致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司对贵院（2021）甬余法委评92号《司法评估委托书》委托办理的xxx与被执行人xxx金融借款合同纠纷一案中对该案所涉及的xxx名下的位于余姚市阳明街道丰山路418号国有土地使用权及地上建筑物（含安装、装修工程、室外附属工程）进行了实地查勘，并对有关资料进行了搜集、整理。估价目的是为估价对象司法处置提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

估价对象总建筑面积73638.72平方米，土地使用权面积21202平方米，用途为其它商服用地，使用权类型为国有出让。

本次估价采用成本法，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照估价程序和技术标准 ，经实地查勘及市场调查，并进行认真的分析和测算，估价结果如下：

估价对象在价值时点2021年6月29日的市场价值为人民币￥44719.6万元整，大写：人民币肆亿肆仟柒佰壹拾玖万陆仟元整。（详见后页估价结果明细表）

                  估价结果明细表

宁波市豪斯房地产资产评估有限公司

                            2021年8月10日

目   录

估价师声明 4

估价假设和限制条件 5

一、估价的假设 5

二、估价报告使用限制条件 6

估价结果报告 8

一、估价委托人 8

二、房地产估价机构 8

三、估价目的 8

四、估价对象 8

五、价值时点 11

六、价值类型 11

七、估价原则 11

八、估价依据 12

九、估价方法 13

十、估价结果 13

十一、注册房地产估价师 14

十二、实地查勘期 14

十三、估价作业期 14

附件：

1.《司法评估委托书》

2.估价对象位置图

3.估价对象实地查勘情况和相关照片

4.权属证书复印件

5.估价机构营业执照复印件

6.估价机构备案证书复印件

7.注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

    一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

    二、估价报告中分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

    三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

    四、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1.估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿交易的市场，即能够满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2.估价委托人提供了估价对象《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等复印件，我们未向有关部门核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3. 红星美凯龙商业广场方案设计时是以项目整体前提进行设计，因此将停车位和地下人防设施等进行综合考虑，本次估价不考虑停车位和地下人防设施等对房地产价值的影响为前提进行房地产价值评估。

4.估价对象未办理《房屋所有权证》，本次估价建筑面积以《房屋建筑面积测绘成果书》的测绘成果为依据前提进行评估，假设估价对象房屋能正常办理《房屋所有权证》，且实际建筑面积最终应以不动产部门确权为准。

（二）未定事项假设

本次估价的估价对象无未定事项，故本次估价无未定事项假设。

（三）背离事实假设

1.本次估价不考虑抵押、查封、出租等因素对估价对象价值的影响。

2. 由于估价对象的《国有土地使用权证》为临时使用权证，该证书有效延期至2015年7月29日，至价值时点该证书已经过了有效期限，本次估价假设该《国有土地使用权证》在价值时点仍然有效为前提。

3. 估价对象尚未进行综合验收，且《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等均未进行延期，本次估价是以假设《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等证书合法有效为前提进行房地产市场价值评估的。

（四）不相一致假设

本次估价的估价对象无不相一致事项，故本次估价无不相一致假

设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象无依据不足，故本次估价无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自2021年8月10日起至2022年8月9日止。

2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价。

3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，不包括办理过户时应缴纳的税费。

4.本估价报告仅为人民法院司法处置提供参考依据，不作其他用途。

5.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

6.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

估价结果报告

一、估价委托人  

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

机构名称：宁波市豪斯房地产资产评估有限公司

法定代表人：俞建

地址：宁波市鄞州区兴宁路46号2幢10楼1001室

    资质等级：国家壹级

资质证书编号：浙建房估证字[2002]069号

三、估价目的

为估价对象司法处置提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

本次评估的范围包括土地使用权、建筑物（并包括室内公共部位固定装修、外立面装修、电气工程、空调通风工程、电梯工程等安装工程）及室外附属工程（仅包括绿化和路面铺装），不包括室内动产、债权债务等其他财产。

（二）估价对象权益状况

1.产权登记情况

（1）房产登记情况

估价对象位于余姚市阳明街道丰山路418号，估价对象未办理《房屋所有权证》，根据余姚市正衡测绘有限公司出具的《龙鼎商业广场5幢面积测算成果报告书》，该宗地上建筑面积合计为73638.72平方米，其中地上建筑面积56887.78平方米，所在层数1-8层；地下层建筑面积为16750.94平方米。

（2）土地登记情况

据余国用（2014）第09038号《国有土地使用证》记载：土地使用权人为xxx，地类（用途）其它商服用地，土地使用权面积为21202.00平方米，终止日期2052年2月16日。该土地证附记中显示该证书有效期延期至2015年7月29日，待土地开发完成后办理变更手续。

（3）其它情况

根据地字第（2012）浙规（地）证0210002号《建设用地规划许可证》记载，用地单位为xxx，用地项目名称为市场用房，用地位置为丰山路北侧，梁周公路南侧地块，用地性质为市场用地，用地面积为贰万壹仟贰佰零贰平方米（折合31.8亩）

根据建字第（2012）浙规（建）证0210031号《建设工程规划许可证》记载，建设单位为xxx，建设项目名称为市场用房（红星美凯龙家居广场地块一），建设位置为阳明街道丰山路418号，建设规模为伍万陆仟捌佰陆拾点玖捌平方米。该房屋共一幢，平面尺寸及层数详见平面图、施工图。另地下室面积16747.24平方米，其中地下商业11230.54平方米（按0.6计入容积率）。

根据余建施管（2012）186号《建筑工程施工许可证》记载，建设单位为xxx，工程名称为市场用房新建工程，建设地址为阳明街道丰山路418号，建设规模为73608.40平方米，合同价格为约18238万元，设计单位为浙江绿城东方建筑设计有限公司，施工单位为浙江康达建筑有限公司，监理单位为北京中联环建设工程管理有限公司，合同开工日期为2012年6月9日，合同竣工日期为2013年7月9日，备注其中地下室面积16747.24平方米。

（三）估价对象实物状况

纳入估价范围建筑物共1幢，建筑面积合计为73638.72平方米，其中地上部分建筑面积为56887.78平方米，地下部分建筑面积为16750.94平方米。建筑物建成于2014年，为钢混结构，共九层（不含屋顶层），其中地上八层，地下一层，目前地下一层（部分）至地上五层现作为红星美凯龙家居馆使用，地下一层高约为5.40M，地上一至五层层高均约4.70M，其中公共部位已进行了装修，其中地面为抛光砖，墙面为乳胶漆，吊顶为石膏板吊顶；地上六层为白坯房，层高约为4.1M，目前处于闲置状态；地上七层、八层为配套办公用房，层高约为3.80M，经过简单装修。该建筑物室内、水、电、卫、消防、中央空调等设施齐全，正门外立面为玻璃幕墙，室内配备了厢式电梯四部，自动扶手电梯二组，观光电梯二部，目前电梯使用状况良好，房屋结构构件完好，室内外装饰工程无明显裂缝，门窗完好，房屋维护状况良好。

（四）估价对象区位状况

估价对象位于余姚市阳明街道丰山路418号，属于红星美凯龙广场，估价对象位于红星美凯龙广场地块的西侧部位。估价对象四至范围：东临红星美凯龙全球家居生活广场-2号馆；南临丰山路；西邻梁周线；北邻梁周线。附近有浙东装饰材料市场、余姚汽车西站、浙东家居装饰市场等生活服务设施，周边有公交206路，公共交通便捷程度尚可。估价对象所在区域内有场地可供停车，停车便捷程度较好。周边基础配套设施齐全，公共服务设施较好，距余姚市政府约3.3公里。经过几年的经营，商家入驻情况良好。

五、价值时点

2021年6月29日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次评估的是房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据

1.《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)；

3.《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)；

4.《中华人民共和国资产评估法》（国家主席令第46号）；

5.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

6.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）；

7.《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》（浙估协[2018]66号）；

8.估价委托人提供的《司法评估委托书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《浙江省余姚市人民法院民事判决书（2015）甬余民初字第3271号》、《主场馆及已建物业安装、维修工程总承包合同（余姚-1-ZB-130320-001）》、《龙鼎商业广场5幢面积测算成果报告书》等；

9.估价人员现场勘察所得资料及搜集的有关资料；

10.查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

九、估价方法

    估价对象为大型商业广场，所在区域缺乏类似的交易案例，故本次评估采用成本法进行估价。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

本估价公司根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的估价方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，经测算最后综合确定估价对象在价值时点2021年6月29日的市场价值为人民币￥44719.6万元整，大写：人民币肆亿肆仟柒佰壹拾玖万陆仟元整。（详见估价结果明细表）

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2021年6月29日

十三、估价作业期

2021年6月29日——2021年8月10日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院