致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司对****股份有限公司**支行申请**、**金融借款合同纠纷一案所涉房地产进行司法评估，现将有关估价内容函告如下：

一、估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

二、估价方法：比较法。

三、估价对象：估价对象坐落余姚市临山镇南塘路A-2幢318室，权利人**，单独所有，混合结构，房屋建筑面积98.68㎡，用途住宅，总楼层4层，所在楼层第3层，室内精装修。国有建设用地使用权，城镇单一住宅用地，权利性质出让。另有无证车库一间，经估价人员测量，使用面积约为15.46㎡。

四、价值时点：2025年04月11日。

五、价值类型：市场价值。

六、估价结果：

（一）估价对象住宅房地产在价值时点2025年04月11日的市场价值为人民币￥48.5万元整，大写：人民币肆拾捌万伍仟元整，单价4915元/㎡，其中：室内装饰装修价值6.5万元，无证车库价值1.1万元。

（二）室内动产价值0.5万元整。详见室内动产评估明细表

宁波市豪斯房地产资产评估有限公司

                           二〇二五年四月二十一日

目   录

致估价委托人函 1

估价师声明 4

估价假设和限制条件 5

一、估价的假设 5

二、估价报告使用限制条件 6

估价结果报告 7

一、估价委托人 7

二、房地产估价机构 7

三、估价目的 7

四、估价对象 7

五、价值时点 9

六、价值类型 10

七、估价原则 10

八、估价依据 11

九、估价方法 12

十、估价结果 13

十一、注册房地产估价师 13

十二、实地查勘期 13

十三、估价作业期 13

附件：

1.《司法评估委托书》

2.估价对象位置图

3.估价对象实地查勘情况和相关照片

4.《宁波市不动产登记信息查询结果复印件》、《不动产权证书》复印件

5.估价机构营业执照复印件

6.估价机构备案证书复印件

7.注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

    一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

    二、估价报告中分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

    三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

    四、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿交易的市场，即能够满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

（二）未定事项假设

《不动产权证书》没有记载房屋建成年份，本次估价房屋建成年份以注册房地产估价师实际调查结果为准。

（三）背离事实假设

估价对象已抵押、查封、出租，本次估价不考抵押、查封、出租因素对估价对象价值的影响。

（四）不相一致假设

本次估价对象无不相一致事项，故本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象无依据不足事项，故本次估价无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自2025年04月21日起至2026年04月20日止。

2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价。

3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，不包括办理过户时应缴纳的税费。

4.人民法院未书面明确评估对象交易税费负担方式的，按照法律法规规定，转让人和买受人各自负担。

5.评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。

6.估价对象处置过程中存在的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等，注册房地产师已关注上述费用，由于上述费用存在不确定性，估价结果未扣减上述费用，在此提醒报告使用者注意。

7.本估价报告仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不作其他用途。

8.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

9.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告五日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

估价结果报告

一、估价委托人  

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

机构名称：宁波市豪斯房地产资产评估有限公司

法定代表人：俞建

地址：宁波市鄞州区悦盛路247号20-1、20－2、20-3、20-4

    资质等级：国家壹级

资质证书编号：浙建房估证字[2002]069号

三、估价目的

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

本次评估的范围为房屋及分摊的土地使用权、室内装饰装修、室内动产、无证车库，不包括债权债务等其他财产。室内动产是否一起拍卖由委托法院确定。

（二）估价对象基本状况

估价对象坐落余姚市临山镇南塘路A-2幢318室，权利人**，单独所有，混合结构，房屋建筑面积98.68㎡，用途住宅，混合结构，总楼层4层，所在楼层第3层，室内精装修。国有建设用地使用权，城镇单一住宅用地，权利性质出让。另有无证车库一间，经估价人员测量，使用面积约为15.46㎡。

1.土地基本状况

四至：估价对象所在南塘小区东临支路，南临河，西临迎凤路，北临南塘路。

宗地形状：多边形，形状不规则。

开发程度：宗地外已达“五通”（通水、通电、通路、通讯、排水），宗地红线内通水、通电、通讯、道路、排水、消防、绿化等基础配套设施齐全，目前地上建有2幢建筑物。

土地使用期限：2073年04月07日止。

2.建筑物基本状况

建筑物基本情况表

（三）估价对象权益状况

1.权证登记情况

估价对象《不动产权证书》证号为浙（2018）余姚市不动产权第0015394号，权利人**，单独所有，房屋建筑面积98.68㎡，其中专有建筑面积89.79㎡，分摊建筑面积8.89㎡，用途住宅，混合结构，总楼层4层，所在楼层第3层，商品房。国有建设用地使用权，权利性质出让，用途为城镇单一住宅用地，土地使用权分摊面积22.03㎡，土地使用权终止日期2073年04月07日。

2.他项权利情况

已抵押。

3.占用情况

已出租。

4.其他权利限制

已查封。

（四）估价对象区位状况　　　

1.位置

估价对象所在小区位于余姚市临山镇，南塘路与迎凤路交汇处的东南部，距余姚市临山镇政府约100米，距泗门收费站约10.9公里。估价对象所在建筑物位于小区的东部，东西朝向。

2.交通

估价对象周边道路四通八达，所在区域主要有姚北大道、迎凤路等，道路通达性好。小区附近有公交站点，有余姚501路、余姚512路、余姚536路等5条线路公交车停靠，公共交通便捷程度一般。出入可利用的交通工具有公交、出租车和私家车。

3.外部配套设施

估价对象所在区域已达“五通”，基础设施完善，附近有浙江农信余姚农村商业银行、中国工商银行、宁波银行等金融机构，有临山中心卫生院、余姚市临山镇中心小学、临山镇初级中学等医疗、教育配套，有临浦农贸市场等服务配套，有凤栖锦苑、临山花园等住宅小区，居住环境好。

4.周边环境

小区南面临河，自然环境较好。人文环境一般，景观好。

五、价值时点

2025年04月11日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次评估的是房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据

1.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行)；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行)；

3.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订，自2020年1月1日起施行)；

4.《中华人民共和国资产评估法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）；

5.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释[2018]15号，自2018年9月1日起施行)；

6.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015，自2015年12月1日起实施）；

7.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013，自2015年2月1日起实施）；

8.《涉执房地产司法评估指导意见(试行)》( 中房学[2021]37号，2021年8月18日起施行)；

9.《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》(浙高法执[2020]6号，2020年2月21日起施行)；

10.关于修订《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知(浙估协[2021]3号，自2021年2月4日起实施)；

11.关于印发《浙江省房地产司法估价技术指引(试行)》的通知(浙估协[2020]22号，自2020年6月30日起施行)；

12.估价委托人提供的《司法评估委托书》；

13.《宁波市不动产登记信息查询结果复印件》、《不动产权证书》复印件14.估价人员现场勘察所得资料及搜集的有关资料；

15.查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

九、估价方法

《房地产估价规范》中确定的估价方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法。根据本次估价目的，依据《房地产估价规范》，结合估价人员对估价对象状况的调查分析，对各种估价方法适用性的判断，本次估价选用比较法进行评估。

比较法即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式如下：

比较价格＝可比实例的交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

十、估价结果

本公司根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的估价方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，经测算最后综合确定：

（一）估价对象住宅房地产在价值时点2025年04月11日的市场价值为人民币￥48.5万元整，大写：人民币肆拾捌万伍仟元整，单价4915元/㎡，其中：室内装饰装修价值6.5万元，无证车库价值1.1万元。

（二）室内动产价值0.5万元整。详见室内动产评估明细表

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2025年04月11日

十三、估价作业期

2025年03月28日——2025年04月21日