第一部分  估价师声明

我们在此郑重声明：

1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

    4、我们是按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语》（GB/T50899-2013）等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、注册房地产估价师***已于2021年7月2日对估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本次估价提供重要专业帮助。

参加估价的注册房地产估价师

第二部分 估价假设和限制条件

一、一般假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

⑴交易双方自愿地进行交易；

⑵交易双方处于利己动机进行交易；

⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑸不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2、估价委托人提供了估价对象的权属证明等资料，我们已进行力所能及的对权属、面积、用途等核查验证，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

4、本次估价为房地产司法处置提供参考依据，不考虑抵押、租赁及查封等因素的影响。

二、未定事项假设

    本次估价无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次估价无背离事实假设。

四、不相一致假设

    根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件证载房屋坐落为余姚市城区舜宇西路185号，与委托方提供的《国有土地使用证》复印件证载座落为余姚市城区新桥村不相一致，经估价人员实地查勘，估价对象实际坐落为舜宇西路185号，故本次评估报告以估价对象坐落为舜宇西路185号为假设前提。

五、依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

六、估价报告使用限制

1、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年，即自2021年7月8日起至2022年7月7日止。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

    2、本次估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

3、本估价报告估价结果为涉执房地产司法处置评估市场价值，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

4、未经本公司书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

    5、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）之规定，当事人、利害关系人对本估价报告有异议的，可以在收到本估价报告后五日内向人民法院提出书面异议。

第三部分 估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

    名称：宁波经纬房地产土地资产评估有限公司

住所：浙江省慈溪市白沙路街道承兴大厦<4-2>、<4-3>室

法定代表人：***

备案等级：二级

备案证书编号：浙建房估证字[2007]007号

三、估价目的

为司法处置（诉讼、案件查处）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象财产范围

*************名下位于余姚市城区舜宇西路185号的工业房地产（包括室内固定装修以及地坪、围墙、变压器、货梯、客梯等）。房屋建筑面积合计为10828.97㎡，其中有证房屋建筑面积为10082.06㎡，无证房屋建筑面积为746.91㎡（含红线外无证房屋建筑面积505.47㎡），另有棚面积合计为1065.58㎡（含红线外棚面积171.40㎡）；土地使用权面积为9686㎡。

（二）估价对象基本状况

⑴名称、坐落：余姚市城区舜宇西路185号。

⑵规模：房屋建筑面积合计为10828.97㎡，其中有证房屋建筑面积为10082.06㎡，无证房屋建筑面积为746.91㎡（含红线外无证房屋建筑面积505.47㎡），另有棚面积合计为1065.58㎡（含红线外棚面积171.40㎡）；土地使用权面积为9686㎡。

⑶用途：估价对象权属证明记载用途为工业，土地使用权用途为工业用地。经注册房地产估价师实地查勘，估价对象实际用途与设计用途相符。

⑷权属：估价对象权属明晰、合法。依据估价对象权属证明等资料及注册房地产估价师调查情况，估价对象权属状况如下。

①房屋所有权

②土地使用权

③其他情况

至价值时点，估价对象尚未腾空。

 （三）土地基本状况

⑴四至：估价对象所在宗地东至其他房地产，南至舜宇西路，西至河流，北至其他房地产。

⑵形状：所处宗地形状较规则。

⑶开发程度：至价值时点，估价对象所在宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通上、下水、通路、通电、通讯），红线内地上规划建筑物已建成。

⑷土地使用期限：终止日期2059年10月21日，至价值时点，剩余使用期限38.30年。

（四）建筑物基本状况

估价对象房屋建筑面积合计为10828.97㎡，其中有证房屋建筑面积为10082.06㎡，无证房屋建筑面积为746.91㎡（含红线外无证房屋建筑面积505.47㎡），另有棚面积合计为1065.58㎡（含红线外棚面积171.40㎡）。

（五）区位概况

⑴位置

①坐落：余姚市城区舜宇西路185号，具体位置见附件《估价对象位置图》。

②方位：位于余姚市北部。

③与相关场所的距离：距余姚市人民政府直线距离约6.70千米，距余姚北站直线距离约3.70千米，距宁波栎社国际机场直线距离约43.90千米。

④临路状况：估价对象南临舜宇西路。

⑵交通

①道路状况：估价对象附近有舜宇西路、周太线等道路，整体路面状况较优，路网较发达。

②出入可利用的交通工具：附近有余姚512路;余姚535路等公交路线，公共交通便捷度一般。

③交通管制情况：周边道路无交通管制。

④停车方便程度：停车便捷程度较好。

⑶外部配套设施

①基础设施：估价对象所在区域已发展成熟，道路、给水、排水、电力、通信、燃气等各项基础设施完备。

②公共服务设施：估价对象所在区域公共服务设施较完备。

⑷周围环境

估价对象周边工业聚集度较高，附近有贝隆精密科技股份有限公司、余姚市恒光塑料配件有限公司等工厂，周边环境一般。

五、价值时点

房地产司法评估的价值时点，通常为评估委托之日或完成估价对象实地查勘之日，但委托书另有约定的除外。

鉴于《司法评估委托书》对价值时点的设定未作具体要求，本次估价按一般做法，设定价值时点为完成估价对象实地查勘之日，即2021年7月2日。

六、价值类型

    本次估价采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则：要求估价结果与估价对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

八、估价依据

(一) 有关法律、法规和政策

    1、《中华人民共和国资产评估法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4、《中华人民共和国民法典》；

5、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）；

7、 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）；

8、《浙江省人民法院实施〈人民法院对外委托司法鉴定管理规定〉细则》（浙高法〔2010〕299号）；

9、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

(二) 有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

3、《浙江省房地产估价技术指引》第1号（浙估协〔2016〕46号）；

4、《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》（浙估协〔2021〕3号）。

5、《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》（浙估协〔2020〕22号）

(三)估价委托人提供的估价所需资料

 1、（2021）甬余法委评111号《司法评估委托书》；

 2、估价委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件。

 3、估价委托人提供的其他资料。

(四)房地产估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需的资料

1、注册房地产估价师实地查勘搜集反映估价对象状况的资料；

2、估价对象及类似房地产交易等资料；

3、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

4、对房地产价格有普遍影响的资料。

九、估价方法

依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）相关规定，结合估价对象房地产状况和所在地区房地产市场状况，本次估价综合选用成本法。

成本法定义：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧。

十、估价结果

估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，选用适宜的估价方法，在综合分析影响估价对象价值因素的基础上，确定估价对象在价值时点2021年7月2日的房地产市场价值为￥4257.28万元，大写人民币肆仟贰佰伍拾柒万贰仟捌佰元整。（详见估价结果一览表）

估价结果一览表

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2021年7月2日

十三、估价作业期

自2021年6月28日起至2021年7月8日止。

第四部分   附 件

1、估价对象位置图

2、估价对象实地查勘照片

3、（2021）甬余法委评111号《司法评估委托书》复印件

4、估价对象《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件

5、《*************地块面积界定测量技术报告》复印件

6、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件

7、注册房地产估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院