| 宁波杭州湾新区临湾府2号楼402室房地产及地下室-1-169号车位市场价值评估 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
估价报告编号：甬联和估字(2025)第F04-002号 估价项目名称：宁波杭州湾新区临湾府2号楼402室房地产及地下室-1-169号车位市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波联和房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师：*** （注册号：***） *** （注册号：***）
宁波联和房地产土地资产评估有限公司 地址：*** 电话(TEL)： *** 传真(FAX) ： *** 邮政编码（PC）：***
致 估 价 委 托 人 函 余姚市人民法院： 承蒙委托，我公司对位于宁波杭州湾新区临湾府2号楼402室房地产及地下室-1-169号车位市场价值进行估价，价值时点设定为完成实地查勘期2025年03月31日；估价目的是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 估价对象宁波杭州湾新区临湾府2号楼402室房地产及地下室-1-169号车位，建筑面积为76.29平方米,土地面积为10.80平方米，地下室-1-169号车位面积为13.20平方米，权属人：***，房屋共有情况：单独所有，规划用途：城镇住宅用地/住宅，土地权利性质：出让，土地使用年限：国有建设用地使用权至2088年05月13日止，具体估价对象的名称、坐落、用途、建筑面积、权属等基本状况详见本估价报告的《估价对象权益状况表》。 本着独立、客观、公正、合法的原则，估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，采用比较法、收益法对估价对象进行估价测算，确定估价对象于价值时点的房地产及车位市场价值为RMB 61.12万元，大写人民币陆拾壹万壹仟贰佰元整，结果详见《估价结果明细表》。 估价结果明细表
特别提示：1.本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。 2.经估价人员向所属物业管理公司咨询了解，截止价值时点估价对象尚有未缴物业费合计4844元（其中临湾府2号楼402室房地产八折后为3625元，2023年12月31日至2025年03月31日；地下室-1-169号车位为1219元，2022年09月16日至2025年03月31日），本次评估未考虑是否欠缴物业费等因素对价值的影响，是否欠缴物业费最终以所属物业管理公司出具的凭证为准。 3.本次评估包括房屋所有权及汽车位所有权、所分摊的土地在剩余使用年期的土地使用权价值，但不包括特许经营权和债权债务。 4.本次评估结果对应的估价对象处置时交易税费负担方式为：按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担。 5.本次评估不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。 6.本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为一年（自二〇二五年四月三日起至二〇二六年四月二日止），若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，需重新进行评估。
宁波联和房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：*** 二〇二五年四月三日
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，拟写本估价报告。
1.一般假设 （1）估价对象权属状况、面积等信息，以估价委托人提供的《浙江省余姚市人民法院司法评估委托书》【（2025）浙0281委评字第61号】、《宁波前湾新区不动产登记信息查询结果》、《不动产权证》复印件等资料记载为依据，我们已对估价对象的权属状况、面积、用途等资料进行了审慎检查。 （2）我司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了外观及使用状况的实地查勘，对房屋质量安全、质量缺陷、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，由于我司及估价人员均不具鉴定、检测的能力，因此未进行结构测试，不能确定其有无内部缺损，在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，设定估价对象房屋质量是安全的、不存在质量缺陷。 （3）估价对象位置、评估范围及使用状况等，均以委托方指定的领勘人描述为准，本次估价时以此为前提进行评估，估价人员无法确定其是否存在误指或错指的情况，若与实际情况不符，则估价结果应作相应调整或重新评估，提醒报告使用人注意。 （4）本估价结果是建立在公开市场价值标准的基础上，很大程度上依赖于价值时点的政策法规以及房地产市场状况等因素，若上述因素或其它重要的估价条件发生重大变化，且对估价结果产生明显影响时，应对估价结果进行相应调整或重新估价。 （5）本报告中，除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外，主要依据估价委托人提供的相关材料。估价委托人应对其提供的单独所有资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。 （6）本次评估假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日（2025年03月31日）的状况相同。 （7）本次评估假定评估对象不存在欠缴税费（含税收、供暖费、水电气费等）的情况。 （8）本次估价中估价对象的具体位置由委托方指定的相关人员领勘、确认，我方已进行了专业能力范围内的尽职调查、核实，本次评估设定估价对象状况与其实际状况一致。 2.未定事项假设 本次评估，无未定事项假设。 3.背离事实假设 根据估价机构掌握和收集的《宁波前湾新区不动产登记信息查询结果》显示，估价对象处于抵押状态，抵押权人：徐亚芬，登记证明号：浙（2022）慈溪（杭州湾）不动产证明第0002946号，抵押登记时间：2022年04月29日，债务履行期限：2022年04月29日至2022年10月28日； 估价对象已于2025年01月26日被查封，查封机关：余姚市人民法院，查封文号：(2025)浙0281执376号，查封期限2025年01月24日至2028年01月23日。本次评估为房地产处置司法评估，设定估价对象处于未查封状态，未考虑查封状况对本次价值的影响，特提请报告使用者注意。 本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化，及遇到自然力或其它不可抗力时，可能对房地产价格产生的影响；未考虑将估价对象按拍卖或其它特殊方式处置时，因变现方式或价格折让等因素导致的价格变化；也未考虑影响房地产价值的债权等法律义务限制。 4.不相一致假设 本估价项目中估价对象的权属人为***，估价委托人为余姚市人民法院，本次估价以估价对象的权属人知悉为假设前提，特提前报告使用者注意。 5.依据不足假设 根据估价委托人提供的《不动产权证》等资料显示，未记载估价对象的房屋建成年份。经估价人员实地调查，该房屋建成年份为2021年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准，若与相关部门登记的建成年份不一致，应以相关部门登记为准，并进行重新评估，特提请报告使用者注意。 1.本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估。 2.本估价报告应用范围为余姚市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。 3.因财产处置日期与价值时点不一致，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响。 4.如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。 5.本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。同时未经我公司书面同意，本估价报告单独所有或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供。 6.本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7.评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证。
一、估价委托人 估价委托人：余姚市人民法院 电话：0574-89555279 二、房地产估价机构 公司名称：宁波联和房地产土地资产评估有限公司 为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 估价对象为宁波杭州湾新区临湾府2号楼402室房地产及地下室-1-169号车位，包含估价对象的房屋所有权及其分摊的国有建设用地使用权，同时包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施，但不包括可移动的家具、电器、设备等动产及特许经营权和债权债务，权利人为***，估价对象住宅建筑面积为76.29平方米，土地面积为10.80平方米，地下室-1-169号车位面积为13.20平方米。 （二）估价对象基本状况 根据估价委托人提供的资料复印件及评估专业人员实地查勘，估价对象基本状况如下：
3.估价对象权益状况描述
（四）估价对象区位状况描述
本次价值时点设定为对估价对象完成实地查勘之日：二○二五年三月三十一日。 六、价值类型 房地产市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 1.独立、客观、公正原则 “独立”是指估价机构和估价师在估价中不应受包括委托方在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是指估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”是指估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直的进行估价。 2.合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。 3.价值时点原则 房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是价值时点，确定价值时点原则的意义在于，价值时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。 4.替代原则 根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。 5.最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）； 2.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）； 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）； 4. 《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，自2008年1月1日起施行，2019年4月23日修正）； 5. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）； 6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订，自1990年5月19日起实施）； 7. 建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定（建设部令第98号，自2001年8月15日起施行）； 8.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发[2004]57号，自2004年8月30日起施行）； 9. 城乡建设环境保护部关于印发《房屋完损等级评定标准（试行）》的通知（城住字[1984]第678号，1985年1月1日试行）； 10.《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》（2017年10月30日国务院第191次常务会议通过，2017年11月19日公布，自公布之日起施行）； 11.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，自2016年5月1日起）； 12.《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，2019年3月20日）。 （二）估价标准和指导意见、办法 1.《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015，自2015年12月1日施行）； 2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013，自2014年2月1日起实施）； （三）估价委托人提供的资料 1.《余姚市人民法院司法评估委托书》【（2025）浙0281委评字第61号】复印件； 3.估价委托人提供的其它相关资料。 （四）估价机构掌握和收集的资料 1.评估专业人员实地查勘和市场调查收集的相关资料； 2.《宁波前湾新区不动产登记信息查询结果》； 3.《不动产权证》复印件； 4.估价机构及评估专业人员掌握的其他资料。 常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。根据估价对象的特点和估价目的、房地产估价师对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，确定采用比较法、收益法测算。 （一） 比较法选用理由及定义 1.比较法选用理由 估价对象规划用途为住宅，周边类似房地产市场交易较活跃，交易案例较丰富，适于采用比较法。 2.比较法定义 比较法是指选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 （二）收益法选用理由及定义 1.收益法选用理由 估价对象具有收益或潜在收益，且周边类似物业租赁现象较多，较易收集到反映估价对象未来使用年限内客观租金水平的相关资料。因此，适宜采用收益法。 2.收益法定义 收益法，也称为收益资本化法，是根据估价对象未来收益求取估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净收益，然后选用适当的资本化率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。 本着独立、客观、公正、合法的原则，估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，采用比较法、收益法对估价对象进行估价测算，确定估价对象于价值时点的房地产及车位市场价值为RMB 61.12万元，大写人民币陆拾壹万壹仟贰佰元整，结果详见《估价结果明细表》。 估价结果明细表
十一、注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
二○二五年三月三十一日至二○二五年三月三十一日 二○二五年三月三十一日至二○二五年四月三日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 打印本页 关闭窗口 |