涉执房地产处置司法评估报告 

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

Ningbo Tianheng real estate appraisers co.,ltd.

电话：0574-62715531  62730466    传真：0574-62715531

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

涉执房地产处置司法评估报告

估价项目名称：位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室的涉执住宅房地产处置司法评估

房地产估价机构：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

注册房地产估价师：******    注册号：******

******    注册号：******

估价报告出具日期： 2025年4月14日

估价报告编号： 宁天房估［2025］30202041号

致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

接受贵方的委托，遵照《房地产估价规范GB/T 50291-2015》《房地产估价基本属于标准GB/T 50899-2013》《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》，本着独立、客观、公正、合法等原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象的房地产市场价值进行评估。

估价对象：产权人为******，名下位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室的住宅房地产，建筑面积为102.17平方米，证载用途为住宅，土地使用权面积6.43平方米，证载用途城镇住宅用地，权利性质为出让，终止日期至2085年9月2日止。本次估价的范围包括房屋、室内固定装修、部分动产及土地使用权面积，不包括债权债务等其他财产或权益。

估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

价值类型：市场价值。

价值时点：2025年4月10日。

估价方法：比较法。

估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为130.61万元，大写人民币壹佰叁拾万陆仟壹佰元整（房屋单价12784元/平方米）。

（其中装修余值为6.4万元，室内部分动产余值2400元）

备注：根据物业处了解，估价对象至价值时点未拖欠物业费。

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                               2025年4月14日

目   录

第一部分  注册房地产估价师声明 ………………………………………………………1

第二部分  估价假设和限制条件  ……………………………………………………… 2 第三部分  估价结果报告  ……………………………………………………………… 4

一、估价委托人   ………………… ……………………………………………… 4

二、房地产估价机构    ……………………………………………………………  4三、估价目的    ……………………………………………………………………  4

四、估价对象   ……………………………………………………………………   4

五、价值时点   ……………………………………………………………………… 6

六、价值类型   ……………………………………………………………………… 6

七、估价依据  ………………………………………………………………………  6

八、估价原则    ………………………………………………………………………8

九、估价方法   ……………………………………………………………………… 9

十、估价结果   ………………………………………………………………………10

十一、注册房地产估价师   …………………………………………………………10

十二、实地查勘期    …………………………………………………………………10十三、估价作业期   … ………………………………………………………………10

十四、估价报告使用期限 ……………………………………………………………10

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象不动产登记簿查询记录复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》和《房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）》进行估价工作，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2025年4月10日对本次估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

    估价假设和限制条件

一、估价假设条件

本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象于价值时点的市场价值，它依据以下假设条件：

   （一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可以公开市场上自由转让。

2、估价委托人已提供了估价对象不动产登记簿查询记录复印件，我们对其权属、面积、用途等资料进行了必要的检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性和完整性的情况下，假定委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5、估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场，即满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易。

（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各种利益的最大化。

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情。

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

（二）未定事项假设

估价对象权属、房屋建筑面积、土地使用权面积、用途等数据资料根据委托方提供的《不动产登记簿查询记录》复印件记载确定，本次估价不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

   （三）背离事实假设

    本次估价不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实假设。   （四）不相一致假设

     本次估价不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

   （五）依据不足假设

    本次估价无依据不足假设。    

二、本报告使用限制条件：

 1、本报告仅适用于本次估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，如果用于其他估价目的，引用其中的部分数据引起不当后果，本公司概不负责。

2、在价值时点后且估价报告有效期内，如估价对象的质量状况及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本报告使用人为本次估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人许可，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。

4、未经本估价机构及估价委托人的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权将本报告的全部或其部分内容公开发表，也无权用于任何目的。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。

5、本报告解释权为宁波天衡房地产估价事务所有限公司所有。

6、本房地产估价报告使用期限为一年，即自2025年4月14日起至2026年4月13日止。在报告有效使用期限内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新进行估价；超过报告使用期限使用本报告的，相关责任由报告使用者承担。

估价结果报告

一、估价委托人：

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

      机构地址：余姚市南雷路222号

      营业执照注册号：913302817301414112

法定代表人：戚征宇

      备案等级：壹级

      备案证书编号：浙建房估证字[2001]017号

      证书有效期限：2024年12月11日～2027年12月10日

      联系电话：0574-62715531

三、估价目的：

    为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象概况

（一）估价对象范围和基本状况：

1、估价对象范围：

估价对象位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室，建筑面积为102.17平方米，土地使用权面积为6.43平方米的住宅房地产。估价财产范围包括房屋、室内固定装修、部分动产及土地使用权，不包括债权债务等其他财产或权益。

2、估价对象基本状况

（一）区位状况

估价对象所在小区东临河流、南临金埭路、西临方桥路、北临春华路。附近有恒大·悦珑湾花园、观澜花园等住宅小区，居住聚集度较高。周边还有中翔广场、黄埭农贸市场、春申湖公园及多家超市、餐饮、宾馆等生活配套设施和商业配套设施。500米内公交线路有4处，5路公交车停靠。估价对象居住区域内的公共配套设施完善，生活便利，交通便捷。

（二）实物状况

1、土地实物状况

估价对象土地用途为城镇住宅用地，土地终止日期为2085年9月2日，东临河流、南临金埭路、西临方桥路、北临春华路。所在宗地平面形状为规则，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。

2、建筑物实物状况

估价对象为锦绣花城花园15幢内的住宅用房，共二十七层，其位于二十层，钢混结构，朝向南。其入户为防盗门，室内格局为三室一厅二卫一厨;其中厨房地面为地砖、墙面为面砖、铝扣顶，配有矮柜和吊柜。餐厅地面为地砖、墙面为面砖、石膏顶。卧室统一地面为实木地板、墙面贴墙布、石膏顶。卫生间统一地面为地砖、墙面为面砖、铝扣顶，配有洗脸台、坐便器、淋浴等配套设施。房屋净高2.7米，整体采光通风较好，维护保养一般。

（三）权属状况

1.房地产权属状况如下。

2.他项权利状况：

根据《不动产登记簿查询记录》记载，估价对象已被余姚市人民法院查封，且设有抵押权，具体抵押状况详见下表。

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为现场查勘之日，即2025年4月10日。

六、价值类型：

根据《房地产估价规范》和本次估价的具体要求，本估价报告中的价值类型为市场价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据：

(一)法律、法规与规范性文件

1.《中华人民共和国民法典》,2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行：

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》,（1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修订，2009年8月27日第二次修订，2019年8月26日第三次修订）自2020年1月1日起施行；

3.《中华人民共和国土地管理法》,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行；

4.《中华人民共和国城乡规划法》,2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正，自2019年4月23日起施行；

5.《中华人民共和国资产评估法》,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行；

6.《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》,法办发[2007]5号，自2007年9月1日起施行：

7.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议修正，自2021年1月1日起施行；

8.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议修正，自2021年1月1日起施行：

9.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》,法[2012]30号，2010年8月16日最高人民法院审判委员会第1482次会议通过，自2012年1月1日起施行；

10.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,法释[2016]18号，2016年5月30日最高人民法院审判委员会第1685次会议通过，自2017年1月1日起施行；

11.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》,法释[2018]15号，2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，自2018年9月1日起施行。

(二)估价标准

1.《房地产估价规范》GB/T 50291-2015.自2015年12月1日起实施；

2.《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013,自2014年2月1日起实施；

3.《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017,自2017年11月1日起实施；

4.《人民法院委托评估工作规范》,法办[2018]15号，自2018年12月10日起施行；

5.《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》,中房学[2021]37号，自2021年9月1日起施行。

(三)估价委托人提供的资料

1.《司法评估委托书》;

(四)房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的资料

1.《不动产登记簿查询记录》

2.估价对象照片；

3.实地查勘记录；

4.可比实例等相关资料；

5.当地市场调查和接集的有关资料等。

八、估价原则：

根据房地产估价有关规范规定，结合本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1.独立、客观、公正原则

评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2.合法原则

评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3.价值时点原则

评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4.替代原则

评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5.最高最佳利用原则

评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、集约度、档次等。

九、估价方法：

注册房地产估价师在对估价对象进行实地查勘和类似物业的市场调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵循《房地产估价规范》和相关法规，经过适用性分析，结合估价经验，我们最终选用比较法作为本次评估的方法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

运用比较法进行测算的基本公式为：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数

十、估价结果（单位为人民币万元）

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定该房地产在价值时点的公开市场评估价值为130.61万元，大写人民币壹佰叁拾万陆仟壹佰元整。

十一、注册房地产估价师：

十二、实地查勘期：

    2025年4月10日

十三、估价作业期：

2025年4月10日～2025年4月14日

十四、估价报告使用期限：

本房地产估价报告使用期限为自报告完成之日起一年，即自2025年4月14日起至2026年4月13日止。

估价对象位置图

估价对象实景照片

涉执房地产处置司法评估报告 

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电话：0574-62715531  62730466    传真：0574-62715531

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

涉执房地产处置司法评估报告

估价项目名称：位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室的涉执住宅房地产处置司法评估

房地产估价机构：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

注册房地产估价师：******    注册号：******

******    注册号：******

估价报告出具日期： 2025年4月14日

估价报告编号： 宁天房估［2025］30202041号

致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

接受贵方的委托，遵照《房地产估价规范GB/T 50291-2015》《房地产估价基本属于标准GB/T 50899-2013》《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》，本着独立、客观、公正、合法等原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象的房地产市场价值进行评估。

估价对象：产权人为******，名下位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室的住宅房地产，建筑面积为102.17平方米，证载用途为住宅，土地使用权面积6.43平方米，证载用途城镇住宅用地，权利性质为出让，终止日期至2085年9月2日止。本次估价的范围包括房屋、室内固定装修、部分动产及土地使用权面积，不包括债权债务等其他财产或权益。

估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

价值类型：市场价值。

价值时点：2025年4月10日。

估价方法：比较法。

估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为130.61万元，大写人民币壹佰叁拾万陆仟壹佰元整（房屋单价12784元/平方米）。

（其中装修余值为6.4万元，室内部分动产余值2400元）

备注：根据物业处了解，估价对象至价值时点未拖欠物业费。

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                               2025年4月14日

目   录

第一部分  注册房地产估价师声明 ………………………………………………………1

第二部分  估价假设和限制条件  ……………………………………………………… 2 第三部分  估价结果报告  ……………………………………………………………… 4

一、估价委托人   ………………… ……………………………………………… 4

二、房地产估价机构    ……………………………………………………………  4三、估价目的    ……………………………………………………………………  4

四、估价对象   ……………………………………………………………………   4

五、价值时点   ……………………………………………………………………… 6

六、价值类型   ……………………………………………………………………… 6

七、估价依据  ………………………………………………………………………  6

八、估价原则    ………………………………………………………………………8

九、估价方法   ……………………………………………………………………… 9

十、估价结果   ………………………………………………………………………10

十一、注册房地产估价师   …………………………………………………………10

十二、实地查勘期    …………………………………………………………………10十三、估价作业期   … ………………………………………………………………10

十四、估价报告使用期限 ……………………………………………………………10

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象不动产登记簿查询记录复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》和《房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）》进行估价工作，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2025年4月10日对本次估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

    估价假设和限制条件

一、估价假设条件

本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象于价值时点的市场价值，它依据以下假设条件：

   （一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可以公开市场上自由转让。

2、估价委托人已提供了估价对象不动产登记簿查询记录复印件，我们对其权属、面积、用途等资料进行了必要的检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性和完整性的情况下，假定委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5、估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场，即满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易。

（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各种利益的最大化。

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情。

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

（二）未定事项假设

估价对象权属、房屋建筑面积、土地使用权面积、用途等数据资料根据委托方提供的《不动产登记簿查询记录》复印件记载确定，本次估价不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

   （三）背离事实假设

    本次估价不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实假设。   （四）不相一致假设

     本次估价不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

   （五）依据不足假设

    本次估价无依据不足假设。    

二、本报告使用限制条件：

 1、本报告仅适用于本次估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，如果用于其他估价目的，引用其中的部分数据引起不当后果，本公司概不负责。

2、在价值时点后且估价报告有效期内，如估价对象的质量状况及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本报告使用人为本次估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人许可，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。

4、未经本估价机构及估价委托人的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权将本报告的全部或其部分内容公开发表，也无权用于任何目的。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。

5、本报告解释权为宁波天衡房地产估价事务所有限公司所有。

6、本房地产估价报告使用期限为一年，即自2025年4月14日起至2026年4月13日止。在报告有效使用期限内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新进行估价；超过报告使用期限使用本报告的，相关责任由报告使用者承担。

估价结果报告

一、估价委托人：

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

      机构地址：余姚市南雷路222号

      营业执照注册号：913302817301414112

法定代表人：戚征宇

      备案等级：壹级

      备案证书编号：浙建房估证字[2001]017号

      证书有效期限：2024年12月11日～2027年12月10日

      联系电话：0574-62715531

三、估价目的：

    为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象概况

（一）估价对象范围和基本状况：

1、估价对象范围：

估价对象位于苏州市相城区黄埭镇方桥路3号锦绣花城花园15幢2008室，建筑面积为102.17平方米，土地使用权面积为6.43平方米的住宅房地产。估价财产范围包括房屋、室内固定装修、部分动产及土地使用权，不包括债权债务等其他财产或权益。

2、估价对象基本状况

（一）区位状况

估价对象所在小区东临河流、南临金埭路、西临方桥路、北临春华路。附近有恒大·悦珑湾花园、观澜花园等住宅小区，居住聚集度较高。周边还有中翔广场、黄埭农贸市场、春申湖公园及多家超市、餐饮、宾馆等生活配套设施和商业配套设施。500米内公交线路有4处，5路公交车停靠。估价对象居住区域内的公共配套设施完善，生活便利，交通便捷。

（二）实物状况

1、土地实物状况

估价对象土地用途为城镇住宅用地，土地终止日期为2085年9月2日，东临河流、南临金埭路、西临方桥路、北临春华路。所在宗地平面形状为规则，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。

2、建筑物实物状况

估价对象为锦绣花城花园15幢内的住宅用房，共二十七层，其位于二十层，钢混结构，朝向南。其入户为防盗门，室内格局为三室一厅二卫一厨;其中厨房地面为地砖、墙面为面砖、铝扣顶，配有矮柜和吊柜。餐厅地面为地砖、墙面为面砖、石膏顶。卧室统一地面为实木地板、墙面贴墙布、石膏顶。卫生间统一地面为地砖、墙面为面砖、铝扣顶，配有洗脸台、坐便器、淋浴等配套设施。房屋净高2.7米，整体采光通风较好，维护保养一般。

（三）权属状况

1.房地产权属状况如下。

2.他项权利状况：

根据《不动产登记簿查询记录》记载，估价对象已被余姚市人民法院查封，且设有抵押权，具体抵押状况详见下表。

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为现场查勘之日，即2025年4月10日。

六、价值类型：

根据《房地产估价规范》和本次估价的具体要求，本估价报告中的价值类型为市场价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据：

(一)法律、法规与规范性文件

1.《中华人民共和国民法典》,2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行：

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》,（1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修订，2009年8月27日第二次修订，2019年8月26日第三次修订）自2020年1月1日起施行；

3.《中华人民共和国土地管理法》,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行；

4.《中华人民共和国城乡规划法》,2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正，自2019年4月23日起施行；

5.《中华人民共和国资产评估法》,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行；

6.《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》,法办发[2007]5号，自2007年9月1日起施行：

7.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议修正，自2021年1月1日起施行；

8.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议修正，自2021年1月1日起施行：

9.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》,法[2012]30号，2010年8月16日最高人民法院审判委员会第1482次会议通过，自2012年1月1日起施行；

10.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,法释[2016]18号，2016年5月30日最高人民法院审判委员会第1685次会议通过，自2017年1月1日起施行；

11.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》,法释[2018]15号，2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，自2018年9月1日起施行。

(二)估价标准

1.《房地产估价规范》GB/T 50291-2015.自2015年12月1日起实施；

2.《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013,自2014年2月1日起实施；

3.《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017,自2017年11月1日起实施；

4.《人民法院委托评估工作规范》,法办[2018]15号，自2018年12月10日起施行；

5.《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》,中房学[2021]37号，自2021年9月1日起施行。

(三)估价委托人提供的资料

1.《司法评估委托书》;

(四)房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的资料

1.《不动产登记簿查询记录》

2.估价对象照片；

3.实地查勘记录；

4.可比实例等相关资料；

5.当地市场调查和接集的有关资料等。

八、估价原则：

根据房地产估价有关规范规定，结合本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1.独立、客观、公正原则

评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2.合法原则

评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3.价值时点原则

评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4.替代原则

评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5.最高最佳利用原则

评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、集约度、档次等。

九、估价方法：

注册房地产估价师在对估价对象进行实地查勘和类似物业的市场调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵循《房地产估价规范》和相关法规，经过适用性分析，结合估价经验，我们最终选用比较法作为本次评估的方法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

运用比较法进行测算的基本公式为：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数

十、估价结果（单位为人民币万元）

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定该房地产在价值时点的公开市场评估价值为130.61万元，大写人民币壹佰叁拾万陆仟壹佰元整。

十一、注册房地产估价师：

十二、实地查勘期：

    2025年4月10日

十三、估价作业期：

2025年4月10日～2025年4月14日

十四、估价报告使用期限：

本房地产估价报告使用期限为自报告完成之日起一年，即自2025年4月14日起至2026年4月13日止。

估价对象位置图

估价对象实景照片