| （2021）甬余法委评115号 余姚市朗霞街道余姚中国裘 皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 报告编号：甬仲恒估字（2021）第SF028号 估价项目名称：位于余姚市朗霞街道余姚中国裘 皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产 的市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司 注册房地产估价师：***（注册号***） ***（注册号***） 估价报告出具日期：2021年7月19日
余姚市人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产进行市场价值评估。 估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：根据“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》记载：权利人为***，房屋坐落为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号，建筑面积为215.04㎡（其中套内建筑面积为198.58㎡），钢混结构，房屋总层数3层，估价对象位于1至3层，规划用途为商业，建成年份为2014年；土地用途为商业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积(分摊)为91.83平方米，土地使用权终止日期为2051年10月23日。 经与所在物业公司查询，截止价值时点估价对象尚欠交物业费约人民币7000元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等其他权益状况限制，包含固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。 经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产，所在地块为裘皮城二期精品区，东至进士第路，南至仙坛路，西近朝阳路，北至永和东路。估价对象所在建筑物位于裘皮城精品区东侧临近进士第路，建筑物整体平面呈回字型,中部为天井，外墙干挂石材及涂料饰面，铝合金窗，钢混结构，总楼层共3层，估价对象为第1至3层及阁楼层的商业用房，南北朝向，室内已作装饰装修，416-1、416-2号合并使用，整体维护状况一般，目前处于出租使用状态。 价值时点：为实地查勘日2021年7月14日 。 价值类型：为公开的市场价值。 估价方法：采用比较法。 估价结果：估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，对现有估价资料及数据进行综合分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2021年7月14日 的市场价值为人民币110.2万元，大写人民币壹佰壹拾万零贰仟元整。 白坯房地产价值：大写人民币壹佰零壹万伍仟元整（￥101.5万元）； 室内固定装修价值：大写人民币捌万柒仟元整（￥8.7万元）。
特此函告贵院 特别提示： 1.本估价报告应用的有效期自2021年7月19日至2022年7月18日止。 2.估价结果未考虑估价对象抵押、租赁、担保、其他优先受偿权和查封的因素。 3.估价结果未考虑可能拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。 4.报告使用人须仔细阅读本估价报告全文。
宁波仲恒房地产估价有限公司 法定代表人：*** 二〇二一年七月十九日
目 录 附件2、委托人提供的“（2021）甬余法委评115号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 附件3、委托人提供的“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》的复印件；
估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。 5、我司注册房地产估价师已2021年7月14日 对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 参加估价的注册房地产估价师
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件 （一）一般假设 1、根据委托人提供的“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》等资料，我们对其权属、面积、用途等资料进行了检查和尽职核实，在无发现其他可疑因素的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象能正常安全使用。 3、本次估价包含了固定装修（含阁楼搭建房）的价值，根据室内固定装修现状、使用材料、品牌及成新度等综合状况对其市场价值作大致粗略估算，仅供司法处置参考。 （二）未定事项假设 无未定事项假设。 （三）背离事实假设 估价结果不考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。 （四）不相一致假设 无不相一致假设 （五）依据不足假设 无依据不足假设。 二、估价限制条件 1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 2、本报告之评估价值为实地查勘日2021年7月14日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。 5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。 6、本估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。 7、如发现估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司更正，如因明知正常实物而不及时通知更正而对估价结果应用造成的影响损失，估价机构不承担责任。 8、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 9、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
名 称：余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 二、房地产估价机构 估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司 地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区） 法人代表：*** 资质等级：壹级 证书编号：浙建房估证字[2001]015号 电话（传真）：0574-87620828 三、估价目的 为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象 1、估价对象区位状况 估价对象所属行政区为余姚市，余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、海曙区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。2020年末全市户籍总户数328730户，户籍人口834345人，其中城镇人口614372人；户籍人口男女性别比为100：103；2020年末全市流动人口登记在册人数为650962人。 2020年余姚市实现地区生产总值1220.72亿元，按可比价格计算，增长5.1%，增速居宁波各县（市、区）第一位，总量前移一位，居宁波各县（市、区）第四位。其中，第一产业实现增加值50.19亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值701.46亿元，增长5.3%；第三产业实现增加值469.07亿元，增长5.2%。三次产业之比为4.1：57.5：38.4。 2020年全市财政总收入185.23亿元，同比增长4.0%；完成一般公共预算收入114.2亿元，增长6.5%，其中税收收入98.19亿元，占一般公共预算收入比重为86%。全市一般公共预算支出128.89亿元，增长5.1%，其中教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、节能环保等民生支出100.27亿元；支持疫情防控和企业复工复产，共落实防疫资金1.34亿元，拨付各级财政扶持企业政策资金10亿元，减免各项税费28.6亿元。 估价对象为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产，所在地块为裘皮城二期精品区，东至进士第路，南至仙坛路，西近朝阳路，北至永和东路。附近多为村级居住区，人流量一般。周边公共服务配套设施完善度一般，所在裘皮城商业氛围差。估价对象临近交通干道杭沈线，距慈余高速泗门互通收费站路程约4.5公里，道路通达度较高；距公交裘皮城站路程约650米，有余姚511路、余姚512路等公交线路停靠，公共交通便利度一般。 2、估价对象权益状况 根据“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》记载：权利人为***，房屋坐落为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号，建筑面积为215.04㎡（其中套内建筑面积为198.58㎡），钢混结构，房屋总层数3层，估价对象位于1至3层，规划用途为商业，建成年份为2014年；土地用途为商业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积(分摊)为91.83平方米，土地使用权终止日期为2051年10月23日。 经与所在物业公司查询，截止价值时点估价对象尚欠交物业费约人民币7000元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等其他权益状况限制，包含固定装修的价值，不包含可移动动产的价值。 3、估价对象实物状况 经估价人员现场查勘，估价对象为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产，所在地块为裘皮城二期精品区，东至进士第路，南至仙坛路，西近朝阳路，北至永和东路。估价对象所在建筑物位于裘皮城精品区东侧临近进士第路，建筑物整体平面呈回字型,中部为天井，外墙干挂石材及涂料饰面，铝合金窗，钢混结构，总楼层共3层，估价对象位于第1至3层及阁楼层的商业用房，南北朝向，室内已作装饰装修，416-1、416-2号合并使用，开间6米，室内局部涂料、瓷砖有脱落迹象，整体维护状况一般，目前处于出租使用状态。 估价对象店铺装设钛合金玻璃大门，第一层层高4.2米，地面为抛光地砖，墙面为墙纸、面砖，顶面吊顶，装设吧台；第二层层高3.5米，地面为复合地板、地砖，墙面为墙纸、面砖，顶面吊顶；第三层层高3.5米，地面为地砖，墙面为涂料、面砖，顶面涂料、吊顶；阁楼层层高2.2米，地面地漆，墙面及顶棚为涂料，阁楼露台上搭有小屋一间。 五、价值时点 为实地查勘日2021年7月14日 。 六、价值类型 公开市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、无利害关系、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。 1、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决，自2021年1月1日起施行）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)； 3、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第三次修正）； 4、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号公布，自2016年12月1日起施行）； 5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）； 6、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）； 7、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）； 8、委托人提供的“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》； 9、评估方掌握的同类物业现行市场行情。 根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。 估价人员根据现场勘察和委托方提供的资料，结合估价目的及估价对象的特点，确定本项目的估价技术思路及选用的方法。 1、选用方法及理由： 比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为余姚中国裘皮城精品区4幢416-1、416-2号的商业房地产，通过市场调查近期同一供需圈内有类似房地产交易实例，故选用比较法。 2、未选用方法及理由： 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。经调查，估价对象所在区域同类商业房地产空置率高，出租案例较少且收益率较难确定，故不宜选用收益法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格。经调查，估价对象为裘皮城商业广场内的单套商业用途房地产，不具独立开发条件，采用成本法难以对单独、个别用房进行准确测算，故不选用成本法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。而估价对象为裘皮城内的单套商业房地产，不具投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2021年7月14日的市场价值为人民币110.2万元，大写人民币壹佰壹拾万零贰仟元整。 白坯房地产价值：大写人民币壹佰零壹万伍仟元整（￥101.5万元）； 室内固定装修价值：大写人民币捌万柒仟元整（￥8.7万元）。 十一、注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期：2021年7月14日 十三、估价作业期：2021年7月9日至2021年7月19日
附 件 1、估价对象现场图片； 2、委托人提供的“（2021）甬余法委评115号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 3、委托人提供的“余房权证朗霞街道字第A1517844号”《房屋所有权证》及“余国用（2015）第12368号”《国有土地使用证》的复印件； 4、房地产估价师注册证书复印件； 5、房地产估价机构资质证书复印件； 6、房地产估价机构营业执照复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
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