| 诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：***所有的位于诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室住宅房地产市场价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构： 宁波永正房地产土地资产评估有限公司
注册房地产估价师：*** 注册号3320190067 李红丽 注册号3320130094
估价报告出具日期：二零二五年五月十二日
估价报告编号：宁永估字【2025】第E5103号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零二五年五月九日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法，对***所有的位于诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室的住宅房地产进行估价，估价目的为司法处置（诉讼、案件查处）提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象房屋证载建筑面积为61.13平方米，土地使用权面积为10.98平方米，另有架空层一间，建筑面积为12.79平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零二五年五月九日）的市场价值（含固定装修、架空层）为人民币80.3万元，大写为捌拾万零叁仟元整；单价为13130元/平方米，大写为每平方米壹万叁仟壹佰叁拾元整。 本次评估价值不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。 本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本估价报告的使用期限为自二零二五年五月十二日起壹年。 特此函告
宁波永正房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：赵海庆 二零二五年五月十二日
目 录
第一部分 估价师声明我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师李红丽于二零二五年五月九日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设 1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。 3、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。 5、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘，估价对象房屋建筑面积与《不动产权证书》记载的面积大体相当。 （二）未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 （三）背离事实假设 根据估价目的，本次估价不考虑估价对象抵押、查封等因素的影响。 （四）不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、限制条件1、本报告仅作为司法处置（诉讼、案件查处）提供参考依据而评估房地产市场价值，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。 2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。 3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 4、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 本报告由宁波永正房地产土地资产评估有限公司负责解释。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 二、房地产估价机构估价机构名称：宁波永正房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：赵海庆 住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室（新城核心区） 营业执照注册号：91330211730182934K 资质等级：贰级 行政许可决定书号：浙建房估证字[2001]029号 有效期限：2022.8.15－2025.8.14 三、估价目的为司法处置（诉讼、案件查处）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象1、估价对象界定 本次估价对象为***所有的位于诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室住宅房地产，房屋证载建筑面积为61.13平方米，土地使用权面积为10.98平方米，另有架空层一间，建筑面积为12.79平方米。本次估价包括与建筑物不可分割的基本固定装修、维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施及客厅卡式空调，不包含室内动产及其他可能存在的债权债务等财产和权益。 2、区位状况 估价对象位于诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室。小区东至陶朱北路，南至王家湖东路，西邻云泰家园，北临北二环路，周围基础设施完善，附近有景城嘉苑、金茂暨阳府、金昌烟波辰鹭等住宅区，居住氛围及人文环境较好，自然环境及景观较好;周边有公园，学校、银行网点等设施，公共服务设施齐全;附近有诸暨108A路、诸暨108B路、 诸暨108路、诸暨27路、诸暨30路等多条公交线路，公共交通便捷。 3、权益状况 估价对象权益状况详见下表：
4、土地实物状况 宗地坐落于诸暨市陶朱街道王家湖东路2号鸿远小区10幢010301室。估价对象所处宗地四至：小区东至陶朱北路，南至王家湖东路，西邻云泰家园，北临北二环路。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“六通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。 5、建筑物实物状况 估价对象所在房屋为混合结构，总层数为5层。南北朝向，建于2011年，外墙为涂料。估价对象所在层数为地上第3层，东边套。估价对象总建筑面积为61.13平方米，标准层高，通风采光较好，内部格局：为二室一厅一厨一卫，内部装修：客厅内墙为乳胶漆，地面为地砖，配有卡式空调；卧室内墙为乳胶漆，地面为地板，配有衣柜等；厨、卫内墙为墙砖，地面为地砖，室内整体维护保养情况一般，墙面局部有受潮脱落。防盗门，铝合金窗，水电卫等配套设施齐全。 估价对象规划及现状用途均为住宅用途，查勘时为空置，利用状况一般。 五、价值时点估价人员于二零二五年五月九日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 六、价值类型估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据(一)本次估价所采用的法律法规 1、《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行） 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正） 3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2019年修正） 4、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号） 5、《司法鉴定程序通则》(司法部令第132号) 6、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号） (二)本次估价采用的估价标准 1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015 2、《城镇土地估价规程》GB/T18708-2014 3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） 4、《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办〔2018〕273号） （三）本次估价委托人提供的资料 1、（2025）浙0281委评字第113号《司法评估委托书》 2、《不动产权证书》复印件 (四)房地产估价机构收集的有关资料 1、现场勘察资料 2、市场调查资料 3、估价师收集的其他资料 八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取比较法作为本次估价的基本方法。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 具体步骤如下: 选取与估价对象类似的三个可比实例，通过交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等求取出估价对象的比较价值。 十、估价结果根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零二五年五月九日）的市场价值（含固定装修、架空层）为人民币80.3万元，大写为捌拾万零叁仟元整；单价为13130元/平方米，大写为每平方米壹万叁仟壹佰叁拾元整。
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二零二五年五月九日 十三、估价作业期二零二五年五月九日至二零二五年五月十二日
第四部分 附件附件三、估价对象位置图 附件四、估价对象实地查勘情况和实景照片 附件六、房地产估价机构估价资质证书（复印件） 附件七、注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
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