法及测算思路

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故可采用比较法进行估价。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为住宅用房，可用于出租，估价师通过大量的市场调查，同类住宅房地产出租案例较多，但收益率较难确定，故本次估价不宜采用收益法进行估价。

估价对象为住宅用途房地产，采用成本法难以对单独、个别用房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用比较法进行测算，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

比较法定义：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

基本公式如下:房地产评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。

（三）比较法简单测算思路如下：

1、选取可比实例

根据估价对象房屋用途、供求范围、结构类型、规模、新旧程度等，选取三个可比案例。

2、确定比较因素条件指数

影响估价对象价格的主要因素有：市场状况（将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格）；交易情况（是否为正常、公开、公平、自愿的交易）；区位状况（主要有位置、交通、外部配套设施、周围环境等）；实物状况（主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等）；权益状况（主要有规划条件、土地使用年限等）。相应的指数修正如下：

（1）将估价对象与可比实例成交日期的房地产价格指数情况分别进行比较分析，从而确定各可比实例的市场状况指数。

（2）将可比实例的交易情况进行归类，通过市场提取法对近期交易的多个同类物业市场交易价格调查并分析，整理统计后得出各交易情况下的房地产价格与正常交易价格之间的比例，最终分别确定可比实例的交易情况指数。

（3）将估价对象与可比实例的区位状况（主要有位置、交通、外部配套设施、周围环境）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的区位状况指数。

（4）将估价对象与可比实例的实物状况（主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的实物状况指数。

（5）将估价对象与可比实例的权益状况（主要有规划条件、土地使用年限等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的权益状况指数。

2、根据比较因素条件指数，将估价对象的因素条件指数与可比实例的条件指数进行比较，得到因素比较修正系数，最终计算得到估价对象单价。

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇二一年二月二十日的估价结果如下（保留至百位）：

房屋建筑面积：140.59平方米；

评估单价:RMB72198元/平方米；

评估总价：RMB1015.03万元；

大写金额：人民币壹仟零壹拾伍万零叁佰元整。

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇二一年二月二十日

十三、估价作业期

二〇二一年二月二十日至二〇二一年二月二十二日

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2021年2月22日起至2022年2月21日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1、估价对象实景照片

2、估价对象位置示意图

3、《上海市不动产登记簿》复印件

4、《不动产权证书》复印件

5、《不动产登记证明》复印件

6、余姚市人民法院司法评估委托书复印件

7、估价机构企业法人营业执照复印件

8、评估机构备案证书复印件

9、估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院