第一部分 估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等估价标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师于2024年7月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。

六、没有本估价机构以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助，我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，但受本估价机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。

参加本次估价的注册房地产估价师：

第二部分 估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5、本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。

6、我们假定该不动产是在价值时点的公开市场上正常出售，不包含相关人员凭借非正常的租售合同和特殊的附加条件以抬高或降低该不动产价值的情况。

7、我们假设在估价对象土地使用权法定年期内，不动产所有权人对该不动产享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益，并且享有公用设施和空间的使用权利。

8、本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权债务情况对估价结果的影响，也未考虑将来可能承担的违约责任事宜和特殊交易方式对价值的影响。

9、报告以估价委托人领勘准确性为前提，注册房地产估价师对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在查勘日的外观、内部布局和装修情况，并未对其建筑物基础、房屋结构等内在质量进行检测，故不能确定其有无内部缺陷，估价对象应符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。

10、估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料，估价委托人对提供资料的真实性负责，因其资料失实造成的后果，估价机构和注册房地产估价师不承担相应责任。

11、本报告估价结果是求取房地产市场价值，未考虑快速变现和特殊交易带来的影响，未包括交易过户时应缴纳的相关税费等费用，未考虑因抵押、担保或其他权利对估价对象价格的影响。

12、本报告中的估价对象权属情况以《淮南市不动产查档证明》记载情况为依据，如相关情况发生变化，则估价报告也需要作相应调整。

13、本次估价对象除权证记载的土地使用面积、房屋建筑面积、附属物建筑面积外，还考虑到与估价对象使用功能相匹配的固定装饰装修和设施设备为房地产组成的一部分，故将该部分固定装饰装修和设施设备价值也纳入房地产价值，作为一个整体进行了评估。

14、本次估价是以估价对象在价值时点不存在抵押权、典权等他项权利的限制，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。

15、在委托方没有明确要求估价结构在估价结果中扣除相关法定优先款和费用的前提条件下，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金等，我们假定评估对象不存在欠缴的税金及相关费用，估价结果也未考虑欠缴税金及相关费用对评估价值的影响。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

估价对象房地产有查封相关情况，本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素的影响，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖（变卖）成功而灭失，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

（四）不相一致假设

无不相一致假设。

（五）依据不足假设

1、估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权等情况资料，在房地产估价师尽职调查后也未发现、掌握相关情况，本次估价假定评估对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况。

2、估价人员已要求委托人提供《淮南市不动产查档证明》、《不动产权证》等产权资料的原件，以便核对与其提供的产权资料复印件的一致性，但由于估价委托人未能提供相关权证资料原件，且受相关政府职能部门对档案查询权利的限制，房地产估价师只能对估价委托人提供资料做一般的核查和验证，本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。

3.估价委托人未能提供估价对象土地使用权面积、性质、使用期限等相关资料，房地产估价师进行了尽职调查仍难以取得该资料的情况下，对估价对象所做的合理假设，假设估价对象为国有出让用地。

二、估价报告使用限制

1、估价报告的估价目的具有唯一性。本估价报告仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不作其他任何估价目的之用。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需作相应调整。

2、未经本估价机构书面同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

3、本次估价结果受价值时点的限制，且估价报告使用期限自估价报告出具之日起一年内有效。若报告有效使用期限内，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需作相应调整或委托估价机构重新估价。

4、因估价委托人提供的资料有误而造成评估值失实，不能直接使用本报告。

5、本报告书由正文和附件两部分共同组成，不得随意分割使用，本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

6、评估报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后与估价对象的合法产权证明一并使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可，也不承担相应责任。

7、本报告的最终解释权归宁海县正平房地产估价师事务所有限公司所有。

第三部分 估价结果报告

一、估价委托人

委托估价人：余姚市人民法院

地      址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司

法人代表：******

地    址：宁海县跃龙街道正学东路75-16号

资质等级：贰级

证书编号: 浙建房估证字【2001】016号

有效期限：2021年11月16日至2024年11月15日

三、估价目的

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象

（一） 估价对象财产范围

本次估价范围为******单独所有的位于安徽省淮南市山南新区恒大绿洲25栋2901室的不动产。

（1）产权属******单独所有；房屋建筑面积122.92㎡，规划用途为住宅。

（2）估价范围为估价对象的房屋所有权和土地使用权，包括与估价对象不可分割的基本固定装修、地上附属物、家具家电和维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施，不包含债权债务、特许经营权等其他财产和权益。

（二）估价对象区位状况

估价对象位于安徽省淮南市山南新区恒大绿洲25栋2901室

安徽省，简称“皖”，中华人民共和国省级行政区，省会合肥市， 位于中国华东、长江三角洲地区，地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样，地处暖温带与亚热带过渡地区，淮河以北属暖温带半湿润季风气候，淮河以南为亚热带湿润季风气候，总面积14.01万平方千米。

安徽省地处中国华东地区，地理位置介于东经114°54′—119°37′与北纬29°41′—34°38′之间；地处长江、淮河中下游，长江三角洲腹地，居中靠东、沿江通海，东连江苏省、浙江省，西接湖北省、河南省，南邻江西省，北靠山东省，全省南北长约570千米，东西宽约450千米；总面积14.01万平方千米，约占中国国土面积的1.46％，居第22位。

淮南市，古称州来、寿春、下蔡，安徽省辖地级市，Ⅱ型大城市 [39]，地处安徽中北部，长江三角洲腹地，淮河之滨，东与滁州市毗邻，东南与合肥市接壤，西南与六安市相连，西与阜阳市相接，北与亳州市、蚌埠市交界，地处亚热带和暖温带的过渡地带，总面积5650平方千米。

淮南市介于北纬31°54′8″—33°00′26″和东经116°21′5″—117°12′30″之间，地处安徽省中北部，东与滁州市毗邻，东南与合肥市接壤，西南与六安市相连，西与阜阳市相接，北与亳州市、蚌埠市交界。最东端位于大通区孔店乡王祠村以东、高塘湖中心线上，最西端位于凤台县尚塘镇侯海孜以西与利辛县接壤处，最南端位于寿县三觉镇冯楼村槐树庄以南与六安市金安区接壤处，最北端位于凤台县与蒙城县、利辛县交会的茨淮新河主航道中心线上。辖区东西最长距离80.23千米，南北最长距离122.68千米，总面积5533平方千米。

田家庵区，隶属安徽省淮南市。是淮南市和经济、文化、教育、科技中心。地处安徽省中北部、淮南市东南部，淮河中游南岸、舜耕山中段南北，东与大通区毗邻，东南与长丰县接壤，南与寿县隔瓦埠湖相望，西与谢家集区为邻，北濒淮河与潘集区划水为界，总面积255.7平方公里。 [1]2021年，田家庵区户籍人口59.7万人，常住人口74.0万人。截至2022年10月，田家庵区下辖9个街道、4个镇、1个乡。 其中三和镇由淮南市高新技术开发区（山南新区）管委会托管。

估价对象位于山南新区恒大绿洲25栋2901室，淮南恒大绿洲雄踞淮南山南核心区域，距新市政府仅300米，占据洛河大道、和悦街交汇之处，项目占地面积约 371 亩，总建筑面积约 49.5万平方米，其中一期由13 栋32层高层组成。项目总体配套完备，3000㎡双语幼儿园、5200㎡豪华会所、风情商业街等公共建筑设施一应俱全。恒大绿洲小区四至为：东临杜鹃路，南临和悦街，西临洛河大道，北临民裕大街。地理位置较好，交通便利，西大门附近有39路、628路、630路、632路、D1027路公交车在洛河大道中路站有停靠点；附近有恒达致远幼儿园、淮南师范附属小学（山南小区）、淮师附小山南第十四小学、淮南实验小学山南第一中学、安徽省淮南第二中学、淮南附小山南第十五小学等教育机构；有安徽理工大学第一附属医院、淮南市妇幼保健院等生活服务设施；有万茂商业中心、红星美凯龙等商业配套；有舜耕山风景区等市民休闲娱乐场所。综上所述该地段位置较优越，交通便利，较好的教育配套和生活服务配套设施，是住宅的良好地段。

（三）估价对象实物状况

1、土地实物状况描述

估价对象位于安徽省淮南市山南新区恒大绿洲25栋2901室，土地形状大致呈矩形，地势平坦，与周围道路无高差。红线内外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。目前，地上已建有房屋在正常使用。

2、建筑物实物状况描述

估价对象位于安徽省淮南市山南新区恒大绿洲25栋2901室（龙邸大厦内），建筑面积122.92㎡，规划用途住宅。估价对象所在的25栋2梯三户布局，共32层，估价对象位于第29层，钢混结构。室内3房2厅1厨2卫1阳台布局，室内一般装修。具体装修详见下表：

经估价人员实地查勘，建筑物结构安全完好，基础牢固，现状完好，使用正常，防水、保湿、隔热、地面、墙面维修养护情况良好,完损程度较好。

（四）估价对象权益状况

1、房地产登记状况：

2、其他权利状况：

至价值时点房屋为空置，有查封，根据估价师现场调查估价对象自2024年1月1日至2024年12月31日共拖欠物业费1858.8元。

五、价值时点

根据中房学〔2021〕37号关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知第十条规定人民法院明确价值时点的，价值时点一般以人民法院明确的时点为准，人民法院未明确价值时点的，一般以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点。

本次估价以房地产估价师现场查勘之日（2024年8月29日）作为价值时点。

六、价值类型

价值类型：市场价格简称市场价、市价，是某种房地产在市场上的平均交易价格。

七、估价原则 

本次估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等房地产估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

总之，在估价过程中，要严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合理的原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，恪守估价秘密。

八、估价依据 

（一）有关法律、法规

1.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；

3.《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（中华人民共和国主席令第28号）；

4.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令12届46号）；

5.《中华人民共和国民事诉讼法》（中华人民共和国主席令第106号）；

6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号；

（二）技术规程

1.《房地产估价规范》（GB/T502122.92-2015）；

2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

3.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

4. 中房学〔2021〕37号关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知；

5. 《浙江省房地产估价技术指引》第1号浙估协[2016]46号；

6. 浙估协〔2018〕66号关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知；

（三）委托方提供的和估价人员掌握的资料

1. 余姚市人民法院（2024）甬余法委评197号《司法评估委托书》；

2. 《淮南市不动产查档证明》复印件；

3. 估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。

九、估价方法 

根据《房地产估价规范》（GB/T502122.92-2015），房地产估价的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等来选择估价方法。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，并研究了委托人提供的及本公司所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：估价对象用途为住宅，所在区域或附近区域与估价对象相近用途、相近状况房地产的房地产有较多可比实例可供选取，估价人员综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，认为选取比较法作为本次估价的基本方法较为合理。

比较法的定义: 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

公式：比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

十、估价结果

注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，选用比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及报告使用说明下，确定位于安徽省淮南市山南新区恒大绿洲25栋2901室的不动产市场价值为人民币107万元，大写金额为人民币壹佰零柒万元整，评估房屋综合单价为8705元/㎡，另有家具家电18000元，合计金额1088000元。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2024年8月29日

十三、估价作业期

2024年8月20日至2024年9月10日

宁海县正平房地产估价师事务所有限公司

二〇二四年九月十日

第四部分 附件 

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、司法评估委托书

四、估价对象权属证明复印件

五、家具家电清单

六、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件

七、注册房地产估价师注册证书复印件

估价对象位置图

家具家电清单