房地产估价报告

报告编号：甬仲恒估字（2021）第SF020号

估价项目名称：位于余姚市临山镇迎凤路178号的商业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司

注册房地产估价师：  *****

*****

估价报告出具日期：2021年6月23日

          致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于余姚市临山镇迎凤路178号的商业房地产进行市场价值评估。

估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象：根据委托人提供的编号为“余房权证临山镇字第A0923160号”《房屋所有权证》及编号为“余国用（2006）第13439号”的《国有土地使用权证》记载：权利人均为****，坐落余姚市临山镇迎凤路178号，房屋建筑面积为1420.47平方米，单独所有，总层数3层，估价对象位于第1-3层，规划用途为商业；土地用途为商业用地，使用权类型为出让，土地使用权面积(独用)为1100.33平方米，土地使用权终止日期为2046年7月2日。

本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等权益状况限制，包含宗地红线范围内土地、现状用地范围内建筑物及棚、室内固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。

经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市临山镇迎凤路178号（实地查勘门牌号为迎凤路178号-1至-7号、176号）的一处沿街三层商业房地产，所在宗地东至迎凤路，南至相邻房屋，西至拓立文具地块，北至相邻房屋，所在宗地呈矩形，形状规则，地势平坦，宗地达到“五通一平”用地条件；宗地内建有一幢三层有证建筑物，东临迎凤路，混合结构，外墙涂料饰面，铝合金窗，其中一层层高4.2米，二层层高2.9米，三层层高3.4米，为10间一通三的临街店铺，目前分4户出租使用；宗地内建有一幢无证建筑物（建筑面积31.23平方米，现为西侧相邻厂房门卫房使用），另建有无证钢棚面积97.72平方米（宗地红线内78.80平方米、宗地红线外18.92平方米），建筑物及棚具体位置、面积详见余姚金土地勘测规划有限公司出具的《****面积界定测量技术报告》。临街三层店铺室内均有装修，整体维护状一般，现有中间位置两间店铺（原店名为瓷元素）为空置，其他店铺均为使用状态；宗地红线内南侧有部分土地、建筑物（门卫房）及钢棚（车棚）现为其西侧相邻厂区做厂区出入口使用。

价值时点：为实地查勘日2021年5月24日。

价值类型：为公开的市场价值。

估价方法：采用比较法。

估价结果：估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，对现有估价资料及数据进行综合分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2021年5月24日的市场价值为人民币590.57万元，大写人民币伍佰玖拾万伍仟柒佰元整，具体如下：

    1、有证房地产价值：大写人民币伍佰贰拾肆万玖仟元整（￥524.90万元）。

    2、室内固定装修价值：大写人民币陆拾万捌仟元整（￥60.80万元）（其中：诸葛烤鱼室内固定装修价值14.5万元，瓷元素室内固定装修价值8.5万元，兰州牛肉拉面店室内固定装修价值13.6万元，薄膜袋店室内固定装修价值为24.2万元。）

3、无证建筑及棚价值：大写人民币肆万捌仟柒佰元整（￥4.87万元），（其中诸葛烤鱼附属棚价值0.47万元，瓷元素附属棚价值0.32万元，兰州牛肉拉面附属棚价值0.32万元，薄膜袋附属棚价值为0.70万元，门卫室（含旁边车棚）价值为3.06万元。）         

特此函告贵院

特别提示：

1.本估价报告应用的有效期自2021年6月23日至2022年6月22日止。

2.估价结果未考虑估价对象抵押、担保、其他优先受偿权和查封的因素。

3.估价结果未考虑可能拖欠的水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。 

4.估价对象南侧部分土地现为西侧相邻厂区的出入口使用。

5.报告使用人须仔细阅读本估价报告全文。

宁波仲恒房地产估价有限公司

法定代表人：****    

                                     二〇二一年六月二十三日  

目    录

致 估 价 委 托 人 函 2

估 价 师 声 明 5

估价的假设和限制条件 7

房地产估价结果报告 9

一、估价委托人 9

二、房地产估价机构 9

三、估价目的 9

四、估价对象 9

五、价值时点 14

六、价值类型 14

七、估价原则 14

八、估价依据 14

九、估价方法 15

十、估价结果 16

十一、注册房地产估价师 17

十二、实地查勘期 17

十三、估价作业期 17

附  件 18

   附件1、估价对象现场图片；

附件2、委托人提供的“（2021）甬余法委评79号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件；

附件3、委托人提供的编号为“余房权证临山镇字第A0923160号”《房屋所有权证》及编号为“余国用（2006）第13439号”的《国有土地使用权证》复印件；

附件4、余姚金土地勘测规划有限公司出具的《****面积界定测量技术报告》

附件5、房地产估价师注册证书复印件；

附件6、房地产估价机构资质证书复印件；

附件7、房地产估价机构营业执照复印件。

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、我司注册房地产估价师已于2021年5月24日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

参加估价的注册房地产估价师

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件

（一）一般假设

1、根据委托人提供的编号为“余房权证临山镇字第A0923160号”《房屋所有权证》及编号为“余国用（2006）第13439号”的《国有土地使用权证》及余姚金土地勘测规划有限公司出具的《****面积界定测量技术报告》等资料，我们对其权属、面积、用途等资料进行了检查和尽职核实，在无发现其他可疑因素的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象能正常安全使用。

3、本次估价包含了固定装修及无证建筑、棚的价值，但因委托人未提供使用主材的品牌、型号、规格清单、结算清单、相关票据等资料，本次根据其现状只作大致粗略估算，仅供司法处置参考

（二）未定事项假设

    无未定事项假设

（三）背离事实假设

估价结果不考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。

（四）不相一致假设

权证记载估价对象位于余姚市临山镇迎凤路178号，实地查勘门牌号为迎风路178号-1至-7、迎凤路176号，二者不相一致，经与估价委托人及当事人核实，实际为同一地址标的物。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

2、本报告之评估价值为实地查勘日2021年05月24日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

    3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。

4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。

5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。

6、本估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。

7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名     称：余姚市人民法院

地     址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司

地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区）

法人代表：****          资质等级：壹级

证书编号：浙建房估证字[2001]015号

电话（传真）：0574-87620828

三、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象区位状况

估价对象所属行政区为余姚市，余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。2018年末全市户籍总户数319681户、户籍人口836306人，全市流动人口登记在册人数为627673人。

2020年余姚市实现地区生产总值1220.72亿元，按可比价格计算，增长5.1%，增速居宁波各县（市、区）第一位，总量前移一位，居宁波各县（市、区）第四位。其中，第一产业实现增加值50.19亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值701.46亿元，增长5.3%；第三产业实现增加值469.07亿元，增长5.2%。三次产业之比为4.1：57.5：38.4。      2020年全市财政总收入185.23亿元，同比增长4.0%；完成一般公共预算收入114.2亿元，增长6.5%，其中税收收入98.19亿元，占一般公共预算收入比重为86%。全市一般公共预算支出128.89亿元，增长5.1%，其中教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、节能环保等民生支出100.27亿元；支持疫情防控和企业复工复产，共落实防疫资金1.34亿元，拨付各级财政扶持企业政策资金10亿元，减免各项税费28.6亿元。

估价对象所在的临山镇为余姚市下辖镇，位于余姚市西北部，东邻泗门，南接马渚、牟山，西连黄家埠，北濒杭州湾总面积49.7平方公里，下辖1个社区、10个村，全镇总人口约5.6万人，2020年全年生产总值约125亿元，镇政府驻凤麟社区南塘路。临山镇交通便捷，329国道及329国道复线东西向穿境而过，境域内水泥硬化路面连通镇内各行政村，距杭甬高速入口10公里，镇域内有以电器、机械、纺织等产业为主的多家工业企业，工业经济发展较好，临山镇荣获2021年度浙江省美丽城镇建设样板创建名单。

估价对象为余姚市临山镇迎凤路178号的商业房地产，所在地块东至迎凤路，南至相邻房屋，西至拓立文具厂区，北至相邻房屋。估价对象位于临山镇镇区，周边多为电子、机械、纺织类工业企业及当地村居，北侧距临山镇政府约700米，周边有临山花园、迎凤佳苑、临山锦园等商品住宅小区及村级居住区，居住聚集度较高；附近有临山镇中心小学、临山镇中心卫生院、世纪联华超市、余姚农村商业银行、工商银行、建设银行及多家餐饮、住宿、商业网点等生活配套设施和商业服务设施，生活较便利；估价对象紧邻镇区主干道路迎凤路，东北距余慈高速泗门互通、西南距杭甬高速牟山互通均约10公里，估价对象临迎凤路设有公交麟泉站，有余姚公交501路、512路、537路、601路、652路公交车在此站停靠，交通便捷。

2、估价对象权益状况

根据委托人提供的编号为“余房权证临山镇字第A0923160号”《房屋所有权证》及编号为“余国用（2006）第13439号”的《国有土地使用权证》记载：权利人均为****，坐落于余姚市临山镇迎凤路178号，房屋建筑面积为1420.47㎡，单独所有，总层数3层，估价对象位于第1-3层，规划用途为商业；土地用途为商业用地，使用权类型为出让，土地使用权面积(独用)为1100.33平方米，土地使用权终止日期为2046年7月2日。

另据余姚金土地勘测规划有限公司提供的《****面积界定测量技术报告》记载：估价对象证载土地使用权面积为1100.33平方米，实测用地范围面积为1119.25平方米，超出用地红线面积为18.92平方米。实测总建筑面积为1549.42平方米，其中宗地红线内有证建筑面积为1420.47平方米，无证建筑、附属棚面积为128.95平方米（其中宗地红线内门卫房、棚总面积为110.03平方米，宗地红线外附属棚面积为18.92平方米），具体详见测绘技术报告。

本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等权益状况限制，包含宗地红线范围内土地，现状范围内建筑物及棚、室内固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。 

3、估价对象实物状况

经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市临山镇迎凤路178号（实地查勘门牌号为迎凤路178号-1至-7号、176号）的一处沿街三层商业房地产，东至迎凤路，南至相邻房屋，西至拓立文具厂区，北至相邻房屋，估价对象所在宗地呈南北走向的规则矩形，地势平坦，宗地达到“五通一平”用地条件；地块北侧的商业房屋为沿街的一幢三层建筑物，东西朝向，混合结构，外墙涂料，部分花岗石，铝合金窗，其中一层层高4.2米，二层层高2.9米，三层层高3.4米，共有10间的一通三的临街商业用房，单间面宽约3.8米，目前由4户承租使用，地块南侧部分土地作为相邻拓立文具厂区的出入口，并设有门卫室及自行车棚，门卫室混合结构，自行车棚为敞开式简易钢结构，与相邻车棚共同使用。估价对象房屋无物业公司管理，整体维护状况一般，室内已装修，目前商业用房除两间（店名为瓷元素）处于空置状态，其他房屋处于使用状态。房屋的其他情况如下表所示：

五、价值时点

为实地查勘日2021年5月24日。

六、价值类型

本次估价采用为公开的市场价值。

公开市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、无利害关系、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。

八、估价依据

1、《中华人民共和国民法典》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国资产评估法》；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）；

6、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）；

7、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；

8、委托方提供的“（2021）甬余法委评79号”《余姚市人民法院司法评估委托书》；

9、委托方提供的编号为“余房权证临山镇字第A0923160号”《房屋所有权证》及编号为“余国用（2006）第13439号”的《国有土地使用权证》；

10、余姚金土地勘测规划有限公司出具的《****面积界定测量技术报告》；

11、评估方掌握的同类物业现行市场行情。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。

估价人员根据现场勘察和委托方提供的资料，结合估价目的及估价对象的特点，确定本项目的估价技术思路及选用的方法。

1、选用方法及理由：

比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为余姚市临山镇迎凤路沿街的商业用房，通过市场调查近期同一供需圈内有类似房地产交易实例易，故选用比较法。

2、未选用方法及理由：

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。经调查，估价对象商业房屋的市场租赁价格与市场交易价格水平不匹配，租赁价格水平不能真实反映市场交易价格，故不选用收益法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格。而估价对象为已建成的商业用房，其市场价值与重置成本关联度弱，故不选用成本法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途及实际用途为商业，目前为已建成且正常使用的商业房地产，不具投资开发或再开发的可能，故不选用假设开发法。

十、估价结果

估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，对现有估价资料及数据进行综合分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2021年5月24日的市场价值为人民币590.57万元，大写人民币伍佰玖拾万伍仟柒佰元整。

    白坯房地产价值：大写人民币伍佰贰拾肆万玖仟元整（￥524.90万元）。

    有证室内固定装修价值:大写人民币陆拾万捌仟元整（￥60.80万元），（其中：诸葛烤鱼室店内固定装修价值14.5万元，瓷元素店室内固定装修价值8.5万元，兰州牛肉拉面店室内固定装修价值13.6万元，薄膜袋店室内固定装修价值为24.2万元。）

无证建筑价值：大写人民币肆万捌仟柒佰元整（￥4.87万元），（其中诸葛烤鱼店附属棚价值0.47万元，瓷元素店附属棚价值0.32万元，兰州牛肉拉面店附属棚价值0.32万元，薄膜袋店附属棚价值为0.70万元，门卫室（含旁边车棚）价值为3.06万元。）

 十一、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2021年5月24日

十三、估价作业期

2021年5月14日至2021年6月23日