| （2021）甬余法委评1号 余姚市城区大黄桥路161-5号商业房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：***所有的位于余姚市城区大黄桥路161-5号商业房地产市场价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：*****************
注册房地产估价师：*** 注册号********** *** 注册号**********
估价报告出具日期：二零二一年一月二十六日
估价报告编号：浙国房估甬字（2021）第0002号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零二一年一月十五日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法和收益法，对***所有的位于余姚市城区大黄桥路161-5号商业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象房屋证载建筑面积为104.64平方米，土地使用权面积为30.58平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零二一年一月十五日）的市场价值为人民币212万元（其中固定装修价值为7.3万元），大写为贰佰壹拾贰万元整。 本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本估价报告的使用期限为自二零二一年一月二十六日起壹年。 特此函告 ***************** 法定代表人：*** 二零二一年一月二十六日
目 录
第一部分 估价师声明我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师于二零二一年一月十五日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。 3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。 4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 5、根据估价目的，本次估价不考虑估价对象抵押、查封等因素的影响。 6、本报告中没有未定事项假设、不相一致假设、依据不足假设。 二、限制条件1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。 2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。 3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 4、估价对象余姚市城区大黄桥路161-5号未缴纳（2019年2月1日至2021年1月31日止）物业费共计8075元；另外是否存在未缴纳的水电费，请至相关单位自行查询，本次评估价值未扣除未缴纳的物业费以及可能存在的未缴纳的水电费，提请报告使用方注意。 5、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 本报告由*****************负责解释。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 二、房地产估价机构估价机构名称：***************** 住 所：***************** 法定代表人：*** 估价资质等级：国家一级 估价资质证书编号：************* 联系人：*** 联系电话：************ 三、估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象1、估价对象界定 本次估价对象为***所有的位于余姚市城区大黄桥路161-5号商业房地产，房屋证载建筑面积为104.64平方米，土地使用权面积为30.58平方米。 2、区位状况 估价对象位于大黄桥路与世南西路交叉口附近，为银亿·四明广场B座底层商铺。估价对象周围基础设施完善，该区域有富士花园、裕丰花园、阳明山庄等住宅小区，广场距离余姚市政府约50米，人流量一般，商业氛围一般，有酒店、超市、健身房、银行网点等设施，公共配套齐全，自然环境及景观较好，所在区域周围路况良好，附近有余姚101路、余姚102路、余姚203路、余姚401路等多条公交线路通过，公共交通便捷。 3、权益状况
4、土地实物状况 估价对象宗地座落于余姚市城区大黄桥路161-5号，土地使用权面积为30.58平方米。估价对象所处宗地四至：东至南雷路、南至世南西路、西至大黄桥路、北至舜水南路。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”， 地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。 5、建筑物实物状况 估价对象所在房屋为钢混结构，总层数共3层，建成于2013年，设备总体维护良好，外墙为墙砖。估价对象所在层数为第1层，建筑面积为104.64平方米，朝西北，1间店面，临广场内部道路，层高约4.5米。内部装修：室内地面为地砖，墙面为涂料；厨房地面为地砖，墙面为墙砖。玻璃门，一般照明用电，布局合理，通风、采光情况一般。 估价对象规划用途及现状用途均为商业，现场查勘时空置。 五、价值时点估价人员于二零二一年一月十五日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 六、价值类型估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据1、《中华人民共和国民法典》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正） 3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2019年修正） 4、《中华人民共和国资产评估法》 5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） 7、《司法鉴定程序通则》(司法部令第132号) 8、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号） 9、《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办〔2018〕273号） 10、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关的复印件资料 11、余姚市人民法院司法评估委托书（2021）甬余法委评1号 12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据 八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取比较法和收益法作为本次估价的基本方法。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 十、估价结果根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零二一年一月十五日）的市场价值为人民币212万元（其中固定装修价值为7.3万元），大写为贰佰壹拾贰万元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二零二一年一月十五日至二零二一年一月十五日 十三、估价作业期二零二一年一月十五日至二零二一年一月二十六日
第四部分 附件附件四、估价对象实地查勘情况和实景照片 附件五、房地产估价机构营业执照（副本复印件） 附件六、房地产估价机构估价资质证书（复印件） 附件七、注册房地产估价师估价资格证书（复印件） 附件八、其他相关资料（复印件） 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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