| 位于余姚市城区南雷南路398号中模国际大厦地下134个车位及3个储藏室的房地产司法评估 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房 地 产 估 价 报 告
估价报告编号： 宁天房估［2024］30202036号
估价项目名称：位于余姚市城区南雷南路398号中模国际大厦地下134个车位及3个储藏室的房地产司法评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：宁波天衡房地产估价事务所有限公司
注册房地产估价师：****** 注册号：******
注册房地产估价师：****** 注册号：******
估价报告出具日期： 2024年7月5日
致 估 价 委 托 人 函
余姚市人民法院： 接受贵方的委托，遵照有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、合法的原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象的房地产市场价值进行评估。 估价对象：产权人为******，名下位于余姚市城区南雷南路398号中模国际大厦地下134个车位及3个储藏室的房地产，总建筑面积为1762.56平方米，用途为地下车位及储藏室。 估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 价值类型：市场价值 价值时点：2024年7月2日 估价方法：收益法 估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为8662910元，大写人民币捌佰陆拾陆万贰仟玖佰壹拾元整。 详见估价结果一览表
宁波天衡房地产估价事务所有限公司 法人代表：戚征宇 2024年7月5日
估价结果一览表
目 录 第一部分 估价师声明 …………………………………………………………………1 第二部分 估价假设和限制条件 ……………………………………………………… 2 第三部分 估价结果报告 ……………………………………………………………… 4 一、估价委托人 ………………… ……………………………………………… 4 二、房地产估价机构 …………………………………………………………… 4三、估价目的 …………………………………………………………………… 4 四、估价对象 …………………………………………………………………… 4 五、价值时点 ……………………………………………………………………… 7 六、价值类型 ……………………………………………………………………… 7 七、估价原则 ……………………………………………………………………… 7 八、估价依据 …………………………………………………………………… 7 九、估价方法 ……………………………………………………………………… 8 十、估价结果 ……………………………………………………………………… 8 十一、注册房地产估师 …………………………………………………………… 9十二、实地查勘期 ………………………………………………………………… 9十三、估价作业期 …………………………………………………………………… 9 第四部分 附件 一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、宁波市不动产登记信息查询结果复印件 四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估 价 师 声 明
我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、 注册房地产估价师已于2024年7月2日上午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。 6、 没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
一、估价的假设 （一）一般假设 1、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能持续正常安全使用。 2、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价； （二）未定事项假设 估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。 （三）背离事实假设 本次评估为司法处置提供价值参考依据，不考虑查封、抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。 （四）不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。 二、估价报告使用限制条件 1、本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。 2、本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。 3、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。 4、本报告使用期限为一年，若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。 5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 6、根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后五日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。 7、本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。 三、其他事项说明 1、估价人员现场查勘发现估价对象地下一层91号和92号目前被物业用作仓库，但可恢复原状，望买受人注意。 估价结果报告
一、估价委托人： 名 称：余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 二、房地产估价机构： 机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司 住所：余姚市南雷路222号 通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼 法定代表人：戚征宇 备案等级：一级 备案证书编号：浙建房估证字【2001】017号 三、估价目的： 为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象： （一）区位状况描述 估价对象位于余姚市城区南雷南路398号中模国际大厦，所在大厦东临南雷南路、南邻余姚市第四中学、西临河流、北临谭家岭西路。附近有南雷大厦、合力大厦、荣华中心及多家超市、餐饮、宾馆、银行等生活配套设施和商业配套设施。300米内的公交站2处，有4路公交，公共交通较便捷。估价对象区域内的公共配套设施完善，交通便捷。 （二）实物状况描述 估价对象为中模国际大厦的134地下车位及三个储藏室，其位于地下一层及地下二层，钢混结构，经现场勘查，产权证上的车位编号与实际在使用的车位编号相一致，（其中91号和92号车位现用作仓库，但可恢复原状），车位整体质量基本完好(详见估价对象照片附件)。 （）权属状况描述 1、根据宁波市不动产登记信息查询结果记载，房地产权属状况如下。
五、价值时点： 根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为现场查勘之日，即2024年7月2日。 六、价值类型： 市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则： 1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格； 2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格； 3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格； 4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内； 5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 八、估价依据： （1）《中华人民共和国民法典》 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《中华人民共和国土地管理法》； （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《房地产估价规范》(国标GB/T50291-2015) （6）《房地产估价基本术语标准》（国标GB/T50899-2013） （7） 司法评估委托书：(2024)甬余法委评160号； （8） 宁波市不动产登记信息查询结果复印件； （9） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。 九、估价方法： （一）根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。 估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择收益法进行估价。 （二）估价方法定义 收益法是评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益，运用适当的资本化率折算到价值时点的现值，并求其现值之和来确定房地产价格的方法。 十、估价结果（单位为人民币元）： 本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定该房地产在价值时点的公开市场评估价值为8662910元，大写人民币捌佰陆拾陆万贰仟玖佰壹拾元整。 十一、估价人员：
十二、实地查勘期： 2024年7月2日 十三、估价作业期： 2024年7月2日～2024年7月5日
估价对象位置图
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