宁波市鄞州区下应街道紫郡小区35幢77号2401室 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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涉执房地产处置司法评估报告
涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称:宁波市鄞州区下应街道紫郡小区35幢77号2401室的住宅房地产估价报告 估价委托人:余姚市人民法院 房地产估价机构:宁海县博信房地产资产评估有限公司 注册房地产估价师:***(注册号***********) ***(注册号***********) 估价报告出具日期:2025年5月12日 估价报告编号:甬宁博估(2025)司字第0504号
致估价委托人函 甬宁博估(2025)司字第0504号 余姚市人民法院: 宁海县博信房地产资产评估有限公司接受贵方的委托((2025)浙0281委评字第87号《司法评估委托书》),委派专业估价人员对估价对象进行了估价,有关内容报告如下。 估价目的:为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 估价对象:宁波市鄞州区下应街道紫郡小区35幢77号2401室的房地产,财产范围包括建筑物(含室内固定装修)、分摊的土地使用权及维持估价对象正常使用所配套的水、电等设施;不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益;估价对象建筑物位于所在建筑物的第24层;权属人为***,房屋建筑面积96.63平方米,建筑物规划用途为住宅;土地使用权类型为出让,土地用途为住宅用地,土地使用权面积为4.08平方米,土地使用权终止日期至2075年1月30日止。 价值时点:2025年4月29日; 价值类型:市场价值; 估价结果:估价人员采用比较法经过测算并结合估价经验确定估价对象房地产在价值时点的评估结果为RMB169.39万元,大写人民币壹佰陆拾玖万叁仟玖佰元整,平均单价为17530元/平方米。 特别提示:(1)估价结果未考虑估价对象原有的担保物权、其他法定优先受偿权等因素。 (2)本次评估价格不包含房产过户中应缴纳的各项交易税费。 (3)本次评估按照房地产价值时点现状进行评估。 (4)据物业公司人员告知,该房地产欠缴费用841元,具体金额以物业公司确认为准。 (5)本估价结果不应作为价格实现的保证。欲知详情,请仔细阅读本估价报告全文。
宁海县博信房地产资产评估有限公司 法定代表人:*** 二〇二五年五月十二日
目录 三、估价目的 7 四、估价对象 7 五、价值时点 9 六、价值类型 9 七、估价原则 9 八、估价依据 10 九、估价方法 11 十、估价结果 12 十二、实地勘查日期 12 十三、估价作业日期 12 附件 13 房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 (2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 (3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 (4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 (5)我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 (6)注册房地产估价师已于2025年4月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 (7)没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价的假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设(一)一般假设 1、本次评估估价委托人提供了《宁波市不动产登记信息查询结果》等资料,估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查,但未予以核实,估价人员无理由怀疑估价委托人提供的情况和资料的真实性、合法性,评估假定相关资料是合法、真实、准确和完整的。 2、本次估价评估公开市场价值,假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,估价对象可在公开市场上自由交易,并能维持持续使用,交易双方都具有完全的市场信息,对交易对象具有必要的知识,不考虑特殊卖家的附加出价和租约限制。 3、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在实地查勘日的外观、内部状况和使用现状及周围环境与目前维护管理状况,并未对其建筑结构质量进行测试,故不能确定其有无内部缺陷。本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范,其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 4、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利,权属清晰无异议,无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。 (二)未定事项假设 无未定事项假设 (三)背离事实假设 本次评估假设估价对象未设立抵押权、无其他优先受偿权、未被查封,亦不考虑租赁权、用益物权及占有使用情况对估价结果的影响,评估设定上述权利于价值时点不存在。 (四)不相一致假设 无不相一致假设。 (五)依据不足假设 无依据不足假设。 二、估价报告使用限制1、评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。 2、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务,不是评估对象处置可实现的成交价格,也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。 3、如财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致,可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致,发生明显变化的,不能直接使用本估价结论,评估结果应当进行相应调整后才可使用。 4、在本评估报告使用期限或者评估结果有效期内,评估报告或者评估结果未使用之前,如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整后才可使用。 5、本估价报告仅作为本次估价目的使用不作其他任何用途使用。 6、估价报告使用者为估价委托人(余姚市人民法院)。 7、本估价报告须待估价机构加盖公章、注册房地产估价签名盖章后方为有效,估价报告的全部或部分复印件均无效。 8、未经本估价机构书面同意,任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上。 9、本报告使用期限自评估报告出具之日起计算,最长不得超过一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上,或者市场价格变化很快时,报告使用人应对房地产市场价值进行再评估,本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 10、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》,当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的,可以在收到估价报告五日内以书面形式向人民法院提出,逾期视为认同。
房地产估价结果报告一、估价委托人及地址地址:余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构名称:宁海县博信房地产资产评估有限公司 法定代表人:*** 地址:宁海县银河东路50号 联系电话:*********** 备案等级:贰级 证书编号:浙建房估证字[2014]002号 三、估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 四、估价对象(一)估价对象财产范围 估价对象财产范围包括建筑物(含室内装修)、分摊的土地使用权及维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施,不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 (二)估价对象基本状况 1、估价对象实物状况 (1)土地基本状况 估价对象土地坐落于宁波市鄞州区下应街道紫郡小区35幢77号2401室,所在宗地形状基本规则,地块地势平坦,宗地基础设施完善,达到“六通一平”,地质条件较好,地基承载力较好,土壤状况较好,无不利规划限制条件,利用状况较好。 (2)建筑物基本状况 估价对象建筑物位于宁波市鄞州区下应街道紫郡小区35幢77号2401室,所在建筑物地上26层,地下1层,估价对象房屋位于第24层,房屋结构为钢混,房屋所有权人为***,房屋建筑面积96.63平方米;建筑物主朝向为南北。室内装修情况:估价对象入户防盗门,室内布局为2房2厅1厨1卫2阳台,客厅及餐厅地面主要为地砖,墙面主要为乳胶漆,天花主要为石膏板吊顶;房间地面铺木地板,墙面主要为墙布,天花为石膏板吊顶;厨房地面主要为地砖,墙面主要为墙砖,天花铝扣板吊顶,配有厨柜、吊柜、燃气灶、洗菜盆等厨房设施;卫生间地面为地砖,墙面贴墙砖,天花铝扣板吊顶,配有坐便器,洗手盆及浴室等卫浴设备;估价对象所在楼幢有电梯联系上下交通,估价对象整体维护状况较好。 2、估价对象权益状况 (1)土地权益状况
(2)建筑物权益状况
估价对象已查封,已抵押。 (3)根据《不动产登记证明》[编号:浙(2023)宁波市鄞州不动产证明第0005598号]估价对象的信息如下:
3、估价对象区位状况 估价对象位于宁波市鄞州区下应街道紫郡小区东至自然河道,南至诚信路,西至紫城路,北至金潮路,区域内道路网络密集,道路通达度较高;所在区域有136路、150路、152路、157路、350路、639路、910路等多条公交线路经过,距轨道交通4号线嵩江东路站约1150米,公共交通便捷度高;所在区域有德培小学、班花中学、天猫小店昊宇超市、泗港社区菜场、世纪百联泗港店、华信医院、宁波银行紫城支行、中国建设银行宁波紫郡支行等,配套设施能满足使用需求;周边有银亿上上城、华信君庭、泗港小区、瑞晓雅苑等住宅小区,附近自然环境良好,人文环境较好,整体环境状况属于良好。 五、价值时点价值时点为2025年4月29日(实地查勘之日)。 六、价值类型本次估价的价值类型为市场价值。市场价值为估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则本次估价遵循以下原则: 1、遵循独立、客观、公正原则:要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、遵循合法原则:要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、遵循价值时点原则:要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、遵循替代原则:要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、遵循最高最佳利用原则:要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据(一)法律法规及文件依据 1、《中华人民共和国民法典》; 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3、《中华人民共和国土地管理法》; 4、《中华人民共和国城市规划法》; 5、《中华人民共和国资产评估法》; 6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》法办发[2007]5号 7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释(2004)15号 8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的现定》 法释(2004)16号 9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》法释(2009)16号 10、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释(2016)18号 11、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》法释(2018)15号 12、《人民法院委托评估工作规范》法办(2018)273号 13、《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖 工作指引》浙高法执[2020]6号(二)估价标准依据 1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015; 2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013; 3、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); 4、《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》的通知(中房学〔2021〕37号); 5、关于印发《浙江省房地产司法估价技术指引(试行)》的通知 浙估协[2020]22号; 6、关于修订《浙江省房地产司法评估指导意见(试行)》的通知 浙估协[2021]3号。 (三)估价委托人提供的资料依据 1、《估价委托书》[(2025)浙0281委评字第87号]; 2、《宁波市不动产登记信息查询结果》、《不动产登记证明》[编号:浙(2023)宁波市鄞州不动产证明第0005598号]。 (四)估价机构及估价师搜集的相关资料 九、估价方法估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。 本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况,在对其进行实地勘察和类似物业调查后,按照估价程序,认真分析了影响委估项目价值的相关因素,并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况,根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料,通过实地勘查和调研,结合估价人员的经验认为,采用比较法评估其市场价值。 比较法,又称市场比较法,是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正和调整,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价技术路线: 在与估价对象处于同一供需圈内,选取近期成交的与估价对象类似的三个可比实例,分别与估价对象进行逐项对比,通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后,由此得出比准单价,再与估价对象的建筑面积相乘后得出估价对象市场价值。 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数 十、估价结果遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准,根据委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料,按照估价目的,遵循估价原则,在满足估价假设和限制条件下,估价人员采用比较法经过测算并结合估价经验确定估价对象房地产在价值时点的评估结果为RMB169.39万元,大写人民币壹佰陆拾玖万叁仟玖佰元整,平均单价为17530元/平方米。十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章
十二、实地勘查日期十三、估价作业日期附件一、估价委托书((2025)浙0281委评字第87号)二、《宁波市不动产登记信息查询结果》、《不动产登记证明》[编号:浙(2023)宁波市鄞州不动产证明第0005598号]复印件三、估价对象照片四、估价对象地理位置示意图五、房地产估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构备案证书复印件七、房地产估价师注册证书复印件
. 估价对象照片
估价对象所在位置示意图
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