房地产估价报告

估价报告编号：甬博估司字（2021）第026号

估价项目名称：***名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2020号的商业房地产司法鉴定评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司

注册房地产估价师：***    ********

***    ********

估价报告出具日期：2021年07月01日

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司对贵院（2021）甬余法委评106号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人********与被执行人***金融借款合同纠纷一案中所涉及的被执行人***名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2020号的商业房地产的市场价值进行评估。

估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值时点：2021年06月29日。

估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗商业用房，位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2020号，房屋所有权证号为“余房权证朗霞街道字第A0807600号”，证载建筑面积为110.41平方米，位于第二层，总层数五层，设计用途为商业；土地使用证号为“余国用（2008）第10558号”，土地使用权面积为25.52平方米，地类用途为商业用地，土地使用权终止日期为2046年04月28日。

价值类型：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

估价方法：本次估价采用比较法。

本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对该类房地产目前市场状况的调查，结合对我公司现有相关资料数据的分析，在科学细致测算的基础上，结合估价师经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币46.0万元整，大写：人民币肆拾陆万元整，单价4167元/平方米。

上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

特  此  函  告 

宁波博信房地产估价有限公司

                                             法定代表人：王锡军

二○二一年七月一日

目            录

致估价委托人函-------------------------------------------------------------------------------------------------2

第一部分  估价师声明---------------------------------------------------------------------------------------5

第二部分  估价假设和限制条件------------------------------------------------------------------------ 6

第三部分  估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------------8

一、 估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------8

二、 房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------8

三、 估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------8

四、 估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------8

五、 价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------10

六、 价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------10

七、 估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------10

八、 估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------11

九、 估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------12

十、 估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------12

十一、 注册房地产估价师-------------------------------------------------------------------------------12

十二、 实地查勘期----------------------------------------------------------------------------------------13

十三、 估价作业期----------------------------------------------------------------------------------------13

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、鉴定报告书复印件

五、司法评估委托书

六、估价机构营业执照复印件

七、估价机构备案证书复印件

八、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、我们已由注册房地产估价师于2021年06月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

8、注册房地产估价师签名、盖章

估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。

2、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。

3、委托方提供的权属证明资料复印件与原件一致，且真实有效。

4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

（二）未定事项假设

1、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。

2、估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。

3、估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态。

（三）背离事实假设

1、本次评估为司法拍卖提供价值参考依据，不考虑典权、租赁等他项权利等的影响，也不考虑欠缴的水电费、物业费等的影响。

2、本次估价的估价对象已抵押，但鉴于估价目的为司法拍卖（变卖）提供参考依据，依据常规情况操作，法院成功拍卖涉案房地产后，会出具《成交确认书》，买受人可持《成交确认书》办理权属转移手续，所以，估价时不考虑估价对象抵押及查封情况，假设估价对象没有抵押担保及查封的情况影响。本估价报告是在满足该条假设条件下确定的估价结果，报告使用人应充分考虑上述因素可能导致难以实现其产权权利情况，所以请报告使用人进一步核实具体情况及可能产生的风险，避免因发生与本条背离事实假设条件不符情况而产生的权利实现障碍。

（四）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。

2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。

3、本次估价结果中房地产单价为总价值除以建筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本报告以估价结果中列示的总价值为准，返算的单价不影响估价结果的客观准确性。

4、据估价人员实地调查，估价对象自2020年4月1日至2022年3月31日共欠缴物业费10600元，至2020年12月31日共欠缴空调费806元，提请买受人注意。

5、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

6、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。       

7、本估价报告由宁波博信房地产估价有限公司负责解释。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                

8、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2021年07月01日至2022年06月30日。