致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵单位的委托，本公司以二O二一年八月二十四日为价值日期，以为房地产进行司法处置提供价值参考依据为估价目的前提下，指派专业估价人员，经过实地勘察，对XXX所有的位于余姚市河姆渡镇车厩村（地号81-014-010-0008）（工业）房地产市场价格进行估价。根据估价目的，按照估价程序，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用成本法对委托房地产进行了分析、测算和判断，确定估价对象房地产于价值日期的正常市场价格为人民币473.7万元，大写人民币肆佰柒拾叁万柒仟元整，具体情况详见下页附表。

特此函告

房地产估价机构：宁波恒正房地产估价有限公司

二O二一年八月二十七日

附表：

注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们于2021年08月24日，指派注册房地产估价师xxx、xxx，对估价对象进行现场勘查、记录。

2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产正常市场价格，它依据了如下假设条件：

（一）、一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、估价对象建筑面积、土地面积等来源于“编号：D20200414-0001954”《余姚市不动产登记情况证明》、“余房权证河姆渡镇字第A1002880号”《房屋所有权证》复印件，“余国用（2005）第05359号”《国有土地使用证》复印件，“河姆渡镇车厩村（XXX）地块”《面积界定测量技术报告》等资料。

3、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。

4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

6、交易双方都具有完全的市场信息，对交易对象具有必要的知识，不考虑特殊卖家的附加出价和租约限制。

（二）、未定事项假设

1、估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

2、本估价结果是在公开市场价格前提下求取的房地产市场价格，未考虑短期快速变现、强制处置等因素对委估房地产价格的影响。

（三）、背离事实假设

根据估价委托人提供的资料和介绍，估价对象已设定了抵押他项权利，至价值时点，此项抵押他项权利尚未注销。本次评估未考虑抵押他项权利对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。

（四）、不相一致假设

变配电设备不在本次估价范围内，不能保证厂区正常供电。对无证建筑的评估未考虑依据国家法律规定强制拆除的情况。土地红线外的无证建筑及附属物不在本次估价范围内。《面积界定测量技术报告》中，2幢、13幢、14幢、18幢经确认不属于XXX，本次估价已将该部分剔除。

（五）、依据不足假设

无依据不足假设。

（六）、本报告使用的限制条件

1、本次评估系受“（2021）甬余法委评134号”《余姚市人民法院司法评估委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、估价时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291—2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

4、本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释，估价委托人如对估价结果有异议，请在收到报告之日起十日内提出并向我公司申请复核。

5、本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价格进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

6、本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称(或姓名)：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

名称：宁波恒正房地产估价有限公司

三、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据

四、估价对象概况

（一） 本次估价范围

根据估价委托人提供的资料及估价人员现场踏勘，本次估价对象为XXX所有的位于余姚市河姆渡镇车厩村（地号81-014-010-0008）（工业）房地产。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的房地产市场价格，

（二） 房地产登记状况

1．土地登记状况

国有土地使用证号: 余国用（2005）第05359号；

土地使用权人：XXX；

座落：余姚市河姆渡镇车厩村；

地号：81-014-010-0008；

用途：工业用地；

使用权类型：出让；

终止日期：2054年02月25日；

使用权面积：2951.03M²（独用面积）。

2. 建筑物登记状况

房屋产权证号: 余房权证河姆渡镇字第A1002880号；

房屋所有权人：XXX；

房屋坐落：余姚市河姆渡镇车厩村；

房屋状况：（详见表1）

表1——房屋状况

注：《面积界定测量技术报告》中对应幢号为4。

3.他项权利登记情况

抵押查封情况：房产：有查封，有抵押，宗地：有查封、无抵押。

（三） 房地产实物状况

1、建筑物实物状况

根据《面积界定测量技术报告》及现场勘查显示：

变配电设备不在本次估价范围内，不能保证厂区正常供电。对无证建筑的评估未考虑依据国家法律规定强制拆除的情况。土地红线外的无证建筑及附属物不在本次估价范围内。《面积界定测量技术报告》中，2幢、13幢、14幢、18幢经确认不属于XXX，本次估价已将该部分剔除。

2、土地实物状况

估价对象土地形状略不规则，地势平坦，至价值时点，土地面积为2951.03平方米，该宗地红线内外基础设施达到“五通一平”(即通路、供电、供水、排水、通讯及红线内场地平整)。

3、基础设施和公共配套设施完备程度及周围环境状况

估价对象为余姚市河姆渡镇车厩村工业房地产，厂区北近杭州湾环线高速、东南近318省道、西与中国石化车厩加油站相邻，交通较便利，周边配套设施较齐全，附近有车厩五金材料厂、余姚市荣欣不锈钢制管厂、余姚市力升包装有限公司等厂区分布，工业聚集度良好。

（四）估价对象所在地区概况

地理位置：宁波位于东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至30°33'。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州三门、天台相连。

区域面积：全市陆域总面积9817平方公里，其中市区面积为2462平方公里。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，其中大陆岸线为788公里，岛屿岸线为774公里，占全省海岸线的三分之一。全市共有大小岛屿531个，面积524平方公里。

地貌结构和气候条件：宁波市地势西南高，东北低。市区海拔4-5.8米，郊区海拔为3.6-4米。地貌分为山地、丘陵、台地、谷（盆）地和平原。宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。全市的多年平均气温16.4℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。

水文状况：宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区“三江口”汇成甬江，流向东北，经招宝山入东海。

行政区划和人口规模：宁波辖海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚2个县级市。共有78个镇、11个乡、63个街道办事处、594个居民委员会和2601个村民委员会。全市总人口556.7万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口213.4万人。

宁波是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地、中国华东地区重要工业城市、浙江省的经济中心。

公路运输：从宁波到上海、杭州、苏州的高速公路距离分别约为320、145、300公里，驱车时间约为3.5、1.5、3小时。在2008年投入使用的世界最长跨海大桥---杭州湾大桥全长36公里，双向6车标准设计，时速可达120公里，此时宁波到上海的距离缩短为170公里。

    铁路运输：通过萧甬铁路复线与全国铁路网相连，甬台温铁路已投入使用。

    港口运输：宁波港是我国四大国际深水良港之一，享有“东方鹿特丹”之美誉，拥有万吨级以上泊位35座，与90多个国家和地区的560个港口直接通航，至欧、美、中东、东南亚均有定期集装箱航班。

    航空运输：宁波机场现已开通至中国大陆主要城市航线30余条、至香港、澳门的定期航班以及宁波至日本、泰国、韩国的包机航线。

天然的地理优势和发达的运输条件使宁波成为全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区等四个国家级开发区，宁波科技园区等一批省（部）级产业园区 ，以及一批产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，也已逐步成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。港口的开发、科教的发展、对外开放和城市化突破，宁波以自身宜人内部条件和良好的发展环境为她赢得了巨大的上升空间和经济动力，为进一步确立“长三角”南翼的经济中心地位而奠定基础。

五、价值日期

2021年08月24日，价值日期确定依据：根据现场勘查日期决定。

六、价值类型

本次估价采用公开市场价格标准。

本次估价对象价值隐含下列内涵

⑴  用途：估价对象设计用途为工业；

⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法权属和土地使用权，土地使用权类型为国有出让；

⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权、无证建筑、附属物及其占用范围内的土地使用权价格（已包含地坪及室内固定装修价格）。变配电设备、土地红线外的无证建筑及附属物等不在本次估价范围内。

七、估价依据

1、法律、法规和政策文件

(1) 《中华人民共和国物权法》；

(2)《中华人民共和国土地管理法》;

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

 (5)《中华人民共和国担保法》；

 (6)《中国人民共和国资产评估法》；

(7)《中华人民共和国房地产管理法》;

2. 技术规程

(1)《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)；

(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)；

(4)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)；

3. 其它

(1) 估价委托人提供的“编号：D20200414-0001954”《余姚市不动产登记情况证明》、“余房权证河姆渡镇字第A1002880号”《房屋所有权证》复印件、“余国用（2005）第05359号”《国有土地使用证》、“河姆渡车厩村（XXX）地块”《面积界定测量技术报告》等资料；

(2) 估价委托人提供的“（2021）甬余法委评134号”《余姚市人民法院司法评估委托书》；

(3) 估价委托人提供的其他相关资料；

(4) 估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料。

(5) 本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值日期原则，结合估价目的对估价对象进行估价。

1、独立、客观、公正原则

要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2、合法原则

房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。

3、最高最佳使用原则

房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的最可能的使用，这种最可能的使用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

4、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

5、价值日期原则

价值日期原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值日期时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值日期上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，房地产估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。

九、房地产估价方法

（一）房地产估价方法

根据《房地产估价规范》规定，通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，有条件选用比较法的应以比较法为主要的房地产估价方法。估价对象为工业房地产，故适宜采用成本法进行估价。

（二）技术路线

1、土地部分

在与委估标的处于同一供需圈内，选取近期成交的与委估标的类似的三个可比实例，分别与委估标的进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准价格，再与委估标的土地面积相乘后得出委估标的土地价格。

2、建筑物部分：

根据《房地产估价规范》，结合本估价对象具体状况，选用成本法公式为：

建筑物价格=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧=建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

3、将以上计算结果进行相加后，得出估价对象的最终价格。

十、估价结果

本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX所有的位于余姚市河姆渡镇车厩村（地号81-014-010-0008）（工业）房地产在价值日期的正常市场价格为人民币473.7万元，大写人民币肆佰柒拾叁万柒仟元整，具体情况详见第二页附表。

十一、 参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章

十二、估价作业日期

2021年08月24日至2021年08月27日

十三、出具报告日期

2021年08月27日

十四、估价报告应用的有效期

本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2021年08月27日至2022年08月26日有效。

附件

一、评估机构营业执照复印件；

二、评估机构资格证书复印件；

三、评估人员资格证明复印件；

四、司法评估委托书复印件；

五、《余姚市不动产登记情况证明》《国有土地使用证》《房屋所有权证》《面积界定测量技术报告》等复印件；

六、估价对象实物及周围环境照片；

七、估价对象地理位置图；

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院