估价师声明

Declaration of Appraisers

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】、《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》【中房学[2021]37号】的规定进行估价工作，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师xxx和xxx已于2025年4月21日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，然而未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测。其建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。

六、没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。（详见附件）

估价假设和限制条件

Appraisal Assumptions and Restrictions

一、一般假设

（一）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（三）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

（四）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

（五）本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。

（六）本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。

（七）本次估价假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金。

（八）本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的权利转移相关费用对估价对象房地产价格的影响，如上述条件发生变化，估价结果需做相应调整。

（九）本次估价权属情况以估价人员至宁波市自然资源和规划局查询的《宁波市不动产登记信息查询结果》（编号：Q20250417-0015764）为依据，如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。

（十）本次估价中所依据估价委托人提供的有关资料和证件，估价委托人对其真实性负责，因其失实造成的后果，估价机构和注册房地产估价师不承担相应责任。

（十一）估价人员于2025年4月21日对估价对象进行了实地查勘，但估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。

（十二）本次估价结果未扣除评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用，提请报告使用人注意。

（十三）本次估价不考虑其原有的租赁权、用益物权及占有使用情况。

二、未定事项假设

无未定事项假设。

三、背离事实假设

根据《宁波市不动产登记信息查询结果》，估价对象已设定抵押他项权利，至价值时点，此项抵押他项权利尚未注销且已被查封。根据《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》第十三条，涉执房地产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。故本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，假设估价对象产权明晰、手续齐全，可在公开市场上自由转让。

四、不相一致假设

无不相一致假设。

五、依据不足假设

无依据不足假设。

六、估价报告使用限制及特别提示

（一）本估价报告仅供余姚市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价格，如果擅自将估价报告用于其他估价目的，本估价机构及估价人员不承担相应责任。

（二）未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

（三）本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

（四）本次估价结果受价值时点的限制，且本估价报告使用期限自估价报告出具之日2025年4月25日起为一年。若报告使用期限内，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需作相应调整或委托估价机构重新估价。

（五）本次估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象在现状利用条件下的房地产市场价格，包括国有土地使用权价格和与房屋有关的土建、安装以及与估价对象房地产不可分割的满足其合理功能需要的其他功能设施，但不包括室内其它可移动物品。

（六）交易双方按照税法规定，需各自缴纳相应的税费，具体金额以当地税务部门审核的实际缴纳情况为准。本次评估结果不包含估价对象交易过程中应缴纳的各项税费，特提请报告使用方重点关注。

（七）本次评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。

（八）财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或变卖时相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。

（九）本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释，估价委托人及相关当事人如对估价结果有异议，请在收到报告之日起五日内书面提出异议并向我公司申请复核。

估价结果报告

Summary Appraisal Report

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

单位名称：宁波恒正房地产估价有限公司

三、估价目的

    为余姚市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价格。

四、估价对象

（一）估价对象范围

根据估价委托人提供的委托资料，纳入本次评估范围的估价对象为余姚市城区名仕花园5幢839室住宅房地产，建筑面积35.76平方米，国有土地使用权面积3.16平方米。本次评估范围为其房屋所有权、国有出让建设用地使用权、室内固定装修，不包含室内可移动物品、债权债务等其他财产或权益。

（二）估价对象权益状况

根据估价人员至宁波市自然资源和规划局查询到的《宁波市不动产登记信息查询结果》（编号：Q20250417-0015764）显示：

不动产登记状况一览表

（三）估价对象实物状况

1、土地实物状况

根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘，估价对象位于余姚市城区名仕花园，为小区内住宅用房，所在小区土地基本情况如下：

土地基本状况一览表

2、房屋实物状况

根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘，估价对象位于余姚市城区名仕花园5幢839室。该楼幢为钢混结构，总层数为17层，外墙为涂料，整体保养较好。估价对象所在楼幢供水、排水、供电、通讯、卫生、照明、防灾等系统和设备的配置齐全，性能良好，地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降，承重构件完好，屋面、楼地面完好，门窗开关灵活，水卫设施完好通畅，电照绝缘良好。估价对象户型为一室一厨一卫，朝南，配有不锈钢防盗窗，室内装修情况如下：

房间地面为复合地板、墙面及顶为涂料刷白，有飘窗台一个；厨房地面为地砖、墙面及顶为涂料刷白，有组合橱柜一组；卫生间地面为地砖、墙面为墙砖、顶为扣板顶，有洗手台一个、淋浴房一间及基本卫生设备。

（四）区位状况

区位状况主要包括位置状况、交通状况、环境状况、公共配套状况等，估价对象位于余姚市城区，区域内住宅小区分布集中，居住氛围好，公共配套设施较齐全，交通较便捷，区位状况较好，具体情况如下：

估价对象区位状况一览表

五、价值时点

2025年4月21日（根据估价目的，价值时点确定为实地查勘日期）

六、价值类型

本报告的估价结果是指估价对象在价值时点正常使用的条件下、土地开发程度为宗地红线内、外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气和宗地红线内场地平整、土地使用权剩余年限为48.4年、出让条件下的住宅用途房地产市场价格（含室内固定装修）。

市场价格是指在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

本报告价格货币单位为人民币。

七、估价原则

我们在本次估价时遵循了以下原则：

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

本次估价程序及人员选择严格按照人民法院的要求进行评估体现了合法原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。

本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确定政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值时点对应的市场价格。

本次评估中，运用比较法时，对可比案例的期日修正体现了价值时点原则。

本次评估中，收益法中的租金水平、租赁税费等市场数据及相关政策参考价值时点的市场状况及政策确定，均遵循了价值时点原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。

房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。

本次评估中，比较法及收益法租金选取具有替代性的案例就遵循了替代原则。

（五）最高最佳利用原则

遵循最高最佳利用原则，估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值。估价对象的最高最佳利用状况，应包括最佳的用途、规模和档次，并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

估价对象最高最佳利用状况的确定，应了解、分析估价对象的权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。当两者的开发利用权利不相同时，应根据估价目的判定从权利人角度或意向取得者角度进行估价，并相应确定估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种利用时，应根据最高最佳利用原则，对估价前提做出下列判断和选择：

1、以维持现状、继续利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

2、以更新改造再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

3、以改变用途再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

4、以改变规模再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

5、以重新开发再予以利用最为合理的，应选择该前提进行估价；

6、其他情况，应采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。

经研究分析，我们认为估价对象维持现状、继续利用为其最高最佳利用方式。这是因为：

1、法律上允许。估价对象已取得《不动产权证书》，证载用途为城镇住宅用地/住宅，用途及建设规模已经确定；本次估价目的是为确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价格，应以合法原则为基础，从现有权属资料上看，估价对象从法律上暂时不具备更新改造、改变用途、规模或者重新开发再利用的可能。故维持现状、持续使用在法律上是允许的，符合合法原则；

2、技术上可能。估价对象规划用途为住宅，从实地查勘的情况来看，估价对象维持现状利用在技术上是非常适宜和可行的；

3、财务上可行。估价对象已经投入使用，其产生的收益能够支持项目的正常运营，因此，本次估价采用维持现状用途来实现估价对象最高最佳价值在经济上是可行的；

4、价值最大化。估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益。

综合以上分析，估价对象按其合法用途——住宅房地产，维持现状利用为其法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的最高最佳用途。

八、估价依据

（一）法律、法规和政策性文件

1、《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号，2021年1月1日起施行）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）（中华人民共和国主席令第32号、2020年1月1日起施行，2019年8月26日由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）（中华人民共和国主席令第32号、2020年1月1日起施行，2019年8月26日由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；

4、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号、2016年12月1日起施行）；

5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号、自1999年1月1日起施行、2014年7月29日第二次修正）；

6、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；

7、《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号、1997年10月1日起施行）；

8、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号、自1986年10月1日起施行、2011年1月8日修订）；

9、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15 号）；

10、浙江省高级人民法院实施《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》细则（浙高法[2010]299 号）；

11、关于印发《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》的通知（浙高法执（2020）6 号）。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2013年6月26日联合发布、2014年2月1日实施）；

2、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015年4月8日发布、2015年12月1日实施）；

3、《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学[2021]37号、2021年08月18日发布）；

4、《关于修订〈浙江省房地产司法评估指导意见（试行）〉的通知》（浙估协〔2021〕3号）。

（三）估价委托人提供的资料

1、《估价委托书》（（2025）浙0281委评字第91号）；

2、《宁波市不动产登记信息查询结果》（编号：Q20250417-0015764）；

3、估价委托人提供的其他有关资料；

（四）估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料

1、实地查勘、摄影和记录；

2、余姚市房地产市场信息及估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

3、余姚市城市概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

（一）估价方法选用分析

根据估价人员掌握的资料，依据估价技术要求，选取比较法和收益法作为本次估价的基本方法，并对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的价格。估价方法选用理由及估价方法定义具体如下：

（二）估价技术路线

1、运用比较法求取估价对象比较价格；

2、运用收益法求取估价对象收益价格；

3、将上述两种方法求取的房地产估价结果进行加权算术平均，确定估价对象房地产价格。

十、估价结果

估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2025年4月21日的估价结果如下：（币种：人民币）

房地产市场价格合计:48.9万元(四舍五入精确到千元)

大写金额：肆拾捌万玖仟元整

单价：13670元/平方米（按建筑面积计）

十一、注册房地产估价师及其他估价人员

参加本次估价的注册房地产估价师为：

十二、实地查勘期

2025年4月21日。

十三、估价作业期

2025年4月21日至2025年4月25日。

十四、估价报告应用的有效期

本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2025年4月25日至2026年4月24日有效。